¿Qué son los vicios ocultos en edificaciones?

!Mañana nuestro blog cumple seis años!. En este artículo José Gaspar, arquitecto de TriarqStudio, describe distintos "vicios ocultos" y, más importante, les da solución.

1. ¿Qué entendemos por "vicios ocultos"? ¿A qué afectan?

El concepto de "vicios ocultos" se refiere a: "aquellas deficiencias de una edificación que no podemos percibir en un análisis organoléptico, es decir, a simple vista". Los vicios ocultos afectan a: cimentación, estructura, impermeabilización, aislamiento térmico u instalaciones básicas de la edificación. 

Aunque es cierto que los vicios ocultos no se ven, es importante recordar la necesidad de revisar el estado del inmueble cuando nos lo alquilen o vendan.  ¿Eres quien vende u alquila? Entonces, debes preparar con sumo cuidado la visita de cualquier interesado/a en el producto inmobiliario.

2. ¿En qué tipo de edificios suelen aparecer? 

Es más común que lo hagan en los edificios de obra nueva porque al no ser fruto del uso o mantenimiento y, sí de su proceso de construcción, los vicios ocultos no suelen descubrirse hasta al cabo de muchos años. Esta manifestación tardía no es contradictoria con que dichas anomalías se remonten a las primeras etapas del proyecto (incluso a su concepción o a la elección del lugar de edificación).

3. Diferentes tipos de vicios ocultos y sus distintas soluciones

• Los motivados por el terreno o la cimentación del edificio: en el primer supuesto, hay que aclarar que existen terrenos más inestables, por ejemplo, aquellos con: suelo arcilloso con estratos pétreos, cercanos a torrentes etc.). En el segundo, lo inapropiado es el sistema de cimentación, es decir,  el elemento que trasmite las cargas del edificio al suelo. 

Me viene a la memoria que cuando se eligieron los terrenos para la construcción de la Universidad Autónoma de Barcelona no se tuvo en cuenta esto. Como consecuencia, se originaron enormes grietas que un tiempo después dieron graves problemas. La solución es un estudio en profundidad del terreno que una vez realizado debe conducir a elegir la mejor cimentación o a descartar el emplazamiento elegido originalmente.

• Los motivados por errores de cálculo en la estructura del edificio: dan lugar a deformaciones inaceptables que pueden causar incluso al colapso de la estructura. Este tema lo trataremos en el próximo artículo con detenimiento. Ahora, únicamente adelantaremos que deben elegirse materiales de construcción de buena calidad. Este criterio debe prevalecer frente a otros como: bajo precio o agilidad de la obra.  
• El motivado por la nula, errónea o deficiente colocación de los diferentes elementos para evitar que el agua penetre en las construcciones. Aquí las causas pueden ser muy variadas:
• Mala impermeabilización ante las lluvias: si se trata del agua de lluvia  la cubierta ha de ser acorde con el tipo de edificación o la situación concreta del elemento constructivo.

Es posible que el problema no aparezca hasta que se produzca una gran tromba de agua o que a base de múltiples lluvias el agua llegue a penetrar. Además de los elementos constructivos, en concreto, la adecuación y resistencia de los mismos, también, debes estudiar en qué zona climática nos encontramos y la precipitación anual que le corresponde (en la imagen 2 se muestran las diferentes zonas climáticas).

• Mala impermeabilización ante aguas freáticas: hay agua en el terreno a una profundidad escasa. Otra vez, el conocimiento es la clave de bóveda.
• Mala impermeabilización por capilaridad: el edificio  absorbe la humedad del terreno. En este caso, se debería haber previsto una fuerte impermeabilización de las partes bajas del edificio siempre desde sus caras exteriores.
• Mala impermeabilización ante humedades procedentes de cerramientos exteriores: el agua puede penetrar por ellos hacía las fachadas. Estamos pensando en las aberturas y ventanas mal concebidas o instaladas... Se debe ser riguroso para evitar reparaciones engorrosas.
• El motivado por la deficiencia de aislamiento que el Código Técnico de Edificación exige solventar. En caso de no hacerlo, no tendrás acceso a la licencia de obra imprescindible para construir. El aislamiento debe ser completo y sin discontinuidades en todas las partes de los cerramientos, tanto fijos (muros) como practicables (las ventanas).

Un ejemplo práctico de qué implica no estar bien aislados: unos clientes tenían corrientes de aire a través de los agujeros de los enchufes, por los ojos de buey de la iluminación y por los huecos de las correas de las persianas enrollables. Al carecer de la cámara de aire de las fachadas el aire exterior circulaba libremente por todos estos espacios hacía el interior de su vivienda.

4. Edificios de segunda mano

Cuando las deficiencias no son patentes en el momento de la compra aparecen en un producto que nos vende su anterior usuario. Así, un mal uso o un mantenimiento escaso determinará en el futuro una clara deficiencia en el producto. 

La "Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación" establece que un producto inmobiliario destinado a vivienda tiene que estar en buenas condiciones para ser objeto de compra-venta (y más tarde se aprobó también la obligatoriedad de certificado energético para la compra-venta y el alquiler).

5. ¿Existe algún plazo para la reclamación de los vicios ocultos?

Recordemos que el vicio oculto debe ser: grave, anterior a la venta y descubierto.

Aclarado esto el Código Civil y la ley de Ordenación de la Edificación establecen según el tipo de vicio oculto distintos plazos tal como expone www.conceptosjurídicos.com a continuación: 

• "Estéticos: se trata de daños en elementos de acabado de la edificación. Por ejemplo, pequeñas grietas o zonas decoloradas. En este caso hay un año para reclamar.
• Habitabilidad: hablamos de humedades, goteras, una instalación eléctrica deficiente o un mal aislamiento acústico o térmico. En estos casos se dispone de tres años para reclamar.
• Estructurales: pueden incluir desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques y afectar a la estabilidad del edificio. Se dispone de diez años para reclamar."

Aunque los plazos en general son los anteriores el legislador quiere premiar la "diligencia" al denunciar. Así, considera los seis meses para la reclamación de aquellos vicios ocultos que se hubiesen detectado de buen principio (cosa que al no ser visibles a simple vista evidentemente es complicadísima).

6. Conclusión: 2 acciones preventivas ante eventuales vicios ocultos antes de firmarse la venta

• Sería recomendable que el/la comprador/a, en caso de encontrar vicios ocultos, encargase un peritaje técnico. En base al dictamen de los expertos, podría reclamar a la parte vendedora, que en principio, con buena fe lo asumiría.
• También el futuro comprador/a podría ejecutar una paga y señal destinada a que con ella el vendedor encargase un peritaje previo a la venta.

En Finques Feliu hemos querido anteponer dos acciones que apuestan por la buena fe y colaboración entre las partes antes que por la coerción. Dicho esto, ha de quedar muy claro que: la transmisión u entrega de edificios con vicios ocultos puede denunciarse ante la autoridad judicial, sí tras su investigación, la justicia hallase algo irregular puede condenar a quien vende.

Una buena operación es como una construcción. Por un lado, debe cimentarse en la confianza y el asesoramiento de expertos/as, por el otro, asentarse en el terreno del pacto con las máximas garantías jurídicas en los términos de la transacción.

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