Hoy responderemos un interrogante frecuente: c\u00f3mo evitar que impagos consumados amenacen la sostenibilidad econ\u00f3mica de la Comunidad de Propietarios. <\/p>\n
Introducci\u00f3n: el abono de cuotas en la comunidad de propietarios: por qu\u00e9, qui\u00e9n y cu\u00e1ndo <\/strong><\/p>\n a) \u00bfPor qu\u00e9 se debe pagar la cuota de la Comunidad?<\/strong><\/p>\n Desde el punto de vista del propietario individual: la cuota es la puerta de entrada a poder beneficiarse de los elementos comunes de la misma (ascensor, piscina, jard\u00edn, etc.) y disfrutar de todos los derechos en la Junta de la Comunidad de Propietarios<\/a>.<\/p>\n Desde el punto de vista de la comunidad: supone estar en condiciones de hacer frente a muchas actuaciones. En este punto, es \u00fatil preguntarse \u00bfQu\u00e9 pasar\u00eda en caso que nadie pagara? Pues ser\u00eda imposible acometer ning\u00fan tipo de actuaci\u00f3n en la Comunidad tampoco las obras vitales por la seguridad del edificio. <\/p>\n A prop\u00f3sito de la hipot\u00e9tica no realizaci\u00f3n de este tipo de actuaciones nuestro Facility Manager recuerda que: no realizar revisiones del estado estructural en el edificio de la Comunidad de Propietarios<\/a> ni obras de mantenimiento que se deriven es un grave peligro para las personas<\/strong>. En el art\u00edculo 553-44 el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n (en lo sucesivo CCC) remata: \u00abla comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad exigibles seg\u00fan la normativa vigente (…)\u00bb.<\/p>\n Desde el punto de vista legal: tambi\u00e9n se tiene que satisfacer la cuota.<\/p>\n b) \u00bfQui\u00e9n tiene que hacer el ingreso?<\/strong><\/p>\n Las personas f\u00edsicas o empresas titulares de un bien inmueble en la comunidad – vivan o no en \u00e9l-. <\/p>\n c) \u00bfD\u00f3nde consta la fecha de pago de la cuota?<\/strong><\/p>\n Normalmente, en los estatutos de la comunidad o bien al acta de la junta de propietarios. Sin embargo, a veces, ni los estatutos ni la junta fijan el momento de pago. Entonces es clave saber exactamente cu\u00e1ndo vence el recibo<\/strong>.<\/p>\n Primera parte: \u00bfC\u00f3mo salvaguarda el legislador catal\u00e1n a la Comunidad de propietarios ante el riesgo de morosidad?<\/strong><\/p>\n Una vez entendido todo lo que rodea la cuota damos la palabra al nuestro administrador Tito P\u00e9rez. Nuestro enfoque se basa en el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n que es la norma exclusiva vigente en territorio catal\u00e1n. <\/p>\n En primer lugar, el legislador quiere dejar clara la uni\u00f3n de obligaciones entre todos los copropietarios. Analizamos c\u00f3mo lo hace: <\/p>\n Titularidad mancomunada de cr\u00e9ditos y deudas entre todos los copropietarios<\/strong>: en el art\u00edculo 553-4 CCC la estableci\u00f3. Creo que esta decisi\u00f3n fue totalmente acertada dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jur\u00eddica. En segundo lugar, se establece la obligaci\u00f3n de que exista un fondo de reserva equivalente a un 5% de los gastos comunes (art\u00edculo 553-6 CCC). <\/p>\n Los mecanismos de protecci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios regulados por el legislador catal\u00e1n son tres: preferencia de los cr\u00e9ditos, simplificaci\u00f3n de los requisitos de presentaci\u00f3n de la pedida por juicio monitorio y la afectaci\u00f3n real de las cuotas impagadas con relaci\u00f3n al elemento privativo.<\/p>\n a) Preferencia de los cr\u00e9ditos:<\/strong> en el apartado 3 del art\u00edculo 553-4 del *CCC establece que los cr\u00e9ditos de la Comunidad contra los propietarios por gastos comunes, ordinarias y extraordinarias, correspondientes a la parte vencida del a\u00f1o en curso y los cuatro inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos haciendo aqu\u00ed una clara remisi\u00f3n al derecho estatal como derecho supletorio (art\u00edculo 149.3 CE).