A continuaci\u00f3 el text \u00edntegre de la Llei 5\/2015, de 13 de maig, de modificaci\u00f3 del llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, publicada en el DOGC 6875 de 20 de maig de 2015<\/a> i BOE 130 d\u20191 de Juny de 2015<\/a>.<\/p>\n I<\/p>\n L\u2019exercici de la compet\u00e8ncia legislativa sobre el dret civil de Catalunya comporta no nom\u00e9s l\u2019elaboraci\u00f3 i promulgaci\u00f3 de noves lleis, sin\u00f3 l\u2019obligaci\u00f3 de revisar les existents i corregir les disfuncions, mancances o imprecisions que llur aplicaci\u00f3 pr\u00e0ctica a la realitat quotidiana hagi posat de manifest.<\/p>\n En aquesta l\u00ednia, en data del 29 de gener de 2009, el Parlament de Catalunya va adoptar la Resoluci\u00f3 371\/VIII, en virtut de la qual s\u2019instava el Govern a impulsar els treballs, iniciats per l\u2019Observatori de Dret Privat de Catalunya, de reforma dels preceptes de la propietat horitzontal. At\u00e8s que la legislatura va finir sense que es presentessin aquests treballs, el nou Parlament, en data del 28 d\u2019abril de 2011, va aprovar la Resoluci\u00f3 55\/IX, per la qual s\u2019instava el Govern a complir aquella primera resoluci\u00f3. En compliment del mandat parlamentari, la Secci\u00f3 de Drets Reals de la Comissi\u00f3 de Codificaci\u00f3 de Catalunya va continuar i intensificar la labor d\u2019estudi i an\u00e0lisi dels preceptes del Codi civil de Catalunya relatius al r\u00e8gim de la propietat horitzontal (articles 553-1 a 553-59), i el fruit d\u2019aquests treballs \u00e9s aquest text.<\/p>\n Per b\u00e9 que les observacions dels professionals i juristes en general es referien a q\u00fcestions concretes, hom va considerar que les modificacions proposades, at\u00e8s que els preceptes que es discutien fan part d\u2019un codi, s\u2019havien de coordinar sistem\u00e0ticament, la qual cosa implicava necess\u00e0riament una revisi\u00f3 del cap\u00edtol III del t\u00edtol V del llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de Catalunya. S\u2019ha donat soluci\u00f3 a gran part dels problemes manifestats i s\u2019han corregit les imprecisions, les disfuncions i els contrasentits detectats en l\u2019aplicaci\u00f3 de la norma, alhora que s\u2019ha harmonitzat i coordinat amb les altres parts del mateix llibre cinqu\u00e8 i dels altres llibres del Codi civil aprovats amb posterioritat. A t\u00edtol d\u2019exemple, se substitueix el terme edifici<\/em> pel termeimmoble<\/em> en tots els preceptes on \u00e9s adequat de fer-ho, per tal d\u2019encabir totes les situacions compreses en la propietat horitzontal; es fa servir el terme restricci\u00f3<\/em> en comptes del de limitaci\u00f3<\/em>, perqu\u00e8 hi obliga la coordinaci\u00f3 amb els preceptes del r\u00e8gim de propietat.<\/p>\n Tot i aix\u00f2, la reforma no comporta pas la modificaci\u00f3 del sentit o dels principis que inspiren el r\u00e8gim vigent de la propietat horitzontal a Catalunya. Aquesta llei respecta el sistema del text vigent pel que fa a les divisions entre seccions i subseccions del cap\u00edtol III del t\u00edtol V del llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de Catalunya. Els articles mantenen la numeraci\u00f3 i, en general, la denominaci\u00f3 origin\u00e0ria.<\/p>\n II<\/p>\n S\u2019han introdu\u00eft millores a les disposicions generals de la secci\u00f3 primera amb l\u2019objectiu de dotar-les de claredat i de contribuir a l\u2019efectivitat del r\u00e8gim.<\/p>\n Pel que fa a la caracteritzaci\u00f3 jur\u00eddica del cr\u00e8dit de la comunitat enfront dels propietaris, se\u2019n mant\u00e9 l\u2019afecci\u00f3 real i, a m\u00e9s, s\u2019assenyala la seva prefer\u00e8ncia de car\u00e0cter especial sobre l\u2019element privatiu, amb la prelaci\u00f3 que en cada cas correspongui segons la llei. Aix\u00ed mateix, s\u2019ha ampliat la necessitat d\u2019aportar un certificat relatiu als deutes pendents de pagament en les transmissions lucratives de l\u2019element privatiu, perqu\u00e8 la situaci\u00f3 pot afectar el consentiment de l\u2019adquisici\u00f3, que \u00e9s el que es protegeix. Per tal d\u2019agilitar la gesti\u00f3 del fons de reserva i evitar costos in\u00fatils, s\u2019estableix l\u2019obligaci\u00f3 de dur una comptabilitat separada i d\u2019obrir un compte bancari especial per a aquest fons a nom de la comunitat.