Junio-octubre 2024: Ayuntamiento de Barcelona y Tribunal Supremo restringen los pisos turísticos
En este escrito abordaremos dos decisiones, con fuerza legal, que restringen mucho la posibilidad de explotar tu vivienda como alquiler turístico:
- La prohibición total de tramitar nuevas licencias de alquiler turístico en Barcelona ciudad. En junio de 2024 fue adoptada por el Ayuntamiento de Barcelona en ejercicio de sus competencias.
- La reducción, a 3/5 partes o 60% de votos válidos y cuotas a que tienen que propietarios favorables a la prohibición de este tipo de alojamiento dentro de las comunidades.
Es hora de dominar todas las implicaciones de ambas decisiones con Finques Feliu.
1. El turismo: actividad económica con externalidades positivas y negativas
España: Uno de diciembre de 1963 llega la turista debe millones. Hoy el sentimiento social ha transitado del embeleso de hace sesenta y un años a la desazón y malestar actual: ¿Qué ha sucedido para que se haya producido este cambio radical?
Nos aventuraremos a exponer dos razones:
El factor cantidad: Este primer cuarto del Siglo XXI España se ha convertido en uno de los destinos más visitados del mundo (85 millones de personas solo en 2023).
El factor redistribución: Nadie pone en entredicho los grandes ingresos procedentes del turismo. Lo que sí que mucha parte de la ciudadanía impugna es que estos se distribuyan entre toda la sociedad de forma equitativa y, en cambio, si juzga que los prejuicios si han afectado a muchos.
En resumen, seamos conscientes o no, hemos descubierto, el concepto de externalidad.
¿A qué se refiere este término? Al "impacto positivo o negativo, que, sobre el bienestar de terceros, tiene la producción o consumo de un bien1, sin que haya compensaciones cuando este nos perjudique".
Así, la llegada de turistas, tiene como externalidad positiva más relevante ser, en buena parte, responsable que el PIB de España cierre el año sobrevolando la atonía general de la Unión Europea. El residente en nuestras ciudades hoy percibe mucho más aquellas externalidades negativas que comporta la llegada de visitantes:
- Difícil convivencia entre turistas y locales.
- Subida del precio de la vivienda y gentrificación.
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1: El "bien" en el caso del turismo, son todas las actividades que empiezan cuando el turista sale del aeropuerto o la estación de tren y coge el taxi hacia su hotel.
2. Barcelona veta la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos para finales de 2028
2.1 Antecedentes de esta restricción en Barcelona
Barcelona es líder por número de turistas y remesas de estos en el segundo Estado del mundo más visitado. El 2023 nos vinieron en la ciudad -excluyendo el resto del área metropolitana- 15,6 millones de personas que dejaron 9.676 millones y las actividades derivadas de recibir visitantes ocuparon a unos 100.000 residentes2.
Hasta el año 2005, según la web del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Urbanos, que aquí puedes consultar, en Barcelona había ochenta y una viviendas de uso turístico en 2021, último año con información al enlace anterior, había 9.434. Es pertinente preguntarse: ¿Esta multiplicación de la oferta de viviendas encaminadas al alquiler turístico es debida a la escasez de plazas hoteleras?
No. Barcelona cuenta con 86.000 plazas hoteleras y ha abierto nuevos hoteles recientemente. El hecho que residir en pisos de alquiler destinados al turismo se haya convertido en la única opción que muchos foráneos contemplan tiene mucho más que ver con el auge de la economía colaborativa de la mano de las redes sociales.
Estos son los antecedentes a la decisión de vetar la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos en Barcelona.
2: Datos del Observatorio del Turismo de Barcelona
2.2 Análisis en profundidad del Decreto Ley 3/2023
La relación entre el Ayuntamiento de Barcelona y el Decreto Ley 3/2023 es de doble dirección:
- La pionera declaración de Barcelona como área de vivienda tensa, de la cual informábamos en 2021, es el antecedente del Decreto Ley 3/2023.
- El Decreto Ley 3/2023, que puedes consultar aquí es la norma habilitante para la restricción de la vivienda turística en Barcelona.
El artículo 1 establece una licencia urbanística previa a destinar la vivienda al uso turístico dentro del municipio con problemas de accesibilidad a este bien. La duración de esta licencia será de cinco (5) años prorrogable (siempre que los planeamientos urbanísticos posteriores lo permitan).
El artículo 2 prepara el terreno para delimitar una lista de municipios "donde el equilibrio del entorno urbano está en riesgo". En un estado de derecho es crucial preservar el principio de "seguridad jurídica", por eso, toda decisión legal tiene que estar expuesta de forma clara, pero, sobre todo fundamentada en criterios objetivos (estos son recogidos a la disposición transitoria primera que también explicamos).
El artículo tres deja la puerta abierta a revisar cada cinco años la relación de municipios a la lista del artículo dos.
En la disposición transitoria primera se especifican los dos criterios que hacen que un municipio pueda acogerse a esta regulación:
1. Se consideran municipios con problemas de acceso a la vivienda aquellos donde existan necesidades de vivienda acreditadas y que satisfagan al menos uno de los siguientes requisitos:
a) Que la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que en el periodo de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de este Decreto Ley el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al índice de precios de consumo de Cataluña.
2. Se consideran municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico aquellos que presenten una ratio de 5 o más viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes en el momento de la aprobación de este Decreto Ley.
2.3 El Plan Especial de Alojamientos Urbanos de Uso Turístico: Transposición del Decreto Ley 3/2023 en el municipio de Barcelona
Nuestro último artículo sobre la tasa de Residuos Sólidos Urbanos mostraba que, en general, para conseguir que una normativa sea válida a nivel municipal la localidad debe aprobar una ordenanza. Ahora bien, en el caso específico de los alojamientos turísticos, lo que manda es el Plan Especial de Alojamientos Urbanos de uso Turístico.
Este define las viviendas de uso turístico como aquellos:
"Cedidos por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada". Y es remata con esta sentencia: "El Plan Especial de Alojamientos Urbanos de uso Turístico establece el crecimiento cero de las Viviendas de Uso Turístico en toda la ciudad y remacha: "Solo cuando cese una Vivienda de Uso Turístico se permitirá una nueva alta".
2.4 El Tribunal Supremo aclara el camino hacia la prohibición de los pisos turísticos
El Plan Especial de Alojamientos Urbanos de uso Turístico de Barcelona, como hemos visto, cierra la puerta a nuevos alojamientos de este tipo. Ahora bien, lo que hace todavía más oportuno este texto es que el tres de octubre de 2024 el Tribunal Supremo dictaminó que los propietarios reunidos en Junta, pueden votar y aprobar la prohibición de los pisos turísticos.
Para conseguirlo tienen que sumar mayoría de tres quintas partes (60%) de votos y cuotas ". Esta sentencia, que al ser del Tribunal Supremo, se impone tanto a la Ley de Propiedad Horizontal como al Código Civil Catalán, flexibiliza mucho el camino de la prohibición. A la vez, hay que recordar que cuando una comunidad de propietarios se establece la prohibición ya puede constar de entrada.
El hecho que els Poders Legislativo y Judicial vayan en el mismo sentido refuerza la sensación que dificultar el establecimiento de este tipo de alojamiento es una corriente de fondo social y hace muy difícil que estas restricciones retrocedan a corto y medio plazo.
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