{"id":1100018,"date":"2026-07-10T09:30:00","date_gmt":"2026-07-10T07:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-4c33e744-cf61-4b75-92a5-a7b8c9390d8d-es"},"modified":"2026-07-10T09:30:00","modified_gmt":"2026-07-10T07:30:00","slug":"precio-del-alquiler-gran-tenedor-vs-pequeno-propietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/precio-del-alquiler-gran-tenedor-vs-pequeno-propietario\/","title":{"rendered":"Precio del alquiler: gran tenedor vs. peque\u00f1o propietario"},"content":{"rendered":"<p>\u00bfQuieres calcular el precio \u00f3ptimo para alquilar tu piso? <a href=\"https:\/\/housfy.com\/alquileres\/precio-alquiler?utm_source=blog&amp;utm_content=%2Fblog%2Fque-precio-pongo-a-mi-alquiler-de-vivienda-prueba-este-nuevo-valorador-de-housfy\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Con Grupo Housfy puedes<\/a>.<\/p>\n<p>M\u00e1s all\u00e1 del tama\u00f1o, el estado de conservaci\u00f3n o el barrio donde est\u00e1 un inmueble el precio de su alquiler lo determinan dos circunstancias clave:<\/p>\n<ul>\n<li> <strong>El tipo de arrendador<\/strong>: \u201cgran tenedor\u201d o \u201cpeque\u00f1o propietario\u201d.<\/li>\n<li> Que el <strong>piso est\u00e9 construido en una localidad que satisfaga los <a href=\"https:\/\/www.feliu.es\/es\/hablamos-de-alquiler-procedimientos-y-parametros-que-determinan-el-precio-en-las-zonas-tensionadas\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">par\u00e1metros legales para ser declarada zona de mercado tensionado<\/a><\/strong>. <\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre gran tenedor y peque\u00f1o propietario?<\/h2>\n<p>\nLo que distingue gran tenedor de peque\u00f1o propietario es <a href=\"https:\/\/www.feliu.es\/es\/como-descubrir-que-inmuebles-tengo-mi-nombre-como-saber-si-un-piso-tiene-cargas\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">cu\u00e1ntos pisos tiene a nombre tirne esta persona f\u00edsica o jur\u00eddica<\/a>. <\/p>\n<h2>\nDiferencias entre la legislaci\u00f3n catalana y el estatal<\/h2>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td colspan=\"3\">\n<p>\u00bfCu\u00e1ntos pisos tienes que tener a tu nombre para ser considerado legalmente \u201cgran tenedor\u201d?<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p>En Catalu\u00f1a en zonas declarades como de mercado residencial tensado<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p>En Catalu\u00f1a en zonas de mercado no declaradas como de mercado residencial tensado<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p>Resto del Estado<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<ul>\n<li>\u00bfCu\u00e1ntos pisos se deben tener para ser gran tenedor en Catalu\u00f1a? Cinco. <\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>\u00bfQu\u00e9 norma fixa este dintel? El <a href=\"https:\/\/portaljuridic.gencat.cat\/ca\/document-del-pjur\/?documentId=1007372\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Decreto Ley 2\/2025<\/a><\/li>\n<li>\u00bfEn qu\u00e9 articulo concreto lo establece? En el 7.1 en el que el legislador ordena crear: <\/li>\n<\/ul>\n<p>\u201cEl Registro [en que se deben inscribir las personas grandes tenedoras de vivienda], (&#8230;)que sean grandes tenedores de acuerdo con [lo establecido en dos articulos]:<\/p>\n<ol>\n<li>  [El] 5.9 b)<sup>1<\/sup> de la Ley [catalana] 24\/2015 (&#8230;).<\/li>\n<li> [El] 3.k) de la Ley [estatal] 12\/2023. <a href=\"https:\/\/housfy.com\/alquileres\/guias\/post\/nueva-ley-de-vivienda?utm_source=blog&amp;utm_medium=CTABanner_highlight&amp;utm_campaign=CTABanner_highlight_vender_blog&amp;utm_content=%2Fblog%2Fpedro-sanchez-presidente-ten-esto-en-cuenta-si-eres-propietario-de-un-piso-en-alquiler\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Accede a la gu\u00eda Housfy de dicha Ley.<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/td>\n<td>\n<p>Por el contrario, en zonas no declaradas como de mercado residencial tensionado se aplica la definici\u00f3n de gran tenedor del <strong>a<\/strong>rticulo 3 ep\u00edgrafe k de la Ley 12\/2023 estatal.