<\/p>\n Cal recordar que el fons de reserva t\u00e9 com a objectiu subvenir a les despeses de la comunitat que sobrevinguin o que tinguin un cost excepcional, especialment pel que fa a actuacions de gran manteniment, reparaci\u00f3, rehabilitaci\u00f3, instal\u00b7laci\u00f3 de nous serveis comuns, seguretat, reforma o adequaci\u00f3 a normatives sectorials dels elements comuns de l\u2019edifici.<\/p>\n Es mant\u00e9 el criteri que l\u2019establiment del r\u00e8gim de propietat horitzontal requereix l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3, encara que no cal que, en el moment d\u2019atorgar-lo, la construcci\u00f3 estigui acabada; a m\u00e9s, s\u2019aclareixen q\u00fcestions relatives a la legitimaci\u00f3 per a l\u2019atorgament. Tot i aix\u00f2, i per tal de donar seguretat al tr\u00e0fic jur\u00eddic, es modifica l\u2019article 551-2.2 per a permetre que, per a resoldre un cas concret, a manca de pacte entre els comuners i de les regles de la comunitat ordin\u00e0ria, es puguin aplicar a les situacions de comunitat que compleixin els requisits de la propietat horitzontal i no s\u2019hagin configurat formalment les regles de la propietat horitzontal que siguin adequades a les circumst\u00e0ncies del cas. La finalitat de la modificaci\u00f3 \u00e9s facilitar la resoluci\u00f3 del problema de la manera m\u00e9s efectiva.<\/p>\n Es proposa una reforma profunda de l\u2019organitzaci\u00f3 de la comunitat. Aix\u00ed, se suprimeix l\u2019obligaci\u00f3 de fer una primera i una segona convocat\u00f2ria de la junta, at\u00e8s que la realitat ha revelat la inutilitat de la doble convocat\u00f2ria; s\u2019incorporen les noves tecnologies com a mecanismes per a fer notificacions i requeriments; es precisa el r\u00e8gim d\u2019assist\u00e8ncia i participaci\u00f3 en la junta; es corregeixen les contradiccions observades en els terminis de cust\u00f2dia de la documentaci\u00f3 de la comunitat; es d\u00f3na visibilitat al c\u00e0rrec de la vicepresid\u00e8ncia i es regula aquest c\u00e0rrec, que en la norma anterior quedava conf\u00fas, i s\u2019ordenen les funcions de cada \u00f2rgan de la comunitat.<\/p>\n Una millora molt important de la llei \u00e9s la que afecta el r\u00e8gim dels acords amb relaci\u00f3 a les majories exigides. A aquesta mat\u00e8ria s\u2019hi dediquen dos preceptes. S\u2019han simplificat les majories requerides, que ara es redueixen a les seg\u00fcents: el r\u00e8gim general, que \u00e9s el de la majoria simple de propietaris i quotes, de manera que es recupera l\u2019equilibri de dobles majories que s\u2019havia perdut en la norma anterior; els r\u00e8gims particulars de la majoria qualificada de quatre cinquenes parts de propietaris i quotes, i, finalment, l\u2019exig\u00e8ncia d\u2019unanimitat, que es limita als sup\u00f2sits estrictament necessaris. Es d\u00f3na contingut a l\u2019abstenci\u00f3 en el vot i al vot corresponent als elements privatius de benefici com\u00fa, de manera que es resolen els problemes que se suscitaven en la realitat quotidiana d\u2019aquestes situacions.<\/p>\n S\u2019atorga una consideraci\u00f3 especial a l\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords que afecten les obres obligades d\u2019adaptaci\u00f3 de l\u2019edifici a les necessitats de les persones amb discapacitat i per a les persones m\u00e9s grans de setanta anys, per a la qual cosa s\u2019ha tingut en compte la Convenci\u00f3 internacional sobre els drets de les persones amb discapacitat i el seu Protocol facultatiu, aprovats el 13 de desembre de 2006 per l\u2019Assemblea General de l\u2019Organitzaci\u00f3 de les Nacions Unides.