Lloguer turístic d’habitacions a l’habitatge habitual: He de declarar-lo?

De totes totes és legalment obligatori declarar el lloguer turístic d’habitacions. La sanció per evadir l’impost pot arribar a representar el 150% sobre la quantitat defraudada.  

Has de declarar l’arrendament dins L’Impost de la Renda de les Persones Físiques. Coneix el seu fet imposable 

El lloguer s’ha de declarar dins l’Impost de les Persones Físiques. Aquest es regula a la Llei 35/2006 de 28 de novembre accedeix a tota la norma.

El concepte de “fet imposable” designa el què: “Justifica legalment que l’Administració pugui cobrar un determinat impost o taxa”. Abans de l’aprovació de qualsevol canvi impositiu és preceptiu que existeixi, publicada i en vigor la llei habilitant d'aquest. 

 El 1978 Espanya va aprovar per primera vegada una legislació per a l’IRPF. És a l’article sis de la llei 35/2006 on el legislador determina el fet imposable d’aquest tribut: “L’obtenció de renda per part del contribuent”. 

Com a norma general el Lloguer turístic d’habitacions serà un rendiment de capital mobiliari no un procedent d’una activitat econòmica 

D’entrada detallem les cinc fonts d’ingressos a reflectir dins l’IRPF:

• Els rendiments del treball.
• Els rendiments del capital.
• Els rendiments de les activitats econòmiques.
• Els guanys i pèrdues patrimonials.
• Les imputacions de renda establertes per llei.  

En la gran majoria de casos l’Agència Tributària considerarà l’arrendament turístic d’habitacions com a “rendiment del capital immobiliari”. 

Pots llegir-ne el motiu a l’article 22 de la Llei 35/2006 titulat: “Rendiments íntegres del capital immobiliari”. 

S'hi estableix que gaudeixen d’aquesta consideració: 

1. “(…) Els rendiments íntegres procedents de la titularitat de béns (…) tots els que es derivin de l'arrendament (…).
2. Es computarà com a rendiment íntegre l'import que per tots els conceptes hagi de satisfer l'adquirent, cessionari, arrendatari o sotsarrendatari”.

 El llenguatge comú confon. Tot i això, en principi, el legislador no considera el lloguer d’habitacions com a “rendiment d’una activitat econòmica”.

 Per esbrinar el perquè cal fixar-se en el segon epígraf de l’article 27 anomenat “Rendiments íntegres d’activitats econòmiques”. 

S’hi especifica la condició perquè una dedicació sigui considerada com a “activitat econòmica”: Donar feina a “almenys, una persona ocupada amb contracte laboral i a jornada completa”. Aquest supòsit en el lloguer d’habitacions pot donar-se en una casa particular, però és molt rar.

La consulta vinculant V-1643-25 a la Direcció General de Tributs: La solució per tributar correctament pel lloguer d’habitacions

Un cop introduït el concepte bàsic pel que fa al pagament de l’impost que ens ocupa i els dos articles claus de la Llei 35/2006 és hora d’abordar la resposta de la Direcció General de Tributs a la següent consulta d’una particular que lloga habitacions: 

L’any 2024 vaig llogar durant cent trenta-cinc dies -més d’un mes, per tant, tot i que es destini a nouvinguts és considerat de temporada-. Com he de tributar pels ingressos derivats del lloguer d’estances a l’IRPF?

Des de l’1 de juliol de 2025 els lloguers de curta durada per ser comercialitzats de manera legal han d’estar registrats dins la Finestreta Única Digital d’Arrendaments². 

Aquesta obligació s’ha de satisfer en compliment del Decret Llei 1312/2024. El concepte de lloguer de curta durada es defineix com “Aquell que no constitueixen la residència habitual de l'inquilí i es promocionen a través de mitjans digitals. Inclou tant lloguers turístics com no turístics, i abasta des d'habitacions fins a habitatges complets”³.

 Un cop hem establert que l’interrogant tractat fa referència al lloguer de curta durada aprofundim en els conceptes que el propietari pot deduir-se quan només arrenda una única habitació, no tota la casa.  

