Dret immobiliari: Què és un cens emfitèutic?

Agraïm a Espinet Advocats el seu article perquè ens ha permès perfeccionar els punts: 4, 5 i 6. 

El cens emfitèutic és un impost vigent, molt poc conegut i, val a dir-ho, pagar-lo és poc probable. En aquest text t'evitem el doble sobresalt que suposa afrontar un pagament imprevist i desconèixer una legislació vigent. En aquest sentit, et recordem que el desconeixement d'una regulació no és excusa per incomplir-la.

 

Primera part: Cens emfitèutic: definició, context històric i parts implicades

 

1. Cens emfitèutic: definició i petit glossari de termes especialitzats que apareixen en la mateixa 

D'on prové el nom de l'impost que ens ocupa? 

“Cens" del llatí "censere" que significa comptar. Mentre que emfitèutic deriva del grec  "ἐμφύτευσις" -"emfýtefsis" transcrit al nostre alfabet llatí- i vol dir "instaurar".  

Cens emfitèutic significa: "instaurar un cens" aquesta acció és coherent perquè no es pot cobrar cap impost sense tenir un registre de la població subjecta a ell.

Ara abordem la definició tècnica del concepte "cens emfitèutic":  

“Pagament de caràcter perpetu i redimible a voluntat del concedent que, a més de la pensió periòdica anual, pot atorgar al concedent els drets de lluïsme i fadiga, si s'ha estipulat en el títol de constitució”.

Font: termcat

T'ajudem a entendre millor la definició amb un vocabulari addicional:
  

a)   Concedent, censalista o censualista: “Persona física propietària del sòl on s’ha edificat el producte immobiliari on vivim amb dret a cobrar-nos perquè vivim sobre un terreny seu”.

Font: Elaboració pròpia

 

b)    Dret de lluïsme: “Dret del senyor directe a rebre una part del valor de la cosa emfitèutica o feudal que es transmet a tercera persona (…)”.                         

Font: enciclopèdia.cat

 

c)    Dret de fadiga: “Dret d'adquisició preferent que té el censatari i, si hi ha pacte, també el censalista, de la finca gravada amb un cens en cas d'alienació.”                                        

Font: termcat

 

d)    Alienació immobiliària: “Concepte que fa referència al fet que si l’immoble canvia de propietari per alguna raó (venda, desnonament, transmissió, etc.), el nou amo continuarà sent el propietari del teu habitatge fins que el contracte compleixi cinc anys”.

Font: api.cat

 

2. Context històric de l'impost  

  
El cens emfitèutic s'originà al Dret Romà. Malgrat això, arribà al seu zenit a l'Edat Mitjana quan no hi havia ciutadania (a Roma la ciutadania era molt reduïda però existia).  A la societat estamental nascuda quan els senyors feudals consoliden el seu poder en detriment del rei, al segle VIII, fins al XV  dos estaments tenien la propietat de la terra -nobles i clergues-. Per contra, el tercer, el dels serfs camperols, només la treballava 

 

Segona Part:  Estudi tècnic de l'impost i els quatre tipus de cens existents

 

3. Estudi tècnic de l'impost

 

a) Les dues parts que prenen part al pagament del cens emfitèutic són:

- Concedent, censalista o censualista: persona que ostenta la propietat del terreny sobre el qual cobra el cens en virtut de la cessió d'aquest.

- Cessionari o emfiteuta: persona que paga una pensió anual i dinerària al concedent.

 

b) Fet imposable i base imposable de l'impost:

- Fet imposable del cens emfitèutic: el fet jurídic del qual neix l'obligació tributària de pagar el cens emfitèutic és posseir una casa en un indret cedit per una persona amb títol nobiliari i propietària del terreny on s'alça l'habitatge. En concordança amb aquesta cessió, i, d'acord amb quin dels quatre tipus de cens estigui en vigor,  rebrà compensacions o obtindrà poders sobre la propietat que ha cedit.