<\/p>\n Aquesta llei fa expl\u00edcita la distinci\u00f3 entre els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia i els de formaci\u00f3 successiva; en aquests darrers s\u2019ha d\u2019esperar a comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta. El nou sistema parteix de la necessitat que els propietaris presents en la reuni\u00f3 hagin votat a favor de l\u2019acord per majoria simple, i aleshores el c\u00f2mput de la majoria qualificada o de la unanimitat es fa amb els vots favorables dels que no s\u2019han oposat a l\u2019acord en el termini d\u2019un mes. El r\u00e8gim d\u2019impugnaci\u00f3 dels acords tamb\u00e9 t\u00e9 en compte aquesta formaci\u00f3 successiva.<\/p>\n S\u2019inclou expressament i s\u2019afavoreix la resoluci\u00f3 extrajudicial dels conflictes sorgits en l\u2019\u00e0mbit de la propietat horitzontal, i s\u2019estableix expl\u00edcitament que els propietaris poden acordar d\u2019acudir a l\u2019arbitratge per qualsevol q\u00fcesti\u00f3 relativa al r\u00e8gim. Per aix\u00f2, quan un precepte es refereix a l\u2019autoritat judicial, cal entendre-hi compr\u00e8s l\u2019arbitratge, el recurs al qual es pot haver establert amb car\u00e0cter general en una cl\u00e0usula dels estatuts o es pot acordar ad hoc<\/em>. En la mateixa l\u00ednia, es fomenta la mediaci\u00f3 com a m\u00e8tode per a afavorir la resoluci\u00f3 de conflictes.<\/p>\n Aix\u00ed mateix, s\u2019aclareixen els dubtes interpretatius relatius al r\u00e8gim i els terminis d\u2019impugnaci\u00f3 dels acords comunitaris.<\/p>\n III<\/p>\n Pel que fa a la secci\u00f3 segona, s\u2019introdueixen precisions en la configuraci\u00f3 dels elements privatius de benefici com\u00fa i se suprimeixen les restriccions injustificades en la disposici\u00f3 de l\u2019\u00fas i gaudi dels annexos.<\/p>\n S\u2019afavoreix la instal\u00b7laci\u00f3 de punts de rec\u00e0rrega de vehicles el\u00e8ctrics i s\u2019atorga als propietaris aquesta facultat, amb l\u2019obligaci\u00f3 pr\u00e8via d\u2019enviar el projecte t\u00e8cnic a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3.<\/p>\n Es fomenta el compliment de l\u2019obligaci\u00f3 de comunicar el canvi de titularitat de l\u2019element privatiu amb l\u2019establiment de la responsabilitat solid\u00e0ria del transmitent respecte als deutes que es meritin fins a la notificaci\u00f3 efectiva de la transmissi\u00f3 a la comunitat.<\/p>\n S\u2019especifica el procediment per a reclamar les despeses comunes i es resolen aix\u00ed els enormes problemes que aquesta q\u00fcesti\u00f3 havia plantejat als tribunals de just\u00edcia.<\/p>\n Aix\u00ed mateix, se suprimeix la confusa distinci\u00f3 que la normativa establia entre elements comuns d\u2019\u00fas restringit i elements comuns d\u2019\u00fas exclusiu, i s\u2019instaura un \u00fanic r\u00e8gim per als elements comuns l\u2019\u00fas dels quals sigui atribu\u00eft a un o diversos propietaris d\u2019elements privatius. I s\u2019estableix en un \u00fanic precepte el r\u00e8gim de les activitats prohibides tant en els elements privatius com en els elements comuns, que en el text anterior estava contingut en dos articles.<\/p>\n IV<\/p>\n Quant a la propietat horitzontal complexa i a la propietat horitzontal per parcel\u00b7les, regulades per les seccions tercera i quarta, respectivament, aquesta llei respecta en l\u00ednies generals el r\u00e8gim vigent. Malgrat aix\u00f2, s\u2019ha refor\u00e7at el principi d\u2019autonomia privada en la propietat horitzontal per parcel\u00b7les i s\u2019ha millorat molt la redacci\u00f3 dels preceptes. Aix\u00ed, per exemple, s\u2019han suprimit totes les al\u00b7lusions que err\u00f2niament es feien a laurbanitzaci\u00f3<\/em>, terme que s\u2019ha substitu\u00eft per la locuci\u00f3 propietat horitzontal per parcel\u00b7les<\/em>, i tamb\u00e9 s\u2019han precisat els aspectes relatius a la inscripci\u00f3 de tots dos tipus de propietat horitzontal. S\u2019ha harmonitzat la majoria prevista per a l\u2019extinci\u00f3 de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les amb la que es requereix per a les modificacions del t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts; aix\u00ed s\u2019ha evitat la utilitzaci\u00f3 de criteris diversos, que dificultaven la comprensi\u00f3 de la norma. Tamb\u00e9 s\u2019han suprimit algunes discordances amb relaci\u00f3 a la legislaci\u00f3 urban\u00edstica.