Incompliment acord de la Junta: Quina resposta hi dona el Codi Civil Català?
Quan es dona un incompliment acord de la Junta, cal demandar judicialment a aquell propietari infractor. Per fer-ho, com veurem més endavant, serà imprescindible convocar una Junta.
Avui també podràs copsar com portar la reunió de tots els propietaris.
Els dos passos vers una Junta de Propietaris impecable
Professionalitzar la gestió de la finca
Quan es forma la Comunitat de Propietaris neix la Junta de Propietaris. Per fer aquest òrgan operatiu cal designar-hi: President, Vicepresident i Secretari. És llavors quan contractar un dels nostres Administradors de Finques dona:
- Seguretat jurídica: Per tal que la vostra comunitat mai incompleixi cap disposició legal.
- Assistència a l’hora de dirigir les Juntes: A l'hora de resoldre dubtes i apaivagar conflictes.
És important destacar, però, que ni l’exercici individual de la Presidència ni tampoc la iniciativa col·legiada de la Junta poden delegar-se.
De cara a supòsits com el que avui veurem, l’incompliment acord de la Junta, és imprescindible que la vostra comunitat també compti amb advocat.
Per contractar administrador i advocat cal majoria simple de vots i quotes de participació1.
Les cinc fases per convertir un acord de la Junta en impecable
En una convocatòria ordinària o una extraordinària hi ha cinc fases que converteixen en impecable l’acord adoptat:
- Convocar la Junta adequadament.
- Informant de la seva celebració per tots els mitjans possibles.
- Amb l’antelació que pertoca: Vuit dies en el cas de les ordinàries i un mínim de tres en les extraordinàries.
- Fent constar a la convocatòria: Data, hora, lloc, ordre del dia, advertiment sobre el valor del vot dels absents i llistat dels propietaris deutors. Els arrendadors en aquesta situació, a menys que, quan comenci la Junta, consignin els pagaments endarrerits, no tenen dret a vot.
- Revisar, ex ante, la legalitat de l’acord que vulgueu votar. Aquest mai ha de:
- Vulnerar la Llei.
- Contradir els Estatuts de la Comunitat.
- Violar el Reglament Intern.
- Supervisar, ex ante, que l’acord que vulgueu votar no sigui manifestament arbitrari: Ni pot estar concebut per perjudicar a un propietari, ni per beneficiar-ne d’altres de forma indeguda.
- Assolir el quòrum, a més de la majoria dels vots i quotes de participació requerida en cada cas pel Codi Civil Català.
- Anotar, per part del Secretari, l’aprovació de l’acord a l’Acta de la Junta.
És crucial validar els punts dos i tres. El seu incompliment legitima per impugnar l’acord judicialment.
Incompliment acord de la Junta com actuar d’acord amb el Codi Civil Català?
Només un cop exigida la perfecció legal a la Junta podem fixar-nos en propietaris individuals que vulneren el Dret.
Ho fem responent, de forma més completa que a l’inici del text, “què podem fer davant un incompliment acord de la junta?”
És a l’Article 553-30.4 del Codi Civil Català on el legislador estableix, sense cap vacil·lació, que aquesta conducta té greus conseqüències.
Llegim-lo:
“Els propietaris que, sense causa justificada, s’oposin a les actuacions o obres necessàries i exigides per l’autoritat competent o les demorin responen individualment de les sancions que s’imposin en via administrativa”.
Tanmateix, de la literalitat de l’extracte no es dedueix ni:
- Com està legitimada la Comunitat per començar aquesta “via administrativa” contra el propietari incomplidor.
- Quina és l’autoritat competent per sancionar a aquesta persona física o jurídica.
La nostra administradora Susana Jordán ho aclareix:
“La Comunitat ha de demandar judicialment al propietari incomplidor. És cert que els jutges poden divergir, però, només una sentència judicial tancarà el conflicte”.
