Desperfectos y reparaciones en un piso de alquiler: ¿quién paga?

Una respuesta rápida a quién se hace cargo de qué reparaciones la da la Vanguardia: "por regla general, el propietario afrontará obras que de no hacerse afectarían a la habitabilidad como por ejemplo: tuberías, suelos o paredes, mientras que, el inquilino debe reparar : grifos, cisternas o desperfectos en la pintura." Un elemento que también genera dudas es la caldera. A saber, en caso de tener que cambiarla toda, el responsable es el propietario. Por contra, sí únicamente hay que sustituir piezas concretas paga el inquilino. 

Veamos qué dispone la Ley Propiedad Horizontal. En su artículo 21 la LPH establece los deberes de propietario e inquilino en cuanto a la "conservación de la vivienda":

"1. El propietario está obligado, sin poder elevar el precio del alquiler  por ello, a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda (...).

2. En caso de que la ejecución de una obra de conservación no se pueda diferir en el tiempo el inquilino está obligado a "aguantar" las molestias que la obra genere.

3. El inquilino tendrá que comunicar al propietario, cuanto más rápido mejor, la necesidad de efectuar reparaciones de conservación  en el piso (...) el propietario tendrá que verificar, él mismo o por medio de técnicos, la pertenencia de las reparaciones comunicadas. En todo momento, el propietario podrá realizar reparaciones para conservar la vivienda previa comunicación de las mismas a el inquilino.

4. El inquilino tendrá que efectuar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste diario."

En todo el artículo hay implícito que el legislador considera la conservación de la vivienda como un bien superior. Ten presente la obligatoriedad de la cédula de habitabilidad de la que hablamos en nuestro último post. A raíz del requisito de habitabilidad se deriva el punto siguiente que el inquilino tenga que "aguantar" las molestias que requiera garantizarla y el tres que supone que el propietario esté facultado para hacer obras de conservación previa comunicación del inquilino. 

El punto cuatro, es el que genera más controversia. En primer lugar, porque puede ser difícil establecer que la causa que ha estropeado algo deriva del uso y, en segundo lugar lo que significa reparación "pequeña". Hay 3 criterios que según la jurisprudencia determinan de qué tipo de reparación hablamos:

1. El tiempo transcurrido desde la ocupación/entrada del inquilino a la vivienda

2. El coste de la reparación 

3. La clase de bien a reparar: otra vez la habitabilidad (o su falta) es decisiva a la hora de determinar si se trata de una pequeña reparación. El blog de abogadoarrendamientos lo explica.

Debido a las múltiples interpretaciones de la ley recomendamos dos cosas. En primer lugar, dejar por escrito quién asumirá el coste de reparar un determinado desperfecto. Y, en segundo lugar, una vez firmado el alquiler y durante toda la duración del mismo establecer una interlocución sincera y regular entre propietario e inquilino. 

Un aspecto diferente es cómo actuar ante un piso que nos entregan con vicios ocultos. La Ley 38/1999  hace posible reclamarlos. Para más información sobre este punto puedes consultar este artículo nuestro de 2016 .

Confiamos haberte ayudado a resolver tus dudas.