¿Qué regulan Estatutos y Reglamento Interno de la Comunidad?
Este es el texto perfecto antes de la primera reunión de la Comunidad de Propietarios.
En él abordamos tres epígrafes:
1. Demostramos que aprobar los Estatutos y el Reglamento Interno de la Comunidad de Propietarios es extremadamente útil
2. Enumeramos los principales puntos que se pueden incluir tanto en los Estatutos como en el Reglamento Interno
3. Condenamos sin ambages la violencia, proporcionamos un enlace para protegerte de ella, finalmente descartamos totalmente el encaje del eximente legal de la legítima defensa en el marco de las relaciones entre copropietarios
Primera Parte: ¿Por qué Finques Feliu recomienda aprobar Estatutos y Reglamento Interno de la Comunidad de Propietarios?
La semana pasada escribíamos sobre la reunión constitutiva de la Junta de Propietarios en la que se aprueba el Acta Constitutiva. En este documento tenemos la opción de incluir Estatutos y Reglamento Interior de la Comunidad de Propietarios. Sin duda, recomendamos hacerlo porque:
- a) La gran mayoría de los copropietarios no se conocen antes de constituir la Comunidad de Propietarios
- b) Demasiadas personas no tienen en cuenta que haberse convertido en copropietario otorga derechos, pero, también, comporta deberes
En este escenario, contar con reglas objetivas aprobadas deja claro qué se puede hacer y que no en la Comunidad de Propietarios. El hecho que las normas estén escritas hace que la actuación en caso de incumplimiento de las mismas sea mucho más fácil que cuando no hay ni Estatutos ni Reglamento Interno.
Nuestra Administradora Alba Valls remata:
"Soy consciente que hay comunidades que solo aprueben los Estatutos y otras que no validan ningún documento -asevera Valls-. En ninguno de los dos casos hacen nada ilegal. Sin embargo, aprobar Estatutos y Reglamento Interior permite explicitar cómo se va a responder ante una gran cantidad de actos dentro de la Comunidad de Propietarios de forma jurídicamente vinculante".
Segunda Parte: Los puntos clave de los Estatutos y el Régimen Interno
Puntos principales de los Estatutos según el Artículo 553-11 del Código Civil Catalán
Para aprobar los Estatutos se precisa la unanimidad de los votos de los copropietarios (el 100%). Cuando se quieren hacer posteriores modificaciones de los mismos se requiere una mayoría algo menor: de 4/5 partes de los votos emitidos (80%). Para que la aprobación sea legal, el cuórum necesario en primera convocatoria es de la mitad de los propietarios
y cuotas de participación.
En palabras del legislador: "(los Estatutos) regulan los aspectos referentes a su régimen jurídico real y pueden contener reglas sobre las cuestiones siguientes:
- El destino, el uso y el aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes
- Las limitaciones de uso y otras cargas de los elementos privativos
- El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones
- La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios
- Los órganos de gobierno complementarios de los que establece este código y competencias respectivas
La forma de gestión y administración
2. Son válidas las cláusulas estatutarias siguientes, entre otros:
- Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios
- Las normas que exoneran determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escala, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y otros espacios parecidos
- Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo
- Las que permiten el uso y disfrute de elementos comunes por medio de la colocación de carteles de publicidad
- Las que limitan las actividades que se pueden llevar a cabo en los elementos privativos
- Las que prevén la resolución de los conflictos por medio del arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal
3. Las normas de los estatutos que no sean inscritas al Registro de la Propiedad no perjudican terceros de buena fe."
Puntos principales del Reglamento de Régimen Interior según el artículo 553-12 del Código Civil Catalán
Para aprobar el Régimen Interior se precisa la unanimidad de los votos de los copropietarios (el 100%). Cuando se quieren hacer posteriores modificaciones de los mismos se requiere una mayoría algo menor: de 4/5 partes de los votos emitidos (80%).
En palabras del legislador: "(El reglamento de régimen interior), contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones".
Es muy importante que la Junta de Propietarios tenga en cuenta que el Régimen Interior no se puede oponer en los Estatutos,
Este documento incluye:
- Las reservas establecidas a favor de la promotora
- Posibilidad de formar futuras subcomunidades
- Plano descriptivo del edificio, puede ser muy útil a la hora de facilitar obras o reparaciones posteriores
- Las disposiciones finales: Se pueden incluir cláusulas adicionales u información relevante para el funcionamiento de la CP"
Tercera parte: Por una Comunidad de Propietarios sin violencia
En Finques Feliu condenamos sin ambages la violencia en cualquiera de sus formas: agredir a otra persona nunca está justificado. La RAE define agredir como: "Acometer alguien para matarlo, herirle o hacerle daño".
De acuerdo con la conceptualización anterior hablamos de un acto:
a) Intencionado por parte de la persona violenta
b) Donde no media ningún tipo de provocación por parte de la persona violentada
c) Más allá de la literalidad de la definición, atacar a los otros copropietarios tampoco es la única opción
Las tres características anteriores son las que delimitan la Legítima Defensa.
Descubre en este enlace qué conductas son perseguibles y aprende a protegerte de una persona acosadora.
Para ver todavía más claro que emplear la violencia en la Comunidad está completamente fuera de lugar hemos pensado en un ejemplo:
Supongamos que la Junta ha aprobado algo que nos perjudica. Para empezar, es profundamente equivocado - y antidemocrático- considerar el resultado de una votación como un acto hostil. De todos modos, tampoco este hecho legitimaría ninguna conducta beligerante porque, para salvaguardar nuestros derechos, todavía tendríamos las siguientes alternativas legales:
- Prever el arbitraje y la mediación en los estatutos
- Impugnar el acuerdo
Además del autocontrol personal y las normas de comportamiento social, es la existencia de estas dos opciones la que proscribe definitivamente la violencia.
Aclarado esto, toda persona que ejerza las conductas tipificadas legalmente puede ser denunciada y, siempre que se demuestre su culpabilidad, condenada.
Acabamos con optimismo: fijando reglas claras y trabajando para impedir conflictos desde el primer día es posible preservar la convivencia en la Comunidad de Propietarios.