És legal vendre un pis amb llogaters a dins?

09 | 10 | 26

| Sector immobiliari

Depèn:

Sí, s'ajusta a dret: Quan el comprador té menys de deu habitatges.
No és legal: La compra de productes immobiliaris llogats per part de propietaris de més de deu habitatges.

Aquest és l'impacte del Reial Decret 29/2026 en la venda d'habitatges llogats, en vigor des d'ahir 8 d'octubre.

Avantatges d'inscriure el lloguer al Registre?

La inscripció del contracte de lloguer al Registre de la Propietat implica elevar l'arrendament a escriptura pública davant notari. Executar aquest tràmit té grans beneficis:

Article	Efecte legal i descripció	Part beneficiada
7.2 LAU	*Eficàcia erga omnes:* Les clàusules del contracte obliguen qualsevol tercer adquirent des de la inscripció registral.	Ambdós: propietari i llogater.
14.1 LAU	Garantia de permanència: Protegeix el dret a continuar a l'habitatge davant la compravenda del pis.	El llogater.
1.124 CC	Facultat de resolució: Permet resoldre el contracte amb indemnització per danys i perjudicis en cas d'incompliment.	Ambdós: propietari i llogater.
13.1 LAU	Protecció davant l’execució: Manté el lloguer durant el termini legal (5 o 7 anys). Des del RDL 7/2019 la protecció del llogater davant la venda de l'immoble ja no requereix inscripció prèvia.	El llogater.
27.2 LAU	Resolució per incompliment del llogater: Autoritza resoldre el contracte per impagament de la fiança de lloguer o la renda, subarrendament no autoritzat del pis o d’habitacions, danys intencionats, activitats molestes o canvi d'ús d'habitatge habitual.	El propietari.
27.3 LAU	Permet resoldre el contracte si no es compleixen les obligacions del nou propietari del pis llogat (reparacions d'habitabilitat o pertorbació de l'ús), prèvia notificació fefaent (burofax).	El llogater.
27.4 LAU	Agilització del desnonament per impagament: Autoritza la resolució de ple dret si el llogater no respon al requeriment notarial o judicial en 10 dies hàbils.	El propietari.

Inscriure el lloguer al Registre: És legalment obligatori? Té cost?

No és legalment obligatori i té cost econòmic.

Qui assumeix el cost de la inscripció? D'acord amb l'article 1.255 del Codi Civil i el Reglament Hipotecari, les despeses recauen sobre la part interessada que sol·licita la inscripció. Les parts poden pactar lliurement el repartiment o l'assumpció total del cost per part del propietari.

Tot seguit enumerem els diferents costos de “la inscripció del contracte de lloguer al Registre de la Propietat”:

Concepte	Interval d’import estimat	Obligatorietat	Especificacions legals
Honoraris del Notari	150 € - 220 €	Imprescindible per elevar a escriptura pública.	RD 1426/1989 (Aranzel Notarial). Calculat sobre la renda acumulada del contracte; inclou paper timbre.
Honoraris de Registre	80 € - 150 €	Necessari per a la inscripció final.	RD 1427/1989 (Aranzel Registradors). Escala regressiva sobre el valor total computable del contracte.
Impost de Transmissions Patrimonials	0 €	Exempt per a habitatge habitual.	Art. 45.I.B.26 TR-ITP. Cal tramitar el Model 600 a l'ATC per acreditar l'exempció.
Impost d’Actes Jurídics Documentats	0 €	Exempt	Sense quota gradual perquè no existeix cap operació de transmissió patrimonial.
Honoraris de gestoria	100 € - 130 €	Opcional	Honoraris per la tramitació del Model 600 davant l'ATC i la gestió telemàtica Notari-Registre.
Cost Total Estimat	230 € - 500 €	Sense gestoria: 230 € - 370 € Amb gestoria: 370 € - 500 €	Sense tributació a Catalunya.

Com funciona el dret de tanteig i retracte del llogater?

El dret de tanteig i retracte del llogater és el nucli del dret del llogater en la venda de l'habitatge. La taula següent en descriu el funcionament:

Article 25 LAU: Com funciona el dret de tanteig i retracte del llogater?
Subpunt	Concepte clau	Efecte legal i aplicació	Part beneficiada
25.1	Adquisició preferent	Atorga preferència legal a l'arrendatari per comprar l'habitatge en cas de compravenda.	Llogater
25.2	Dret de tanteig	Permet comprar en 30 dies naturals des de la notificació fefaent del preu i condicions de venda.	Llogater
25.3	Dret de retracte	Permet subrogar-se en la compra en 30 dies naturals si no hi ha hagut notificació prèvia o s'ha venut per un preu menor.	Llogater
25.4	Prioritat del dret d’adquisició	Preval sobre qualsevol altre dret d'adquisició, excepte el de copropietaris o el retracte convencional registrat.	Llogater
25.7	Excepció (Venda en bloc)	Inaplicable si el pis es ven conjuntament amb la resta d'habitatges o locals de l'immoble.	Propietari
25.8	Renúncia contractual al dret de tanteig o retracte	Les parts poden pactar expressament la renúncia de l'arrendatari a aquest dret en el contracte.	Propietari

Per garantir la màxima seguretat jurídica i protegir els seus drets davant qualsevol futura venda, propietari i llogater han de deixar constància legal des de bon principi del contracte d'arrendament que signen.