<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p>Se aplica el <strong>a<\/strong>rticulo 3 ep\u00edgrafe k de la Ley 12\/2023.<\/p>\n<ul>\n<li>Este establece las tres caracter\u00edsticas del gran tenedor:<\/li>\n<\/ul>\n<ol>\n<li> Ser una persona f\u00edsica o jur\u00eddica.<\/li>\n<li> [Ostentar la propiedad de] m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial.<\/li>\n<li>[Ostentar la propiedad de una] superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m\u00b2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).<\/li>\n<\/ol>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td colspan=\"2\">\n<p><strong>Ambas legislaciones definen <\/strong><strong>por exclusi\u00f3n al <\/strong><strong>\u201cpeque\u00f1o propietario\u201d <\/strong> <\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p>En Catalu\u00f1a<\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p>En el resto del Estado<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\n<p>En la norma no hay requisitos propios del \u00abpeque\u00f1o propietario\u00bb. A saber, Como el legislador ha definido extensamente \u201cgran tenedor\u201d el \u201cpeque\u00f1o propietario\u201d es la persona f\u00edsica o jur\u00eddica con menos de 5 viviendas o una superficie construida inferior a 1500 m<sup>2<\/sup>.   <\/p>\n<\/td>\n<td>\n<p>La Ley 12\/2023 define \u201cpeque\u00f1o propietario\u201d como cualquier persona o empresa con 10 o menos viviendas (o menos de 5 en zonas declaradas como tensionadas, si la comunidad autonoma aplica la reducci\u00f3n del dintel) o una superficie construida inferior a 1500 m<sup>2 <\/sup>. <\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>\n\u00bfC\u00f3mo afecta ser gran tenedor al precio del alquiler?<br \/>\n <\/h2>\n<p>Ser gran tenedor afecta el precio del alquiler de dos maneras:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>El precio del nuevo contrato no podr\u00e1 superar el del contrato anterior<sup>2<\/sup>. Sin embargo, no olvides aplicar la actualizaci\u00f3n correspondiente escogiendo entre el<a href=\"https:\/\/www.feliu.es\/es\/como-calcular-la-actualizacion-del-precio-del-alquiler-partir-del-ipc-o-bien-del-irav\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\"> \u00cdndice de Precios de Consumo o el \u00cdndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda<\/a><\/strong>.<\/li>\n<li><strong>El precio del contrato de alquiler nunca podr\u00e1 superar el l\u00edmite m\u00e1ximo del \u00cdndice de Refer\u00e8ncia<sup>3<\/sup><\/strong>. <\/li>\n<\/ol>\n<p>\u00bfC\u00f3mo se fija el precio del alquiler en una zona tensionada? Sin libertad de mercado. Adem\u00e1s, entre los m\u00e9todos de c\u00e1lculo, e<strong>l gran tenedor siempre est\u00e1 obligado a escoger el que se traduzca en una renta menor para el inquilino<\/strong>.<\/p>\n<p>\u00bfExisten excepciones legales que permitan elevar el alquiler de viviendas en una zona de mercado tensionado?<\/p>\n<p>S\u00ed, de acuerdo con los <strong>ep\u00edgrafes a), b), c) y d) del art\u00edculo 17.6<\/strong> de la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler se podr\u00e1 <strong>aumentar en un 10% respecto de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os<\/strong>. <\/p>\n<p>Esto ser\u00e1 posible cuando en el piso se apueste por: <\/p>\n<ul>\n<li> Una rehabilitaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Mejoras de accesibilidad (las cuales tienen que haber <strong>finalizado dos a\u00f1os antes de la fecha de firma del arrendamiento<\/strong>).<\/li>\n<li>Perfeccionar la eficiencia energ\u00e9tica (esta actuaci\u00f3n tambi\u00e9n debe <strong>acabar dos a\u00f1os antes de la firma del contrato de alquiler<\/strong>).