Desperfectes i reparacions en un pis de lloguer: qui paga?

Una resposta ràpida a qui paga què la dóna la Vanguardia: "per regla general, el propietari es fa càrrec d'obres fonamentals que de no fer-se farien quasi impossible viure-hi com ara: tuberies, terres o parets, mentre que, el llogater ha de reparar : aixetes, cisternes o desperfectes a la pintura." Un element que també genera dubtes és la caldera. A saber, en cas d'haver de canviar-la tota, el responsable és el propietari. Per contra, sí únicament cal substituir peces concretes paga l'inquilí. 

Vegem què disposa la Llei Propietat Horitzontal. A l'article 21 la LPH estableix els deures del propietari i llogater pel que fa a la "conservació de l'habitatge":

"1. El propietari és obligat, sense poder elevar el preu del lloguer  per aquesta causa, a realitzar totes les reparacions necessàries per mantenir l'habitabilitat de l'habitatge" (...).

2. En cas que l'execució d'una obra de conservació i no es pugui diferir en el temps el llogater està obligat a "aguantar" les molèsties que la obra generi.

3. El llogater haurà de comunicar al propietari, com més ràpid millor, la necessitat d'efectuar reparacions de conservació  al pis (...) el propietari haurà de verificar, ell mateix o per mitjà de tècnics, la pertinença de les reparacions comunicades. En tot moment, el propietari podrà realitzar reparacions per conservar l'habitatge prèvia comunicació de les mateixes al llogater.

4. El llogater haurà d'efectuar les petites reparacions derivades del desgast diari."

En tot l'article hi ha implicit que el legislador considera la conservació de l'habitatge com un bé superior. En aquest sentit, Tingues present l'obligatorietat de la cèdula d'habitabilitat de la qual parlem al nostre últim post.  

D'aquí es deriva el punt següent que el llogater hagi "d'aguantar" les molèsties que requereixi garantir l'habitabilitat i el tres que suposa que el propietari estigui facultat per fer obres de conservació prèvia comunicació del llogater. 

El punt quatre, és el que genera més controversia. En primer lloc, perquè pot ser difícil establir que la causa que ha espatllat quelcom deriva de l’ús i què significa reparació "petita"? Hi ha 3 criteris que segons la jurisprudència determinen de quin tipus de reparació parlem:

1. El temps transcorregut des de l'ocupació/entrada del llogater a l'habitatge

2. El cost de la reparació 

3. La clase de bé a reparar: un altre cop l'habitabilitat (o la seva absència) és decisiva a l'hora de determinar si es tracta d'una petita reparació. El blog d'abogadoarrendamientos ho explica.

Atesa la complexitat de la llei a Feliu recomanem sempre dues coses. En primer lloc, deixar per escrit qui assumirà el cost per un determinat desperfecte. I, en segon lloc, un cop signat el contracte i durant tot el lloguer establir una interlocució sincera i regular entre propietari i llogater. 

Un aspecte diferent és com actuar davant un pis que ens entreguen amb un vici ocult. La Llei 38/1999 fa possible reclamar danys previs a l'entrada al pis llogat. Altrament, per a més informació pots consultar aquest article nostre de 2016.

Confiem haver-te ajudat a resoldre dubtes.