Abans d’acudir a la justícia cal convocar expressament una Junta
A l’ordre del dia de la Junta de Propietaris hi ha de constar el punt: “votar i aprovar demanda judicial per incompliment acord de la Junta”. Per aprovar l’inici de la demanda, cal majoria simple de vots i quotes de participació. Un cop aquesta s’hagi obtingut es podrà obrir el camí cap a una resolució.
Podem denunciar l’incompliment acord de la Junta a qualsevol jutjat?
No. Cal, personar-se al jutjat de primera instància de la localitat on és l’edifici de la vostra comunitat.
Finalment, quan es parla d’un judici és crucial analitzar qui en pagarà les costes processals.
El cas específic d’incomplir acords que impliquen pagaments a la comunitat
L'obligació de pagar la teva quota de participació arrela a l’article 553-4.1 del Codi Civil Català:
“Tots els propietaris són titulars mancomunats, tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com dels deutes contrets vàlidament (...)”.
Aclarit això, cal tenir present la documentació que fa falta per reclamar el pagament d’un deute.
Ho indica l’article 553-47.2:
(…) “N’hi ha prou amb un certificat (…) emès per qui faci les funcions de secretari de la comunitat amb el vistiplau del president. En aquest certificat hi han de constar l’existència del deute i el seu import, la manifestació que el deute és exigible i que es correspon de manera exacta amb els comptes aprovats per la junta de propietaris que consten en el llibre d’actes corresponent, i el requeriment de pagament fet al deutor.”
Article 553-30 del Codi Civil Català “Vinculació dels acords”
Només podem parlar d’incompliment perquè, un cop aprovats en Junta, els acords vinculen legalment. A continuació analitzem com el Codi Civil Català tracta aquest tema.
Codi Civil Català article 553-30 punts primer, tercer i quart: La protecció de la comunitat
Article 533-30.1:
“Els acords adoptats per la Junta de Propietaris són obligatoris i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents".
Aquest primer punt garanteix a la Comunitat que mai cap propietari podrà escollir, d’entrada, no contribuir a les actuacions aprovades legalment.
Article 553-30.3:
Les despeses originades per la supressió de barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors i les que calguin per a garantir l’accessibilitat i l’habitabilitat de l’edifici són a càrrec de tots els propietaris si deriven d’un acord de la junta de propietaris (…).
Aquest tercer epígraf recorda que hi ha dues despeses obligatòries. Les que:
- Garanteixen a les persones amb problemes de mobilitat accedir a casa seva.
- Financen la seguretat estructural de l’edifici.
Codi Civil Català article 553-30.2: La excepció a favor dels propietaris dissidents
El legislador deixa clar que “dissident” no és el mateix que “incomplidor”. El propietari dissident té una argumentació objectiva, en canvi, l’incomplidor està en fals (en paraules l’article 553-30.4 “sense causa justificada”) .
A l’article 553-30.2 concreta els dos casos per admetre que la dissidència eximeixi d’un pagament.
Article 553-30.2:
"No obstant el que estableix l’apartat 1, els propietaris dissidents no estan obligats a satisfer les despeses originades per les noves instal·lacions o nous serveis comuns que no siguin exigibles d’acord amb la llei si el valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual vigent de la comunitat.
Esperem haver-vos orientat.
1 : És a l ‘article 553-25 epígraf f) el Codi Civil Català estableix que: “S’aproven per majoria simple de propietaris i quotes els acords que no tinguin fixada una majoria diferent per a adoptar-los”.
De l’epígraf a) fins a la e) el legislador enumera quines decisions requereixen majoria simple de vots i quotes. Són aquestes:
»a) L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l’estructura o la configuració exterior.
»b) Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat o la seguretat de l’immoble, segons llur naturalesa i característiques, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin l’estructura o la configuració exterior.
»c) L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes o equips amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat, o per a la instal·lació general de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts.
»d) Les normes del reglament de règim interior.
»e) L’acord de sotmetre a mediació qualsevol qüestió pròpia del règim de la propietat horitzontal.