<\/li>\n<li>Firmar un alquiler por diez a\u00f1os de duraci\u00f3n o m\u00e1s (en lugar de los cinco habituales). <\/li>\n<\/ul>\n<h2>\n\u00bfCu\u00e1ndo el piso se sit\u00faa fuera de zonas de mercado tensionado la situaci\u00f3n por el propietario mejora? <\/h2>\n<p>\nSin duda. Fuera de las zonas de mercado tensionado se aplica el art\u00edculo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos este dispone: \u201c<strong>La renta ser\u00e1 la que libremente estipulen las partes<\/strong>\u201d. Por lo tanto, fuera de las zonas de mercado *tensionat, un gran tenedor ser\u00e1 libre de fijar el precio que quiera, as\u00ed mismo, tampoco existe ning\u00fan l\u00edmite en el alquiler de un peque\u00f1o propietario. Sin embargo, la actualizaci\u00f3n del arrendamiento solo ser\u00e1 legal bajo dos condiciones:<\/p>\n<ul>\n<li> La existencia al contrato de arrendamiento firmado de una <strong>cl\u00e1usula expl\u00edcita que autorice a cambiar el importe del alquiler<\/strong>.<\/li>\n<li> [El importe del alquiler] solo puede cambiar <strong>una vez por cada a\u00f1o de vigencia. \u00bfCu\u00e1ndo? En la fecha exacta de la firma inicial del contrato<\/strong>. <\/li>\n<\/ul>\n<p>Atenci\u00f3n: de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta actualizada <strong>solo ser\u00e1 exigible a partir del mes siguiente a su notificaci\u00f3n por escrito<\/strong>. <\/p>\n<h2>\n\u00bfEn julio del 2026 sobre cu\u00e1ntos municipios catalanes est\u00e1 vigente la declaraci\u00f3n como zona de mercado tensionado? \u00bfCu\u00e1nta poblaci\u00f3n vive en los mismos?<\/h2>\n<p>\nEn julio de 2026 la declaraci\u00f3n de zona de mercado tensado est\u00e1 vigente en <strong>271 municipios catalanes<\/strong>. En estos reside el<strong> 90,1% de la poblaci\u00f3n<sup>4<\/sup><\/strong> &#8211;<strong>7,2 millones de ciudadanos<\/strong>-. Dada esta enorme proporci\u00f3n podemos concluir que, m\u00e1s all\u00e1 de la diferencia entre gran tenedor y peque\u00f1o propietario, la regulaci\u00f3n que interviene el precio del alquiler afecta el precio en toda Catalu\u00f1a.<\/p>\n<p>\u00bfMi municipio ha sido declarado zona de alquiler tensado? <\/p>\n<p>Para saberlo accede al \u201c<a href=\"https:\/\/habitatge.gencat.cat\/ca\/ambits\/preus-ingressos-i-zones\/limit-preu-lloguer\/visor\/\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Visor de los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado<\/a>\u201d del Departamento de Territorio, Vivienda y Transici\u00f3n Ecol\u00f3gica de la Generalitat de Catalu\u00f1a. <\/p>\n<p>Grupo Housfy ha expuesto todas las obligaciones de peque\u00f1os propietarios y grandes tenedores en la hora de fijar el arrendamiento el julio de 2026.<\/p>\n<p>\n<strong>Notas al pie<\/strong>:<\/p>\n<p> 1. La Ley catalana 24\/2015 en el art\u00edculo 9 ep\u00edgrafe b) fijaba un criterio general para definir a los grandes tenedor como: \u201cLas personas jur\u00eddicas que, por s\u00ed solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de m\u00e1s de diez viviendas situadas en territorio del Estado\u201d.<br \/>\n 2. En el art\u00edculo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se prev\u00e9 que un alquiler no pueda exceder el del contrato anterior. El legislador escribe: <\/p>\n<p>\u201cEn los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los cuales el inmueble se sit\u00fae en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaraci\u00f3n de la referida zona en los t\u00e9rminos dispuestos en la Ley 12\/2023 (&#8230;) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda (&#8230;)\u201d. <\/p>\n<p> 3. En el art\u00edculo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hay la previsi\u00f3n que el precio del contrato de alquiler no pueda superar el l\u00edmite m\u00e1ximo del contrato anterior. El legislador escribe: <\/p>\n<p>\u201cLa renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia atendidas las condiciones y caracter\u00edsticas de la vivienda arrendada y del edificio en que se sit\u00fae (&#8230;)\u201d. <\/p>\n<p>4. Datos del *IDESCAT.<\/p>\n<ol>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfQuieres calcular el precio \u00f3ptimo para alquilar tu piso? Con Grupo Housfy puedes. M\u00e1s all\u00e1 del tama\u00f1o, el estado de conservaci\u00f3n o el barrio donde est\u00e1 un inmueble el precio de su alquiler lo determinan dos circunstancias clave: El tipo de arrendador: \u201cgran tenedor\u201d o \u201cpeque\u00f1o propietario\u201d. 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