- Base imposable del cens emfitèutic: la que la llei estableixi en el moment de constitució legal d'aquest.

 

4. Quins són els quatre tipus de cens existents?

 

a) Amb domini 

Facultats legals de la persona física censualista: 

- Cobrar la pensió establerta quan es constitueix el cens

- Percebre una participació percentual  per cada transmissió de la finca gravada amb el cens

- Ostentar el dret d'adquisició preferent per a recuperar per cada transmissió onerosa

- Se li atorga el dret a fer-se reconèixer davant l'emfiteuta i de tercers

 

b) De nua percepció

Facultats legals de la persona física censualista:

- Cobrar la pensió 

- Ostenta la fadiga, recordem que és el dret d'adquisició preferent que té el censatari en cas d'alienació. 

No ostenta el lluïsme, recordem que implica no poder rebre una part del valor de la cosa emfitèutica o feudal que es transmet a tercera persona. 

 

c) Sense domini

Facultats legals de la persona física censualista:

- Només té dret a cobrar la pensió.

 

d) El revessejat

Facultats legals de la persona física censualista:

- Se li reserva el "domini útil" per passar a ser censatari, i té la potestat a un tercer, nou censualista, el dret de cens en qualsevol de les modalitats anteriors.

 

Tercera part: Evolució del marc legal que possibilita "redimir-lo" de forma legal

 

5. Sóc propietari d'un habitatge, finca o terreny gravat pel cens emfitèutic. Vull liquidar definitivament l'impost. Puc fer-ho de forma legal?

 

Sí, "redimint" el cens. El primer pas és el seu abonament al concedent.

Aquest pagament ha de fer-se:

a) Quan l'emfiteuta estigui al corrent de pagament de: pensions, lluïsmes i altres conceptes inherents al cens.

b) D'acord amb la legislació que fos vigent en el moment de constitució del cens que volem redimir.

 

6. Analitzem la llei vigent: Quina és l'Administració competent per regular els censos emfitèutics l'estatal o l'autonòmica? Quins criteris estableix la llei vigent? Abarateix de manera significativa la redempció en relació amb les regulacions precedents?

 

L'Administració competent és la Generalitat de Catalunya. A més existeix el Codi Civil Català que és propi en aquest enllaç t'hi donem accés.

La llei vigent és la 3/2023 de 16 de març, de "mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic per al 2023" pots accedir a la legislació actual aquí.

Estableix tres criteris: 

• La redempció s'ha de formalitzar en escriptura pública, que podrà atorgar unilateralment el censatari. Abans era únicament el censualista la persona legitimada per atorgar l'escriptura notarial de redempció. L'escriptura notarial de redempció haurà de ser inscrita al registre de la Propietat, per tal que tot el procés sigui legalment vàlid.

 

• Al censualista li correspon un preu per la redempció equivalent a l'1% del valor cadastral de la finca censada en el moment en què s'exercita la redempció, més un altre 1% addicional si el dret de lluïsme figura inscrit en el Registre de la Propietat. Afegeix l'esmentada disposició transitòria vint-i-dosena. En ella es disposa: "que en cas de no coneixer-se el valor cadastral, el censatari prendrà com a valor de la finca el que consta en la inscripció registral de la darrera transmissió (actualitzat amb l'Índex General de Preus de Consum)".

 

• L'import  de la redempció s'abonarà en diners i al comptat o mitjançant el seu dipòsit notarial a disposició del censalista.

   

Sí, podem veure l'abaratiment en xifres calculades per Espinet Advocats: redimir un cens el 1990 representava pagar un 20% del cost del producte immobiliari. El 2023 suposa un 2%.

Esperem haver contribuït al coneixement i comprensió d'aquest impost.

Fes clic sobre aquest enllaç i consulta'ns qualsevol dubte addicional. En cas que administrem una propietat on resideixes pots dirigir-te al teu administrador.