{"id":1100314,"date":"2021-03-01T09:00:00","date_gmt":"2021-03-01T08:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-1c86d43f-e547-4b88-91b4-54fa3965efc5-es"},"modified":"2021-03-01T09:00:00","modified_gmt":"2021-03-01T08:00:00","slug":"que-son-los-vicios-ocultos-en-edificaciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/que-son-los-vicios-ocultos-en-edificaciones\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 son los vicios ocultos en edificaciones?"},"content":{"rendered":"<p>!Ma\u00f1ana nuestro blog cumple seis a\u00f1os!. En este art\u00edculo Jos\u00e9 Gaspar, arquitecto de TriarqStudio, describe distintos \u00abvicios ocultos\u00bb y, m\u00e1s importante, les da soluci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>1. \u00bfQu\u00e9 entendemos por \u00abvicios ocultos\u00bb? \u00bfA qu\u00e9 afectan?<\/strong><\/p>\n<p>El concepto de \u00abvicios ocultos\u00bb se refiere a: \u00abaquellas deficiencias de una edificaci\u00f3n que no podemos percibir en un an\u00e1lisis organol\u00e9ptico, es decir, a simple vista\u00bb. Los vicios ocultos afectan a: cimentaci\u00f3n, estructura, impermeabilizaci\u00f3n, aislamiento t\u00e9rmico u instalaciones b\u00e1sicas de la edificaci\u00f3n. <\/p>\n<p>Aunque es cierto que los vicios ocultos no se ven, es importante recordar la necesidad de revisar el estado del inmueble<a href=\"https:\/\/test.serra.immo\/blog\/es\/como-revisar-una-vivienda-que-nos-acaban-de-alquilar\"> <strong>cuando nos lo alquilen o vendan<\/strong><\/a>. \u00bfEres quien vende u alquila? Entonces,<a href=\"https:\/\/test.serra.immo\/blog\/es\/como-preparar-y-hacer-la-visita-perfecta-tu-piso-o-local-para-venderlo\"> debes preparar con sumo cuidado la visita de cualquier interesado\/a en el producto inmobiliario<\/a>.<\/p>\n<p><strong>2. \u00bfEn qu\u00e9 tipo de edificios suelen aparecer? <\/strong><\/p>\n<p>Es m\u00e1s com\u00fan que lo hagan en los edificios de obra nueva porque al no ser fruto del uso o mantenimiento y, s\u00ed de su proceso de construcci\u00f3n, los vicios ocultos no suelen descubrirse hasta al cabo de muchos a\u00f1os. <strong>Esta manifestaci\u00f3n tard\u00eda no es contradictoria con que dichas anomal\u00edas se remonten a las primeras etapas del proyecto<\/strong> (incluso a su concepci\u00f3n o a la elecci\u00f3n del lugar de edificaci\u00f3n).<\/p>\n<p><strong>3. Diferentes tipos de vicios ocultos y sus distintas soluciones<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Los motivados por el terreno o la cimentaci\u00f3n del edificio: en el primer supuesto, hay que aclarar que existen terrenos m\u00e1s inestables, por ejemplo, aquellos con: suelo arcilloso con estratos p\u00e9treos, cercanos a torrentes etc.). En el segundo, lo inapropiado es el sistema de cimentaci\u00f3n, es decir,  el elemento que trasmite las cargas del edificio al suelo. <\/li>\n<\/ul>\n<p>Me viene a la memoria que cuando se eligieron los terrenos para la construcci\u00f3n de la Universidad Aut\u00f3noma de Barcelona no se tuvo en cuenta esto. Como consecuencia, se originaron enormes grietas que un tiempo despu\u00e9s dieron graves problemas. La soluci\u00f3n es un estudio en profundidad del terreno que una vez realizado debe conducir a elegir la mejor cimentaci\u00f3n o a descartar el emplazamiento elegido originalmente.<\/p>\n<ul>\n<li>Los motivados por errores de c\u00e1lculo en la estructura del edificio: dan lugar a deformaciones inaceptables que pueden causar incluso al colapso de la estructura. Este tema lo trataremos en el pr\u00f3ximo art\u00edculo con detenimiento. Ahora, \u00fanicamente adelantaremos que deben elegirse materiales de construcci\u00f3n de buena calidad. Este criterio debe prevalecer frente a otros como: bajo precio o agilidad de la obra.  <\/li>\n<li>El motivado por la nula, err\u00f3nea o deficiente colocaci\u00f3n de los diferentes elementos para evitar que el agua penetre en las construcciones. Aqu\u00ed las causas pueden ser muy variadas:<\/li>\n<li>Mala impermeabilizaci\u00f3n ante las lluvias: si se trata del <a href=\"https:\/\/test.serra.immo\/blog\/es\/como-preparar-tu-propiedad-ante-inundaciones\">agua de lluvia <\/a> la cubierta ha de ser acorde con el tipo de edificaci\u00f3n o la situaci\u00f3n concreta del elemento constructivo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es posible que el problema no aparezca hasta que se produzca una gran tromba de agua o que a base de m\u00faltiples lluvias el agua llegue a penetrar. Adem\u00e1s de los elementos constructivos, en concreto, la adecuaci\u00f3n y resistencia de los mismos, tambi\u00e9n, debes estudiar en qu\u00e9 zona clim\u00e1tica nos encontramos y la precipitaci\u00f3n anual que le corresponde (en la imagen 2 se muestran las diferentes zonas clim\u00e1ticas).<\/p>\n<ul>\n<li>Mala impermeabilizaci\u00f3n ante aguas fre\u00e1ticas: hay agua en el terreno a una profundidad escasa. Otra vez, el conocimiento es la clave de b\u00f3veda.<\/li>\n<li>Mala impermeabilizaci\u00f3n por capilaridad: el edificio  absorbe la humedad del terreno. En este caso, se deber\u00eda haber previsto una fuerte impermeabilizaci\u00f3n de las partes bajas del edificio siempre desde sus caras exteriores.<\/li>\n<li>Mala impermeabilizaci\u00f3n ante humedades procedentes de cerramientos exteriores: el agua puede penetrar por ellos hac\u00eda las fachadas. Estamos pensando en las aberturas y ventanas mal concebidas o instaladas&#8230; Se debe ser riguroso para evitar reparaciones engorrosas.<\/li>\n<li><strong>El motivado por la deficiencia de aislamiento que el C\u00f3digo T\u00e9cnico de Edificaci\u00f3n exige solventar.<\/strong> <strong>En caso de no hacerlo, no tendr\u00e1s acceso a la licencia de obra imprescindible para construir. <\/strong>El aislamiento debe ser completo y sin discontinuidades en todas las partes de los cerramientos, tanto fijos (muros) como practicables (las ventanas).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un ejemplo pr\u00e1ctico de qu\u00e9 implica no estar bien aislados: unos clientes ten\u00edan corrientes de aire a trav\u00e9s de los agujeros de los enchufes, por los ojos de buey de la iluminaci\u00f3n y por los huecos de las correas de las persianas enrollables. Al carecer de la c\u00e1mara de aire de las fachadas el aire exterior circulaba libremente por todos estos espacios hac\u00eda el interior de su vivienda.<\/p>\n<p><strong>4. Edificios de segunda mano<\/strong><\/p>\n<p>Cuando las deficiencias no son patentes en el momento de la compra aparecen en un producto que nos vende su anterior usuario. As\u00ed, un mal uso o un mantenimiento escaso determinar\u00e1 en el futuro una clara deficiencia en el producto. <\/p>\n<p>La \u00abLey 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n\u00bb establece que un producto inmobiliario destinado a vivienda tiene que estar en buenas condiciones para ser objeto de compra-venta (y m\u00e1s tarde se aprob\u00f3 tambi\u00e9n la obligatoriedad de certificado energ\u00e9tico para la compra-venta y el alquiler).<\/p>\n<p><strong>5. \u00bfExiste alg\u00fan plazo para la reclamaci\u00f3n de los vicios ocultos?<\/strong><\/p>\n<p>Recordemos que el vicio oculto debe ser: grave, anterior a la venta y descubierto.