La controversia que rodea a las terrazas comunitarias
El confinamiento de marzo puso de manifiesto la necesidad de ventilar y la calidad de vida que implica tener espacios exteriores. Tras él la demanda de viviendas con terraza, balcón o jardín se ha incrementado mucho. Por cierto, en Feliu ofrecemos este piso y aquí todos nuestros productos inmobiliarios.
Pocas cuestiones suscitan tantos litigios en las comunidades de propietarios como la de las terrazas existentes en el inmueble. La propiedad horizontal en Cataluña las menciona en el artículo 553-43 'Codi Civil de Catalunya' para referirse a la posibilidad de vincular el uso exclusivo de este u otros elementos comunes a uno o diversos departamentos privativos del inmueble, recordando que no por ello pierden su naturaleza de elemento común. Hay un consenso en doctrina y jurisprudencia en asignar a las terrazas el mismo tratamiento que se dispensa a las cubiertas del edificio. Esto es viniendo a considerar a las cubiertas como la “piel” o parte superficial integrante de las terrazas.
En efecto, una perspectiva arquitectónica de las terrazas permite aproximarlas al concepto de cubiertas. Se diferencia entre cubierta transitable y no transitable en función de su uso. La conexión funcional entre cubierta y terraza se encontraría, en que ambos elementos estarían destinados a resguardar el interior del edificio de las inclemencias atmosféricas, así como en que la terraza acostumbra a formar parte de la cubierta.
Dicho esto, es posible sostener desde una perspectiva jurídica, que la terrazas participan de la misma o similar naturaleza jurídica a la que la ley atribuye a las cubiertas (art. 553-41 CCCat y articulo 396 Código civil), que conceptúa como elementos comunes, en tanto resultan necesarias en mayor o menor grado para el adecuado uso y disfrute del edificio al cubrir total o parcialmente el mismo, siendo entonces de importancia extraordinaria para la comunidad de propietarios mantenerlas en buen estado en su dimensión estructural (...).
No obstante lo anterior, esta asimilación entre cubiertas y terrazas, no resulta del todo satisfactoria en la práctica. Sobre todo cuando hablamos de responsabilidades (de la comunidad o del propietario que la utiliza y disfruta exclusivamente) por las filtraciones de agua y humedades en los elementos comunitarios o privativos ubicados en las plantas inferiores.
Debido a que pueden surgir problemas de interpretación en referencia al carácter privativo o comunitario de las terrazas que son utilizadas exclusivamente por un propietario y a la responsabilidad por una falta de conservación, mantenimiento o reparación de las mismas.
En definitiva tendremos que seguir el criterio marcado por el apartado 3 del art. 553-43 CCCat que apunta claramente en esta dirección al indicar que “las reparaciones que se deben a vicios de construcción u estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a el inmueble entero, quedan a càrgo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal ús o deficiente conservación.”, mientras que el apartado 2 de este mismo artículo se encarga de matizar que “los propietarios/as de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumeixen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservar-los en buen estado(...)”. Atendiendo finalmente a los estatutos de la Comunidad (si los hay) o aquellos acuerdos alcanzados en junta.
En consecuencia, la responsabilidad de las reparaciones que sea necesario realizar con motivo de un mal funcionamiento de las terrazas en su dimensión constructiva de cubierta, deberán atribuirse al propietario o propietarios del elemento privativo que dispone de su uso y disfrute exclusivo, siempre y cuando el mal uso y/o una falta de la adecuada conservación y mantenimiento fuera la única causa generadora de las humedades y filtraciones.
El mal uso o la mala conservación y su directa relación con los daños y la posible incidencia de vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, deberá ser todo ello objeto de un detallado análisis en cada caso concreto, siendo aconsejable al respecto la intervención y dictamen de un técnico facultativo, acerca de la causa, naturaleza y alcance de las filtraciones y humedades, así como del modo de subsanarlas.
Por contra, si los desperfectos procedentes de la terraza no son imputables al propietario que se sirve y disfruta exclusivamente de ella, sino que son causados por toda una serie de patologías y deficiencias objetivas, de carácter arquitectónico o constructivo, con el resultado de un mal funcionamiento de la terraza en su función de cubierta del edificio, entonces la responsabilidad debe declinarse necesariamente hacia la comunidad de propietarios, por ser a ésta a quien incumbe la conservación y mantenimiento de dicho elemento.
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