{"id":1100326,"date":"2021-06-14T09:00:00","date_gmt":"2021-06-14T07:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-3ab2433b-cab9-45af-b644-2669b05dea48-es"},"modified":"2021-06-14T09:00:00","modified_gmt":"2021-06-14T07:00:00","slug":"como-constituir-una-comunidad-de-propietarios-conforme-derecho","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/como-constituir-una-comunidad-de-propietarios-conforme-derecho\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo constituir una comunidad de propietarios conforme a derecho?"},"content":{"rendered":"

1. Introducci\u00f3n: la existencia de elementos de tipo com\u00fan y el r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal, precondiciones para crear comunidades de propietarios\/as<\/strong><\/p>\n

Una comunidad de propietarios (en lo sucesivo CP) \u00fanicamente puede existir dentro del r\u00e9gimen de la Propiedad Horizontal (PH)<\/a><\/strong> porque solo este prev\u00e9 la coexistencia de varios propietarios\/as -f\u00edsicos o jur\u00eddicos- en un mismo edificio. En la PH cada propietario\/a tiene la titularidad exclusiva de los elementos privativos y, a su vez, es cotitular de aquellos comunes.<\/p>\n

Es en la gesti\u00f3n de aquello com\u00fan donde arraiga la l\u00f3gica de crear una CP.<\/strong> <\/p>\n

En cambio dentro del r\u00e9gimen de Propiedad Vertica<\/a>l (PV) constituir una CP cuando es posible acostumbra a ser imposible.<\/p>\n

Veamos la raz\u00f3n: en una PV todos los productos inmobiliarios de un edificio son privativos, es decir, todos son propiedad de una \u00fanica persona evidentemente, ning\u00fan propietario\/a puede constituir una comunidad con \u00e9l\/a mismo\/a (en casos bastante excepcionales puede haber dos o tres propietarios\/as en PV).<\/p>\n

Como conclusi\u00f3n de este primer apartado damos ejemplos de elementos privativos y comunes:<\/p>\n

– Aquellos privativos: viviendas, locales o anexos en el edificio. <\/p>\n

– Aquellos comunes: porter\u00eda, patios, azoteas, jardines, piscinas, estructuras o fachadas.<\/p>\n

2. \u00bfCu\u00e1l es la legislaci\u00f3n del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a? \u00bfCu\u00e1les son las condiciones previas para constituir la comunidad de propietarios\/as? <\/strong><\/p>\n

Dentro del territorio catal\u00e1n el C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a (en lo sucesivo CCC) es la regulaci\u00f3n exclusiva en esta materia mientras que en el resto de Espa\u00f1a la legislaci\u00f3n equivalente es la \u00abLey de Propiedad Horizontal\u00bb (LPH) Finques Feliu, sin olvidar que es una empresa global, al estar en Catalunya hoy se va a concentrar en explicar la legislaci\u00f3n catalana.<\/p>\n

El CCC establece las bases para erigir una CP en el art\u00edculo 553-1. En \u00e9l, distingue entre tipo de elementos y precisa que tanto cuando hablamos de elementos comunes como cuando lo hacemos de privativos estos son indivisibles y que: <\/p>\n

\u00abEl r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y supone:<\/p>\n

a) La existencia, presente o futura, de uno o m\u00e1s titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por unos elementos privativos y otros comunes.<\/p>\n

b) La determinaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.<\/p>\n

c) La configuraci\u00f3n de una organizaci\u00f3n para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.\u00bb<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se constituye correctamente una nueva comunidad de propietarios\/as?<\/strong><\/p>\n

Antes de iniciar este punto hay que aclarar que la facultad de crear la CP depende del r\u00e9gimen de tenencia del inmueble de cada persona -f\u00edsica o jur\u00eddica-. As\u00ed, solo las personas propietarias pueden crear una CP. Por el contrario, alguien que sea inquilino\/a nunca podr\u00e1 porque no tiene ning\u00fan t\u00edtulo de propiedad. <\/strong><\/p>\n

Ahora s\u00ed, puedes tomar nota de los pasos para crear una CP:<\/p>\n

a) Inscribir el t\u00edtulo constitutivo al Registro de la Propiedad<\/strong><\/p>\n

