La controversia a propòsit de les terrasses comunitaries

El confinament de març posà de manifest la necessitat de ventilar i l'augment de qualitat de vida que suposa tenir espais exteriors. Així, la demanda d'habitatges amb balcó, terrassa o jardí s'ha incrementat molt. Per cert, a Feliu n'oferim aquest i pots trobar aquí tots els nostres productes.

Avui, analitzem l'ús el gaudi i la reparació de terrasses i cobertes des d'un punt de vista jurídic. Poques qüestions susciten tants litigis en el sí de les comunitats de propietaris com la de les terrasses existents a l'immoble. La propietat horitzontal a Catalunya les esmenta en l'article 553-43 'Codi Civil de Catalunya' per referir-se a la possibilitat de vincular l'ús exclusiu d'aquestes o altres elements comuns a un o diversos departaments privatius de l'immoble, recordant que no per això perden la seva naturalesa d'element comú.  Hi ha un consens en la doctrina i la jurisprudència sobre el fet d'assignar a les terrasses el mateix tractament que es dispensa a les cobertes de l'edifici. 

En efecte, una perspectiva arquitectònica de les terrasses permet aproximar-les al concepte de cobertes. Es diferencia entre coberta transitable i no transitable en funció del seu ús. La connexió funcional entre coberta i terrassa es trobaria, en el fet que tots dos elements estarien destinats a protegir l'interior de l'edifici de les inclemències atmosfèriques, així com en què la terrassa acostuma a formar part de la coberta.

Dit això, és possible sostenir des d'una perspectiva jurídica, que les terrasses participen de la mateixa o similar naturalesa jurídica que la llei atribueix a les cobertes (article 553-41 CCCat i a l'article 396 Codi civil), que conceptua aquestes com a elements comuns, en tant resulten necessàries en major o menor grau per a l'adequat ús i gaudi de l'edifici en cobrir totalment o parcialment el mateix, adquirint llavors importància extraordinària per a la comunitat de propietaris mantenir-les en bon estat en la seva dimensió estructural (...).

No obstant el que s'acaba de dir, aquesta assimilació entre cobertes i terrasses, no resulta del tot satisfactòria a la pràctica. Sobretot quan parlem de responsabilitats (de la comunitat o del propietari que la utilitza i gaudeix exclusivament) per les filtracions d'aigua i humitats en els elements comunitaris o privatius situats en les plantes inferiors. 

Això fa que puguin sorgir problemes d'interpretació en referència al caràcter privatiu o comunitari de les terrasses que són utilitzades exclusivament per un propietari i a la responsabilitat per una falta de conservació, manteniment o reparació d'aquestes.

En definitiva haurem de seguir el criteri marcat per el apartat 3 de l'art. 553-43 CCCat que apunta en aquesta direcció en indicar que “les reparacions que és deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les reparacions que afectin i beneficiïn tot l’immoble, són a càrrec de la comunitat, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació.”Mentre que l'apartat 2 d'aquest mateix article s'encarrega de matisar que “els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns s’assumeixen totes les despeses de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament (...)”. Atenent finalment els estatuts de la Comunitat (si n'hi ha) o aquells acords aconseguits en junta.
 
En conseqüència, la responsabilitat de les reparacions que sigui necessari realitzar per un mal funcionament de les terrasses en la seva dimensió constructiva de coberta, hauran d'atribuir-se al propietari o propietaris de l'element privatiu que disposa del seu ús i gaudi exclusiu, sempre que el mal ús i/o una falta de l'adequada conservació i manteniment fos l'única causa de les humitats i filtracions.

El mal ús o la mala conservació i la seva directa relació amb els danys i la possible incidència de vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, haurà de ser tot això objecte d'una detallada anàlisi en cada cas concret,  sent aconsellable sobre aquest tema la intervenció i dictamen d'un tècnic facultatiu,  sobre la causa, naturalesa i abast de les filtracions i humitats, així com de la manera d'esmenar-les.

Per contra, si els desperfectes procedents de la terrassa no són imputables al propietari que se serveix i gaudeix exclusivament d'ella, sinó que són causats per tota una sèrie de patologies i deficiències objectives, de caràcter arquitectònic o constructiu, amb el resultat d'un mal funcionament de la terrassa en la seva funció de coberta de l'edifici, llavors la responsabilitat ha d'orientar.se necessàriament cap a la comunitat de propietaris, per ser a aquesta a qui incumbeix la conservació i manteniment d'aquest element.

A Feliu comptem amb arquitectes i proveïdors de confiança preparats per a solucionar qualsevol problema que es presenti.

Comparteix l'artícle no només ens dones difusió, sobretot, ajudes a un millor funcionament de la teva comunitat de propietaris/àries.