Un altre propietari no respecta una servitud de pas. Què faig?

Et preguntes què és una servitud de pas i quina és la seva utilitat? Aquí tens la resposta de 2019. Aquest 2024 avancem contestant què fer quan aquest tipus d'obligació legal no és respectada per algun propietari. 

Preparats, llestos, ja! 

 

Primera part: La vulnerabilitat dels edificis és una realitat 

 

Conforme el Codi Tècnic d'Edificació es va revisant els edificis de nova construcció han de complir estàndards més exigents. Ara bé Finques Feliu té el deure d'informar-te dels supòsits principals que, poden amenaçar la seguretat de l'edifici on vius.

 

1.1 "Vicis ocults": concepte i empara legal a Espanya

El nostre col·laborador José Gaspar, professor universitari d'arquitectura, defineix vicis ocults com: "deficiències d'una edificació que no podem percebre en una anàlisi organolèptica, és a dir, a simple vista". Aquests poden afectar a: 

• Fonamentació.
• Estructura.
• Impermeabilització.
• Aïllament tèrmic.
• Instal·lacions bàsiques de l'edificació. 

Tenint en compte que com a comprador d'habitatge nou no ets en cap cas responsable dels vicis ocults, la llei t'empara davant els danys causats per ells. No obstant això, aquesta protecció no és indefinida.

En què es tradueix aquesta salvaguarda legal? En el fet que, mentre sigui vigent el lapse de temps corresponent al vici ocult que has descobert, en cas de presentar una denúncia davant el constructor -sense errors formals des del punt de vista del Dret- la guanyaràs.

Analitzem el disseny de l'empara legal:

1. El vici ocult ha de ser demostrat de manera fefaent: És a dir, no n'hi ha prou que sigui "intuït" després de, posem per cas, una esquerda. Això és així perquè aquesta pot originar-se sense que concorrin vicis ocults.

      2. He "desvelat" un vici ocult en la meva propietat: Quins terminis de reclamació tinc? Depenent del supòsit davant el qual ens trobem hi ha quatre:

a) En les ocasions en què ho descobreixis de bon principi: Sis mesos (des del moment de la detecció). 

b) Quan afecti aspectes estètics: Un any (des del moment de la detecció).

c) En cas que amenaci l'habitabilitat: Tres anys (des del moment de la detecció).

d) Aquell que posa en escac l'estructura: Deu anys (des del moment de la detecció).

   

T'has quedat amb ganes de saber més sobre aquestes deficiències? Accedeix al nostre blog.

 

1.2 A la definició de vicis ocults es precisa que són "deficiències en l'edificació que no podem percebre a simple vista". Sense veure'ls què puc fer per a descobrir-los abans d'estrenar el meu producte immobiliari?

El senyor Gaspar de TriarqStudio, detalla les cinc precaucions per a, en la mesura del possible, desemmascarar vicis ocults:  

• A l'espai de cada habitació assolible amb la mà: Palpar amb el tacte, alhora que, ajudats per una llanterna, en quin estat es troba l'estança fins al seu últim racó. 

 

• A les parets: Mira detingudament en cerca filtracions o capil·laritats "camuflades" amb una oportuna capa de pintura. 

 

• A les parets,  sostre i sòl: Inspecciona a la caça d'esquerdes  estructurals deliberadament massillades.

 

• Obre les aixetes per a respondre tres preguntes:

- a) L'aigua flueix de manera normal?

- b) Desguassa correctament pels embornals?

- c) Observes fuites?

   

• Activa els diferencials elèctrics per comprovar que no es produeix cap curtcircuit.  

 

1.3 Les propietats es degraden

  Més enllà de l'existència de vicis ocults les propietats es degraden. Hi ha cinc factors que ho expliquen:

 

• El pas del temps: Vols mantenir l'edifici de la teva comunitat en forma? Contracta el nostre servei de Facility Management. 

 

• L'existència de patologies constructives: Finques Feliu t'allarga la mà davant l'aluminosi. És important assenyalar, que quan el constructor no ens avisi de l'existència de l'aluminosi aquesta serà considerada un vici ocult¹i, per tant, la llei ens empararà, per temps limitat, davant d'ella. El senyor Gaspar conclou puntualitzant: "unes bigues aluminoses ben mantingudes -sobretot aïllades de la humitat- no suposen problemes".   

 

• Que s'emplacin davant la mar: En aquest enllaç de 2016,  Finques Feliu va explicar com la salinitat accelera la corrosió.

 

• Els fenòmens meteorològics extrems.

 

• El fet de viure en una zona amb risc sísmic com Múrcia o Granada: Aquí detallem la normativa antisísmica.

 

^{1: Al marge de la consideració a efectes legals de l'aluminosi com a vici ocult aquesta mai deixarà de ser una patologia constructiva.}.

Segona part: Com defineix el Codi Civil el concepte general de servitud i l'específic de servitud de pas?

 

2.1 El concepte general de servitud i l'específic de servitud de pas

Segons l'article 530 del Codi Civil servitud es defineix com: 

"(...) Gravamen imposat sobre un predi en benefici d'un altre pertanyent a un propietari diferent".

L'immoble al favor del qual estigui constituïda la servitud es diu predi dominant; el que la sofreix, predi servent.