El T\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal o escritura de divisi\u00f3n horizontal tiene que constar al registro de la propiedad. Para conseguir el m\u00e1ximo de seguridad jur\u00eddica<\/a> en Finques Feliu recomendamos disponer del T\u00edtulo Constitutivo desde el comienzo. En este sentido, recordamos que incluso, antes de la finalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n es posible inscribir el T\u00edtulo Constitutivo al Registro de la Propiedad.<\/p>\n

b) Convocar y celebrar una Junta De Propietarios\/as (JDP) de conformidad con la legislaci\u00f3n vigente<\/strong><\/p>\n

Explic\u00e1bamos c\u00f3mo hacerlo en nuestro blog el dos de septiembre de 2019 a continuaci\u00f3n lo recordamos:<\/p>\n

La celebraci\u00f3n de la JDP siempre se tiene que comunicar de forma demostrable ante uno juez\/a. En caso de celebrar una JDP \u00aba escondidas\u00bb dicha Junta ser\u00eda impugnable<\/strong>. Los legitimados para impugnar son:<\/p>\n

Los\/as propietarios\/as que no fueron avisados y aquellos que asistiendo no han visto aprobadas sus peticiones (esto es improbable porque estar\u00edan reconociendo que eran part\u00edcipes de una Ilegalidad a sabiendas).<\/p>\n

En caso de demostrarse esta conducta de mala fe la justicia declarar\u00e1 nulas de pleno derecho todas las decisiones adoptadas durante la JDP \u00aboculta\u00bb.<\/p>\n

La comunicaci\u00f3n se debe hacer por todos los medios posibles. <\/strong>As\u00ed, la entrega en mano de la convocatoria al propietario se considera una prueba fehaciente. Hay que a\u00f1adir que la comunicaci\u00f3n por correo electr\u00f3nico tambi\u00e9n es legal \u00absiempre que se garantice la autenticidad de la comunicaci\u00f3n y de su contenido\u00bb (art\u00edculo 553 secci\u00f3n 21 del CCC). Tal como se\u00f1ala el mismo art\u00edculo: \u00abLas convocatorias, citaciones y notificaciones tienen que enviarse, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de ocho d\u00edas naturales, a la direcci\u00f3n comunicada por el propietario a la secretar\u00eda\u00bb (como que no hay secretario\/a la convocatoria la har\u00e1 …). <\/p>\n

De no poderse librar en mano se tiene que usar el tabl\u00f3n de anuncios o un lugar muy visible para colgar la convocatoria.<\/p>\n

Los datos que tienen que constar en la convocatoria son:<\/strong><\/p>\n

– D\u00eda, lugar y hora de la JDP<\/strong>.<\/p>\n

– Orden del d\u00eda de la JDP establecido por quien preside la reuni\u00f3n fundacional de la Comunidad.<\/strong><\/p>\n

– Una advertencia sobre el valor del voto de los propietarios ausentes: computa a favor de la propuesta votada (CCC art. 553-24)<\/strong><\/p>\n

Una vez convocada la reuni\u00f3n y con los\/las propietarios presentes<\/a> ha de procederse a:<\/p>\n

– Escoger los cargos <\/strong>de la comunidad: presidente, administrador de fincas, secretario, vocal.<\/strong><\/p>\n

– Firmar el acta constitutiva que se tiene que inscribir en el libro de actas porque sea legalmente vinculante.<\/p>\n

– Legalizar el libro de actas al registro de la propiedad correspondiente y todo seguido tramitar el N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) de la comunidad ante la Delegaci\u00f3n de Hacienda correspondiente tal como explicaremos en su punto d) con detalle.<\/p>\n

Al t\u00e9rmino de cada junta es obligatorio:<\/p>\n

– Levantar una acta en este documento tienen que constar: las acciones hechas y los acuerdos cerrados a la reuni\u00f3n. De no hacerlo as\u00ed legalmente ser\u00e1 como si la reuni\u00f3n no se hubiera celebrado.<\/p>\n

c) Registrar la comunidad al Registro de la Propiedad:<\/strong><\/p>\n

Para conseguirlo debe sellarse el libro de actas (disponible en cualquier librer\u00eda). La tramitaci\u00f3n se hace efectiva en 15 d\u00edas y la documentaci\u00f3n que hay que adjuntar para hacer el registro efectivo es la siguiente:<\/p>\n