Les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí han de reflectir exactament el cost real i anual de manteniment del pis on viu el llogater. El que distingeix aquests imports és:
- No ser susceptibles d’individualització.
- Correspondre a l’habitatge arrendat o als seus accessoris (art. 20.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans).
L’aplicació de l’article 20 de la LAU exigeix que el pacte:
- Consti per escrit.
- Determini l’import anual de les despeses.
- Quan es refereixi a tributs, no afecti l’Administració.
D’acord amb l’article 17.4 de la LAU, quins dos camins existeixen per verificar el pagament de les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí?
- L’arrendador queda obligat a lliurar a l’arrendatari un rebut del pagament.
- Per procediments que acreditin l’efectiu compliment de l’obligació (…).
Quines són les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí?
A priori no serà obligatòria cap de les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí.
Per legalitzar aquesta pretensió cal fer constar al contracte una clàusula expressa. Cal seguir tres passos:
- D’acord amb l’article 1.255 del Codi Civil, propietari i llogaterpoden pactar lliurement la inclusió de la clàusula que vinculi al llogater amb les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí. de repercussió de despeses de la comunitat al llogater.
- Inserir-la al contracte de lloguerfinal.
- Signar el contracte de lloguer perquè entri en vigor.
A la següent taula treu l’entrallat a:
- Quines despeses existeixen a la comunitat de propietaris.
- “Derrames de comunitat en el lloguer qui les paga”?:
| Concepte de despesa a l’edifici | Possibilitat de repercussió a l’inquilí de cada concepte segons LAU i Codi Civil |
| Generals: subministraments de zones comunes, neteja, ascensor, porteria, etc. | Sí, condicionada a l’existència de pacte explícit per escrit al contracte. A més, cal individualitzar-ne l’import anual (Art. 20.1 LAU). |
| Quotes ordinàries de conservació:reparació de forjats a finestres, cura de l’habitabilitat en tot moment, repintar l’edifici, reparació de baixants comunitaris, etc. | No, excepte quan es demostri negligència del llogater: a priori, però, correspondran al propietari. L’obligació del llogater de tenir cura del bé immoble arrendat es troba a l’article 1.563 del Codi Civil. |
| Derrames extraordinàries de millora (obres d’accessibilitat, adequació a noves normatives, afegir més il·luminació, etc. | No, mai: la seva assumpció recau en exclusiva sobre el propietari (art. 21.1 de la LAU). |
Poden repercutir-se l’IBI o la taxa d’escombraries?
No, d’entrada l’IBI no és una de les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí; de fet, tant l’IBI com la taxa d’escombraries són tributs, no pas despeses de comunitat. Malgrat aquesta diferència en la naturalesa del pagament, impera el principi de l’article 20.1 de la LAU:
- Pacte entre parts: Propietari i llogater són lliures d’incloure el pagament d’aquests tributs dins el contracte de lloguer.
- Pràctica habitual amb el tribut de gestió de residus: La taxa d’escombraries està vinculada a l’ús de l’habitatge i a la generació diària de residus per part de qui hi viu, a la pràctica més usual i acceptada és que l’aboni el llogater.
Requisits de la clàusula de despeses de la comunitat
Totes les despeses de comunitat repercutibles a l’inquilí han de plasmar-se en el contracte de lloguer vigent. Perquè la seva imposició sigui legal, cal satisfer els requisits de la clàusula de despeses de comunitat que mostrem a la taula següent, juntament amb el model de clàusula de repercussió de despeses:
| Requisits de la clàusula de despeses de comunitat | Model de clàusula de repercussió de despeses |
| Assumpció de les despeses generals per part de l’arrendatari ha de constar expressament en el contracte | «Les parts acorden expressament que les despeses generals per al degut manteniment de l’immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització i que corresponguin a l’habitatge arrendat o als seus accessoris, seran a càrrec de la persona arrendatària.» |
| Cal especificar la xifra exacta del cost anual de les despeses a la data de formalització del contracte (Jurisprudència Tribunal Suprem i Art. 20.1 LAU). La manca d’aquest import invalida la repercussió. | A la data de formalització d’aquest contracte, l’import anual de les esmentades despeses ordinàries de la comunitat de propietaris ascendeix a un total de [XXX,XX] € anuals. |
| Especificació clara de la periodicitat del pagament (habitualment mensual). | Aquest import se satisfarà en dotze mensualitats de [XX,XX] € cada una (…). |
| L’increment de la quantitat que ha d’abonar l’inquilí per aquest concepte està limitat per llei durant els primers anys del contracte (art. 20.2 LAU). | «Durant els primers cinc anys de durada del contracte (o set si l’arrendador és persona jurídica), la suma que la persona arrendatària hagi d’abonar per aquest concepte no podrà incrementar-se, anualment, en un percentatge superior al doble del tipus d’increment aplicat a la renda.» |
En aquest article hem vist com legalitzar l’aplicació dedespeses de comunitat repercutibles a l’inquilí.