En una comunitat de propietaris una servitud implica la: "pèrdua temporal i limitada del dret real de propietat sobre un bé privatiu".

D'entre totes les servituds estudiarem la de pas.

Servitud de pas: "dret real mitjançant el qual es limita la propietat d'una finca (predi servent), perquè, a partir d'ella, es pugui sortir o entrar a una altra (predi dominant)".

2.2 Quin motiu origina una servitud de pas?

Vegem-ho amb el desenvolupament d'una situació molt freqüent en les comunitats de propietaris.

• Supòsit:

 

• Existeix una avaria en el meu espai privatiu o s'ha d'estendre un equipament en benefici de tota la comunitat, per exemple, la fibra òptica.

 

• Per a accedir al meu espai privatiu amb la finalitat de dur a terme l'actuació oportuna únicament existeix una alternativa: que els operaris transitin per l'espai privatiu d'un altre propietari.

És llavors quan aquest segon propietari ha d'obeir la servitud de pas corresponent.

Les servituds de pas tenen dues restriccions a favor del propietari afectat:

•  Són temporals: Una servitud de pas suposa l'alteració de la naturalesa privativa d'un espai. Aquesta no pot resultar permanent i lesionar els drets de la persona afectada. 

 

• Són finalistes: Com es determina quant temps dura una servitud de pas? Senzillament: Quan acaba la causa objectiva que ha motivat la servitud ha de cessar. Llavors la naturalesa privativa de l'espai ha de ser restituïda.   

Tercera part: De quines opcions disposo quan una servitud de pas no és respectada?

 

La immensa majoria de persones entenen que:

• Actuar de bona fe estableix no perjudicar als altres sabent-ho: En aquest cas concret aquest principi es tradueix a deixar reparar la propietat d'un altre titular i, per tant, no obstaculitzar el pas pel nostre espai privatiu.
• La llei estableix que la servitud de pas ha d'acatar-se: Tant els altres propietaris com un mateix ha de fer-ho.

Mai està de més dialogar amb empatia i tractar de convèncer a l'altre propietari: la possibilitat d'arribar a un acord sense la intervenció de tercers és l'ideal. 

Amb tot, hi ha propietaris que no respecten les servituds i ens perjudiquen.

El nostre administrador Carles Subirà agafa la paraula per a guiar la nostra comunitat lectora:  

D'entrada el senyor Subirà ens recorda que entre les cobertures més freqüents dins de les assegurances de la llar, hi ha la "d'assistència jurídica". Ell recomana seguir dos passos preliminars:

• Localitza la teva pòlissa d'assegurança  i revisa quines cobertures ofereix. 

 

• Partint de la cobertura d'assistència jurídica, com a propietari afectat, parla amb la teva assegurança.  Aquesta cobrirà que la companyia asseguradora efectuï la reclamació corresponent al propietari que incompleix la servitud.

Quan la teva asseguradora presenta la reclamació la situació pot evolucionar de dues formes:

• Que la persona, física o jurídica, acati la reclamació: En aquest cas el problema acaba en aquest punt.

 

• Que no sigui així: Llavors se'l pot arribar a denunciar judicialment.

La cobertura d'assistència jurídica sufraga la demanda davant el tribunal? Per descomptat,  com vàrem explicar fa dues setmanes, contractar una assegurança et protegeix davant múltiples eventualitats i sufraga els costos derivats d'aquestes. 

El nostre administrador conclou, encara que he especificat quins passos has de donar, sempre és bo cridar a la teva assegurança per a informar-te. 

 

Epíleg: Tardor estació de pluges torrencials: quatre actuacions preventives

És casualitat que publiquem aquest text literalment a quatre dies que comenci la tardor 2024?

No, les casualitats en el nostre blog no existeixen.

En una tardor mediterrània la pluja és omnipresent. Aquesta, quan l'estació comença amb xafogor pot evaporar-se abans d'arribar al sòl, encara que el més freqüent és que la precipitació caigui de tres maneres:

• Mansa.

 

• Com a ruixats.

 

• Torrencialment. 

Només el tercer i últim tipus de precipitació representa una amenaça per al nostre producte immobiliari o per la nostra integritat física.

T'aconsellem adoptar quatre accions preventives:

• Revisar com et protegeix l'assegurança: Recorda que la cobertura comença a partir dels quaranta litres per metre quadrat en una hora.  No en tens? Posa't en contacte amb Finques Feliu. 

 

• Has de conèixer en quin tipus de sòl s'assenteixi la teva propietat: En aquest enllaç expliquem per què. .

     

• Tingues sempre preparat una farmaciola d'emergència amb els següents elements:

 

• La teva documentació personal. 

 

• Medicaments bàsics o aquells receptats -en cas que tinguis una patologia crònica-.

 

• Mòbil carregat.

 

• Un transistor.

 

• Una llanterna.

 

• Roba d'abric.

 

• Roba de protecció (impermeables, botes d'aigua, etc.) 

 

• Ets una persona amb problemes de mobilitat i tens por de quedar enrere? Finques Feliu ha tingut en compte la teva circumstància específica: accedeix aquí a la guia que sempre has desitjat.

Avui has conegut com actuar davant servituds de pas no respectades. Aquest article també és una oportunitat perquè siguis encara més corresponsable del bon estat de la teva comunitat de propietaris.