<\/p>\n b) Simplificaci\u00f3n de los requisitos de presentaci\u00f3n de la pedida por juicio monitorio:<\/strong> otra vez de forma muy acertada al art\u00edculo 553-47 CCC indica expresamente la posibilidad de usar un certificado emitido por el Secretario-administrador.<\/p>\n c) Afectaci\u00f3n real de las cuotas impagadas en relaci\u00f3n con el elemento privativo:<\/strong> se trata del refuerzo de la posici\u00f3n de la Comunidad a trav\u00e9s de la regulaci\u00f3n de la afectaci\u00f3n real.<\/p>\n El legislador establece dos protecciones pasivas adicionales ante la morosidad:<\/p>\n – Hace muchos a\u00f1os que la persona deudora pierde su derecho a voto en la Junta (art\u00edculo 553-21CCC)<\/strong>. Hay que se\u00f1alar que, de forma excepcional, se podr\u00e1 permitir a condici\u00f3n de que se hayan consignado los importes pendientes judicialmente o notarialmente o bien se hubiera impugnado el acuerdo.<\/p>\n – Recientemente, la ley 10\/2022, permite privar el propietario deudor del acceso a instalaciones comunes no indispensables<\/strong>, por ejemplo, la piscina <\/p>\n Segunda parte: la importancia de asegurar que todos los propietarios se enteran de forma fehaciente de las convocatorias de la junta<\/strong><\/p>\n La manera legal de iniciar la reclamaci\u00f3n de una cantidad adeudada es llevarla a cabo en el marco de la Junta de Propietarios.<\/p>\n a) Convocar la Junta:<\/strong> es fundamental asegurarse de forma inequ\u00edvoca que todos los titulares de propiedades tienen constancia de la convocatoria<\/strong>.<\/p>\n Los canales para hacerlo son: por correo postal – certificado o no- recomendamos entregarlo en mano porque no hay confusi\u00f3n posible sobre la recepci\u00f3n , burofax, correo electr\u00f3nico o un aviso en el tablero de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n Atenci\u00f3n, en el caso del correo electr\u00f3nico este puede quedar relegado a la bandeja de correo basura. Por el que hace al tablero, como que mirar es un acto personal, no podemos estar seguros que todo el mundo lo hace. <\/p>\n b) Introducir un punto en el orden del d\u00eda en lo referente a la reclamaci\u00f3n de la deuda:<\/strong> \u00abliquidaci\u00f3n de deudas de propietarios de la CP\u00bb ser\u00eda un nombre claro.<\/p>\n Al final de la Junta, este punto constar\u00e1 en acta. Es el acta lo que otorga validez jur\u00eddica a la reclamaci\u00f3n de la deuda<\/strong>. Por cierto, la publicaci\u00f3n de los nombres de los morosos solo es legal, pero solo bajo ciertas condiciones que explicita este enlace<\/a>.<\/p>\n Esperemos haber solucionado las dudas sobre la morosidad. En todo caso, nuestros administradores siempre restan a tu disposici\u00f3n<\/a>.<\/p>\n Fuente de la foto: foto cortes\u00eda de Dan Dennis<\/a> en Unsplash<\/a>. Unsplash oferece esta imatge gratis. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Hoy responderemos un interrogante frecuente: c\u00f3mo\u00a0evitar que impagos consumados amenacen\u00a0la sostenibilidad econ\u00f3mica de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1100201,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-1100200","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sector-immobiliari-es"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1100200","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1100200"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1100200\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1100201"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1100200"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1100200"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1100200"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}