Té validesa legal un acord de la comunitat de propietaris pres per WhatsApp?

16 | 10 | 26

| Sector immobiliari

La validesa legal d'un acord de la comunitat de propietaris per WhatsApp serà sempre inexistent. Per molt urgent que sigui la qüestió, mai s'ha d'utilitzar aquesta via per agilitzar l'adopció d'un acord a la Junta de Propietaris.

Per què són il·legals els acords presos per WhatsApp?

Hi ha tres motius pels quals un acord adoptat utilitzant WhatsApp serà nul de ple dret i no desplegarà cap efecte jurídic. Són aquests:

Incompleix l’obligació del Codi Civil Català de fer constar a l’ordre del dia de la reunió qualsevol tema a tractar. Adoptar un acord vàlid requeix sempre complir tres requisits:

El quòrum de constitució previst.
La majoria legal establerta per a cada acord.
La votació dels propietaris sense deutes.

La missatgeria instantània no respecta aquestes fases formals. Per tant, els acords per WhatsApp en grups de veïns són il·legals. En aquesta situació, la impugnació d'un acord pres per missatgeria instantània serà exitosa.

2. Vulnera els drets d’informació i participació

Perquè els acords obliguin legalment, cal assegurar que tots els propietaris:

Rebin una notificació fefaent de la celebració de la Junta per correu postal o electrònic (art. 553-21.2 CCCat). El WhatsApp no garanteix aquest requisit.
Puguin assistir a la reunió en igualtat de condicions (art. 553-22.1 i 553-22.2 CCCat). El WhatsApp és un mètode de comunicació asincrònica; per tant, no arriba a tothom a la vegada i, com a conseqüència, no preserva la igualtat. Per altra banda, ningú pot ser obligat a utilitzar cap aplicació de missatgeria instantània.

Com hem avançat, els acords per WhatsApp en grups de veïns no són legals. En canvi, la convocatòria de junta de propietaris per via telemàtica sí que és legal.

A l’article 553-22.1 del Codi Civil Català es diu: "Els estatuts poden establir, o la junta de propietaris pot acordar, que s’hi pugui assistir per videoconferència o per altres mitjans telemàtics de comunicació sincrònica similars".

Un xat de WhatsApp no es traduirà mai en una Acta formal ni en el seu registre obligatori:

Manquen els requisits documentals (art. 553-27 CCCat): L'Acta exigeix el detall dels assistents, els vots emesos i la signatura del president i del secretari. Un xat no pot complir aquestes garanties.
Inexistència de l’Acta al Llibre d'Actes: La llei obliga a arxivar els acords al Llibre d'Actes de la comunitat. No en va, els propietaris tenen dret a consultar i disposar d'aquesta informació.

Sense Acta formalitzada ni inscripció al Llibre d'Actes, l'acord no existeix a efectes jurídics ni documentals.

Ús permès de WhatsApp a la comunitat

El WhatsApp es pot fer servir exclusivament per a la comunicació de missatges informatius. Per contra, mai no es pot utilitzar per aprovar els acords per WhatsApp en grups de veïns.

Exemples d’ús permès de la missatgeria instantània:

Notificar incidències del dia a dia: un llum que no funciona, una porta mal tancada o una aixeta que degota.

Coordinar la recollida de claus.

Recordar les normes de convivència ja aprovades: ho poden fer el president o l’administrador de finques.

Avisar de la recepció de paquets.

WhatsApp i acords veïnals: Què diu el Codi Civil Català?

Perquè un acord de la comunitat sigui legal a Catalunya, ha de complir el Codi Civil Català. Consulta la taula “articles clau per assegurar la validesa jurídica de les decisions veïnals”:

Article CCCat	Contingut regulat	Incompatibilitat entre WhatsApp i les exigències de Codi Civil de Catalunya respecte als acords veïnals
553-20.2 i 20.4	Convocatòria formal de les reunions a instàncies de: President. De propietaris que representin el 25% de quotes de participació D’ un acord unànim dels propietaris.	Un xat no satisfà cap de les condicions que legalitzen una Junta de propietaris.
553-21.4	Requisits de notificació de les reunions. Aquests són: Ordre del dia. Dia, lloc i hora de la reunió. L’advertiment que els vots dels propietaris que no assisteixen a la reunió es computen en el sentit de l’acord. Llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat.	Cap sistema de missatgeria instantània garanteix la notificació fefaent i universal.
553-22.1	Assistència a la Junta i exercici del dret a vot. Asistència telemàtica sincrònica: si ho preveuen els estatuts o la junta.	WhatsApp és asíncron, és a dir, no arriba a tothom a la vegada. Per tant, no garanteix la igualtat entre els propietaris. La Llei de Propietat Horitzontal i les votacions digitals: la norma estatal no les preveu.
553-24.1 i 25.1	Dret de vot i Règim general d’adopció dels acords. Només voten els propietaris sense deutes. Sobre punts inclosos estrictament a l'ordre del dia.	Als xats hi pot haver propietaris sense deutes barrejats amb morosos. Aquesta circumstància implicaria un alt risc d’aprovar acords amb majories il·legítimes, però que en no existir cap control de vot formal, no es pugessin impugnar.
553-26.3 b)	Adopció d’acords per unanimitat i per majories qualificades. Quan, els propietaris absents, no s’hi hagin oposat per escrit en el termini d’un mes el seu vot computarà a favor de la proposta presentada.	Un missatge en un grup de WhatsApp no obre el termini legal d'un mes per formalitzar l’oposició fefaent.
553-27.2	Acta. Exigeix: Data. Lloc. Caràcter ordinari o extraordinari de la Junta. Assistents. Recompte de vots (a favor, en contra o abstencions). Signatures de president i secretari.	Cap conversa mantinguda mitjançant missatgeria instantània té validesa documental.
553-28.2	Llibre d’actes. Els acords s'han de transcriure i custodiar durant 30 anys.	Cap conversa mantinguda mitjançant missatgeria instantània pot constar al Llibre d’actes.
553-31.3 i 31.4	Impugnació. Per impugnar un acord cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin vençuts en el moment d’adoptar-se. Els Propietaris absents o en contra poden impugnar l'acord en termini de 3 mesos a 1 any.	La validesa legal d'un acord de la comunitat de propietaris per WhatsApp serà tombada als tribunals.

En conclusió, la missatgeria instantània és estrictament per accelerar missatges informatius.