¿Puedo impugnar decisiones aprobadas en una Junta a la que yo no he asistido?
El blog de Finques Feliu ha desvelado un sinfín de interrogantes sobre el funcionamiento de la Junta de Propietarios. Hoy, con el Código Civil Catalán como fuente, contestamos otro: ¿Como propietario puedo impugnar decisiones aprobadas en una Junta cuando yo no he asistido a ella?.
"El único límite para la realización del mañana serán nuestras dudas de hoy" Franklin D. Roosevelt. ¿Deseas que te abramos de par en par las puertas del futuro?.
Siete preguntas básicas sobre la Junta de Propietarios
1. ¿Qué funciones concretas otorga el Código Civil Catalán a la Junta de Propietarios?
El artículo 553-19 las enumera:
a) "El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
b) La modificación del título de constitución.
c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
g) La extinción voluntaria del régimen."
2. Una vez que la Comunidad de Propietarios está constituida. ¿Hay un número mínimo de Juntas obligatorio o únicamente se ha de convocar cuando haya un tema urgente a tratar?
Como mínimo es obligatorio convocar una Junta de carácter ordinario anual.
Según el artículo 553-20-1 esta tiene dos objetivos:
- "Aprobar las cuentas y el presupuesto.
- Elegir a las personas que deben ejercer los cargos."
Lo anterior no impide convocar Juntas de carácter extraordinario. A instancias ya sea de:
- La persona que ostenta la Presidencia
- Una cuarta parte de propietarios, los cuales a su vez deben representar un veinticinco por ciento de las cuotas de propiedad (artículo 553-20-2).
Para salvaguardar su utilidad y la buena convivencia, las Juntas extraordinarias deben ser convocadas con mesura.
3. ¿Con qué antelación legal mínima hay que convocar la Junta de Propietarios?
El articulo 553-21-2 lo determina :"salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido."
4. ¿Cualquier vecino tiene derecho de voto en ella?
No: el derecho de voto únicamente lo tiene quien es legalmente propietario y no debe ninguna cantidad económica a la comunidad.
Es habitual confundirse y escribir "comunidad de vecinos". Esto viene dado porque vecino se define como: "la persona que habita, en una vivienda independiente, dentro de la misma casa": los propietarios de una finca son vecinos pero no es así a la inversa, es decir no todos los vecinos son propietarios. Por ello hay que usar el concepto de "comunidad de propietarios".
5. No ejerzo ninguno de los cargos de la Junta de propietarios (Presidencia, Vicepresidencia o Secretaría). ¿Existe la obligación general de asistir a la Junta por el único hecho de poseer un bien inmueble en la comunidad?
No, por norma general no es obligatorio. Ahora bien, Finques Feliu recomienda encarecidamente tomar parte en la Junta. La persona que no asiste se perjudica gravemente a si misma porque ignorará la información que se difunda en la reunión.
6. Soy Presidente, Vicepresidente o Secretario de la comunidad de propietarios. ¿Es entonces obligatoria mi asistencia a la Junta?
Sí, al ejercer un cargo, lo es.
Debes tener claro que es improcedente plantearte de entrada no asistir, además, legalmente nunca puedes rechazar de plano presidir la Junta.
7. Ejerzo la Presidencia. ¿Con una causa debidamente justificada y verificable, puedo no personarme en la Junta?
Sí, aunque la causa justificada ha de ser de fuerza mayor.
Tu incomparecencia no impide la celebración de la Junta. Eso sí, es imprescindible -salvo grave enfermedad sobrevenida- que firmes un escrito en el cual de forma explícita delegues tus funciones en la figura del vicepresidente .
¿Tienes alguna duda que no hemos respondido? Haz clic en este enlace de nuestro blog y accede a un texto que responde a más interrogantes.
La impugnación: ¿Cuál es su sentido legal? ¿Quién puede ejercerla legalmente? ¿Debería ser mi primer recurso ante un conflicto?
En el primer epígrafe introducíamos qué atribuciones tiene la Junta y señalamos como según tengas cargo en ella o no, tendrás más o menos obligaciones legales. Sólo con este telón de fondo, tienes el contexto necesario para comprender la impugnación. Este supuesto legal, puede darse o no tras la Junta de Propietarios.
2.1 ¿Cuál es el sentido del supuesto legal de impugnación?
El sentido legal de la impugnación es impedir la indefensión frente a decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios que lesionen derechos de los copropietarios. No en vano este órgano tiene un gran poder: aprobar actuaciones de todo tipo y hacer las mismas vinculantes para todos los propietarios.
Cabe señalar que los pasos para dar luz verde a una actuación deben ser siempre las siguientes:
- Votar cada actuación con arreglo a Derecho.
- Aprobar cada actuación con arreglo a Derecho.
- Recoger en el Acta de la Junta lo aprobado (sin errores de transcripción).
El concepto de impugnación se define como: "acción de combatir la validez o la eficacia de un acto administrativo".
2.2 ¿Cuándo concurre la legitimación legal para impugnar?
De acuerdo con el artículo 553-31 del Código Civil Catalán la legitimación legal para impugnar concurre en dos supuestos:
a) "(Cuando los actos aprobados) son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) "(Cuando los actos aprobados) son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios".
2.3 ¿Puede un propietario que no acude a la Junta impugnar las decisiones que se aprueben en ella?
Depende de sí satisface las tres condiciones establecidas en los epígrafes 2 y 31 del artículo 553-31 del Código Civil Catalán. Estas son:
- Tener derecho al voto.
- Estar al corriente de pago
- Haberse opuesto de forma inequívoca a la decisión que se quiere impugnar.
Con rotundidad: cuando la persona propietaria satisfaga las tres condiciones anteriores no se le puede impedir impugnar. De hecho, lo hemos adelantado en la quinta pregunta del primer apartado, no existe una obligación legal general de asistir a la Junta.
Pese a la claridad de nuestra respuesta, la pregunta tiene más miga de lo que parece. A saber, nuestra cultura es "presencialista", es decir, valora sobre manera el hecho de estar físicamente en el lugar indicado durante todo el horario de una actividad laboral o social. Por ello tiene todo el sentido del mundo subrayar que lo que cuenta es lo que disponga el Derecho, no lo que prescriban nuestras normas de comportamiento social.
1: El artículo 553-31 epígrafe 2 dispone: "Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto". Por su parte el artículo 553-31 epígrafe 3 reza: "Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe."
2.4 Ante un conflicto ¿La impugnación debería ser mi primer recurso? ¿Qué ventajas comporta optar por la mediación?
Impugnar no debería ser la primera respuesta ya que implica:
- Escalar el conflicto (supone trasladar la controversia a los tribunales).
- No dar oportunidad de aplicar la vía de la mediación.
Asimismo es imprescindible advertir que la impugnación no debe usarse con mala fe. A este respecto debes tener en cuenta que, en el caso que el juez resuelva en tu contra, existe el riesgo de ser condenado a pagar las costas del proceso.
La mediación comporta notables ventajas:
- Ser mucho menos dañina para la convivencia.
- Con ella no pierdes garantías legales porque está regulada por el Derecho Privado en la Ley catalana 15/2009
- Puede ser más efectiva al escuchar, facilitar el acercamiento de las posturas respectivas y, en base a ello, que una persona experta, proponga una solución legal y,a la vez, consensual.
En este escrito hemos visto que es esencial, incluso para las personas perjudicadas por las decisiones comunitarias, controlar que se ha seguido estrictamente el procedimiento legal.