Aquests són els següents segons l’article 23.1 de la Llei 35/2006:

1. “Els interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé, dret o facultat d'ús i gaudi del qual procedeixin els rendiments, 
2. Altres despeses de finançament. 
3. Despeses de reparació i conservació de l'immoble.” 

El legislador imposa una limitació respecte al deduïble: 

“L'import total (…) no podrà excedir, per a cada bé o dret, la quantia dels rendiments íntegres obtinguts. L'excés es podrà deduir en els quatre anys següents (…)”.

Això no impedeix que, per ampliar les deduccions dels rendiments del capital immobiliari, el legislador es recolza en l'article 13 del Reial Decret 439/2007. Que aprofundeix què tindrà “la consideració de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari”.  L'article 14 disposa  quant a les despeses d'amortització dels rendiments del capital immobiliari, el següent:
“1. Per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari, tindran la consideració de despesa deduïble les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb aquest, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva”. El punt 2 estableix les condicions precises per a l’amortització. I el 3 determina que en el cas que els rendiments procedeixin de la titularitat d'un dret o facultat d'ús o gaudi, podrà amortitzar-se, amb el límit dels rendiments íntegres de cada dret, el seu cost d'adquisició satisfet.

L'amortització, en aquest supòsit, serà el resultat de les regles següents:

a) Quan el dret o facultat tingués termini de durada determinat, el que resulti de dividir el cost d'adquisició satisfet entre el nombre d'anys de durada d'aquest.

b) Quan el dret o facultat fos vitalici, el resultat d'aplicar al cost d'adquisició satisfet el percentatge del 3%. ”D'acord amb l'anterior, quant a la determinació del rendiment net derivat dels rendiments de capital immobiliari, es poden deduir dels rendiments íntegres totes les despeses necessàries per a la seva obtenció –evidentment només aquells corresponents al període de temps en què l'habitació hagi estat llogada–, així com les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble en la part corresponent a l'habitació llogada respecte als dies en què hagi durat el lloguer, el legislador en la línia d’enumerar despeses deduïbles també anomena la possibilitat de practicar-la respecte als mobles allotjats dins l’habitació arrendada.

Pel que fa a despeses de subministraments (d'aigua, llum, gas i internet) que es corresponguin amb l'arrendament parcial de l'habitatge durant els dies en què aquesta ha estat llogada en part durant el període impositiu, aquestes despeses només seran deduïbles en la mesura en què siguin suportats i pagats de manera efectiva per l'arrendador (…).

La consulta aborda ara les despeses generals incorregudes que no siguin susceptibles d'individualització, serà necessari prorratejar les despeses totals tenint en compte quins corresponen a la part de la casa que està llogada i quins corresponen a la part que no ho està (és a dir a la resta de l'habitatge).

Per acabar, en els “supòsits d'arrendament de béns immobles destinats a habitatge, el rendiment net positiu calculat conforme al que es disposa en l'apartat 1 de l'article 23 de la Llei 35/2006 -una vegada deduïdes les despeses necessàries per a la seva obtenció- es reduirà en un 60%. És important destacar que la reducció del 60% prevista pel lloguer d'habitatge habitual no és aplicable en casos de lloguer turístic o de curta durada. 

És a dir qui ha respost la consulta V-1643-25, a la que pots accedir aquí, ha posat l’accent, per una part, en l’extensió de l’amortització de la part de l’habitatge llogat i, de l’altra, en els diferents conceptes deduïbles pel propietari. 

Només mitjançant la delimitació les persones físiques o empreses podem actuar amb seguretat jurídica.

Grup Housfy treballa per acostar-te la fiscalitat. 

_{1: Qualsevol mena d'arrendament ha de tributar, no només el de caràcter turístic.}

_{2: L'article 171 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya preveu la competència exclusiva en turisme per a la Generalitat i d'acord amb el Decret 75/2020 de 4 d'agost de Turisme de Catalunya, l'Estat i la Generalitat han de compartir informació sobre aquest registre. Així mateix, el 19 de juny de 2025.}

_{3: Article 2 del Decret Llei 1312/2024}