<\/p>\n<p>Aclarado esto el C\u00f3digo Civil y la ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n establecen seg\u00fan el tipo de vicio oculto distintos plazos tal como expone<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/vicios-ocultos\/\"> www.conceptosjur\u00eddicos.com<\/a> a continuaci\u00f3n: <\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00abEst\u00e9ticos:<\/strong> se trata de da\u00f1os en elementos de acabado de la edificaci\u00f3n. Por ejemplo, peque\u00f1as grietas o zonas decoloradas.En este caso hay<strong> un a\u00f1o para reclamar.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Habitabilidad: <\/strong>hablamos de humedades, goteras, una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica deficiente o un mal aislamiento ac\u00fastico o t\u00e9rmico.En estos casos se dispone de<strong> tres a\u00f1os para reclamar.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Estructurales: <\/strong>pueden incluir desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques y afectar a la estabilidad del edificio. Se dispone <strong>de diez a\u00f1os para reclamar.\u00bb<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Aunque los plazos en general son los anteriores el legislador quiere premiar la \u00abdiligencia\u00bb al denunciar. As\u00ed,<strong> considera los seis meses para la reclamaci\u00f3n de aquellos vicios ocultos que se hubiesen detectado de buen principio<\/strong> (cosa que al no ser visibles a simple vista evidentemente es complicad\u00edsima).<\/p>\n<p><strong>6. Conclusi\u00f3n: 2 acciones preventivas ante eventuales vicios ocultos antes de firmarse la venta<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Ser\u00eda recomendable que<strong> el\/la comprador\/a<\/strong>, en caso de encontrar vicios ocultos, encargase un peritaje t\u00e9cnico. En base al dictamen de los expertos, podr\u00eda reclamar a la parte vendedora, que en principio, con buena fe lo asumir\u00eda.<\/li>\n<li>Tambi\u00e9n el futuro comprador\/a podr\u00eda ejecutar una paga y se\u00f1al destinada a que con ella el vendedor encargase un peritaje previo a la venta.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En Finques Feliu hemos querido anteponer dos acciones que apuestan por la buena fe y colaboraci\u00f3n entre las partes antes que por la coerci\u00f3n. Dicho esto, ha de quedar muy claro que: <strong>la transmisi\u00f3n u entrega de edificios con vicios ocultos puede denunciarse ante la autoridad judicial, s\u00ed tras su investigaci\u00f3n, la justicia hallase algo irregular puede condenar a quien vende.<\/strong><\/p>\n<p>Una buena operaci\u00f3n es como una construcci\u00f3n. Por un lado, debe cimentarse en la confianza y el asesoramiento de expertos\/as, por el otro, asentarse en el terreno del pacto con las m\u00e1ximas garant\u00edas jur\u00eddicas en los t\u00e9rminos de la transacci\u00f3n.<\/p>\n<p>Comparte, nos recompensas pero, m\u00e1s importante, contribuyes a unos consumidores m\u00e1s informados capaces de defender sus derechos.<\/p>\n<p>Fuente de la foto: foto cortes\u00eda de <a href=\"https:\/\/unsplash.com\/es\/@st_tolik?utm_content=creditCopyText&amp;utm_medium=referral&amp;utm_source=unsplash\">Tolik Kotlyarov<\/a> en <a href=\"https:\/\/unsplash.com\/es\/fotos\/un-edificio-con-una-torre-vPO86bwNWKs?utm_content=creditCopyText&amp;utm_medium=referral&amp;utm_source=unsplash\">Unsplash<\/a>. Unsplash ofrece esta imagen gratis.\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>!Ma\u00f1ana nuestro blog cumple seis a\u00f1os!. En este art\u00edculo Jos\u00e9 Gaspar, arquitecto de TriarqStudio, describe distintos \u00abvicios ocultos\u00bb y, m\u00e1s importante, les da soluci\u00f3n. 1. \u00bfQu\u00e9 entendemos por \u00abvicios ocultos\u00bb? \u00bfA qu\u00e9 afectan? 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