Hablamos de alquiler: Procedimientos y parámetros que determinan el precio en las zonas tensionadas
¿Se puede limitar el coste del alquiler aplicando un tope a su precio en zonas tensionadas? Sí, en la "Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda" se incluye esta posibilidad.
En su artículo 18 que, en seguida, analizaremos el legislador enumera tanto los requisitos previos que la Administración tiene que cumplir como los parámetros que tiene que verificar para declarar las llamadas "zonas de mercado residencial tensionado".
¡Entramos en harina!
El 2025, la "tasa de esfuerzo" destinada a pagar el alquiler a precio de mercado supera de mucho la franja máxima recomendada
Para quien en 2025 busca un alquiler la "tasa de esfuerzo" para pagarlo supera el 30-33% del total de la renta disponible mensual. Este dato se explica porque la demanda de este régimen de tenencia se ha disparado.
Así, según, los elocuentes datos del Instituto Nacional de Estadística: entre 2008 y 2024 el crecimiento de la proporción del alquiler "a precio de mercado" ha sido de un impresionante 54,5%1. En contraste con este aumento de la demanda, tanto la oferta privada de vivienda, como la pública resultan claramente insuficientes.
Por este motivo, actualmente, acceder al mercado de alquiler es una de las grandes preocupaciones ciudadanas.
No queremos concluir este apartado, sin recordar que hace quince días explicábamos las características del IRAV -el nuevo índice de actualización de un contrato de alquiler a revisar- que, como la medida que estudiamos, pretende bajar los precios que afrontan los inquilinos.
Requisitos que el Derecho impone a la Administración para la ejecución de la Ley 12/2023
Para empezar, en el epígrafe 1 del artículo 182 de la Ley 12/2023, el legislador atribuye a las comunidades autónomas la competencia para limitar el precio a las zonas tensionadas.
En esta regulación el Gobierno Central ha tenido que respetar cuatro principios jurídicos generales:
- El de legalidad: Se traduce en el hecho que cualquier poder público está sometido a la ley.
2. El de publicidad de la ley: Todas las normas aprobadas tienen que ser publicadas. De este modo, las personas físicas o jurídicas podamos:
- Conocerlas y entenderlas.
- Denunciarlas ante la justicia.
Recordemos que, a partir de su fecha de publicación, cualquier regulación entra en vigor. A partir de entonces, ni ciudadanos ni empresas podemos alegar el desconocimiento de la regulación.
3. El estricto reparto competencial: En España los tres niveles de gobierno tienen poder de planificación y decisión en políticas públicas de vivienda.
4. La obligación de alinearse con el Derecho de la Unión Europea: Estar dentro de la UE implica que el ordenamiento jurídico español nunca puede contradecir al comunitario.
Hay que apuntar, que para respetar los derechos a la tutela judicial efectiva y a un marco regulador muy fundamentado el legislador ha tenido que respetar tres límites procedimentales adicionales:
- Con anterioridad a la declaración de las zonas de mercado residencial tensionadas el legislador debe detallar escrupulosamente los requisitos tasados.
2. Al desplegar los efectos jurídicos, este procedimiento debe utilizar parámetros de carácter socioeconómico para ajustar el precio en zonas tensionadas.
3. El alcance de la declaración de zona tensada estará limitado desde los puntos de vista temporal y geográfico. Así, el tope sobre el precio del alquiler:
- Se establecerá por un mínimo de tres años (a contar desde la fecha de declaración de una zona residencial como tensionada).
- Se declara dentro de cada municipio.
Conoce los requisitos previos en la declaración de una zona de mercado residencial tensionada
De entrada hay que saber que Cataluña es una de las tres únicas comunidades3 que, a la fecha de publicación de este texto, ha ejercido la competencia de regular el precio de las zonas tensionadas.
Esta decisión política hace que, cuando se plantea, alquilar en Cataluña sea estratégico conocer los requisitos previos para la declaración de una zona tensionada y los parámetros socioeconómicos que posibilitan la activación del artículo 18 de la ley 12/2023.
A fecha mayo de 2025 la Generalitat ha declarado como "zonas de mercado residencial tensionado" los siguientes 271 municipios (a los restantes 646 municipios catalanes no se aplica esta regulación).
Aclarado esto, enumeramos los cinco requisitos previos en la declaración de una zona de mercado residencial tensionado:
a) El procedimiento preparatorio: Dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo:
- Los indicadores de los precios para alquilar y vender de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo.
- Los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo.
- Los precios de vivienda que permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuado(...).
b) El trámite de información pública: En el cual esta tendrá que ponerse a disposición pública por el conocimiento de ciudadanos y empresas.
c) La correcta motivación del procedimiento: "La resolución del procedimiento de delimitación por parte de la Administración competente en materia de vivienda tendrá que motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda a la zona" (...).
d) Vigencia limitada de la declaración de zona de mercado tensionado: Como se ha avanzado, como mínimo, el tope sobre el precio del alquiler durará tres años desde la fecha de inicio. A partir de aquel momento, las eventuales prórrogas sucesivas serán de carácter anual.
e) Elaboración de una memoria que justifique a través de datos objetivos la Declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionada: Otra salvaguarda contra la arbitrariedad.
Descubre los dos parámetros socioeconómicos que permiten determinar si la localidad donde tenso una propiedad cumple las condiciones para ser zona tensada
Según el epígrafe 3 del citado artículo 18, para efectuar la declaración de un municipio como zona de mercado residencial tensionado, en él tienen que coincidir dos parámetros socioeconómicos:
a) "Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración un aumento de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente".
Para concluir este escrito, te informamos que a los últimos tres puntos del citado artículo el Gobierno Central "pone deberes" a las otras dos administraciones para solucionar el actual problema de provisión del alquiler.
Para cualquier consulta no dudes en dirigirte a Grupo Housfy: nuestro equipo humano estará encantado de asesorarte.
1: Según la "Encuesta de condiciones de vida de la Instituto Nacional de Estadística en 2008 la categoría alquiler igual al precio de mercado representaba el 11,0% de inquilinos. Según la misma encuesta el 2024 el alquiler igual al precio de mercado representaba el 17,0% (de aquí sale el 54,5% del que hablamos al cuerpo del texto).
2: El epígrafe 1 del artículo 18 dice lo siguiente: "Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensado (...)" .
3: Las otras dos comunidades que han declarado zonas de mercado tensionado son el País Vasco y, desde este lunes 19 de mayo, Navarra.