<\/p>\n Finalment, per a permetre a les propietats horitzontals per parcel\u00b7les existents abans de l\u20191 de juliol de 2006 l\u2019adaptaci\u00f3 volunt\u00e0ria a la normativa vigent per mitj\u00e0 de l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3, la disposici\u00f3 transit\u00f2ria estableix un nou termini de quatre anys a comptar de l\u2019entrada en vigor d\u2019aquesta llei, a partir del qual qualsevol propietari pot exigir davant els tribunals l\u2019atorgament for\u00e7\u00f3s del t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n Article 1. Modificaci\u00f3 del cap\u00edtol III del t\u00edtol V del llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de catalunya<\/p>\n Es modifica el cap\u00edtol III del t\u00edtol V del llibre cinqu\u00e8 del Codi civil de Catalunya, que resta redactat de la manera seg\u00fcent:<\/p>\n \u00abCap\u00edtol III. R\u00e8gim jur\u00eddic de la propietat horitzontal<\/p>\n \u00bbSecci\u00f3 primera. Disposicions generals<\/p>\n \u00bbSubsecci\u00f3 primera. Configuraci\u00f3 de la comunitat<\/p>\n \u00bbArticle 553-1. Definici\u00f3<\/p>\n \u00bb1. El r\u00e8gim jur\u00eddic de la propietat horitzontal implica, per als propietaris, el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres propietaris sobre els elements comuns.<\/p>\n \u00bb2. El r\u00e8gim jur\u00eddic de la propietat horitzontal requereix l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3 i suposa:<\/p>\n \u00bba) L\u2019exist\u00e8ncia, present o futura, d\u2019un o m\u00e9s titulars de la propietat d\u2019almenys un immoble integrat per elements privatius i elements comuns.<\/p>\n \u00bbb) La determinaci\u00f3 de la quota de participaci\u00f3 en els elements comuns que correspon a cada element privatiu.<\/p>\n \u00bbc) La configuraci\u00f3 d\u2019una organitzaci\u00f3 per a l\u2019exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris.<\/p>\n \u00bb3. Els elements comuns s\u00f3n inseparables dels elements privatius. Els actes d\u2019alienaci\u00f3 i gravamen i l\u2019embargament dels elements privatius s\u2019estenen a la participaci\u00f3 que els correspon en els elements comuns.<\/p>\n \u00bb4. El r\u00e8gim de la propietat horitzontal exclou l\u2019acci\u00f3 de divisi\u00f3 sobre els elements comuns i els drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent de car\u00e0cter legal entre propietaris de diferents elements privatius. Aquesta exclusi\u00f3 no afecta les situacions de comunitat indivisa sobre els elements privatius.<\/p>\n \u00bbArticle 553-2. Objecte<\/p>\n \u00bb1. Poden \u00e9sser objecte de propietat horitzontal els edificis i qualssevol altres immobles, fins i tot en construcci\u00f3, en els quals coexisteixin elements privatius, constitu\u00efts per habitatges, locals o espais f\u00edsics susceptibles d\u2019independ\u00e8ncia funcional i d\u2019atribuci\u00f3 a diferents propietaris, amb elements comuns, necessaris per a l\u2019\u00fas i el gaudi adequat dels privatius.<\/p>\n \u00bb2. Es pot constituir un r\u00e8gim de propietat horitzontal en els casos de coexist\u00e8ncia en s\u00f2l, vol o subs\u00f2l d\u2019edificacions o usos privats i domini p\u00fablic, de ports esportius amb relaci\u00f3 als punts d\u2019amarratge, de mercats amb relaci\u00f3 a les parades, de cementiris amb relaci\u00f3 a les sepultures i en altres de semblants. Aquestes situacions es regeixen pels preceptes d\u2019aquest cap\u00edtol adaptats a la naturalesa espec\u00edfica de cada cas i per la normativa administrativa que els \u00e9s aplicable.<\/p>\n \u00bbArticle 553-3. Quota<\/p>\n \u00bb1. La quota de participaci\u00f3:<\/p>\n \u00bba) Determina i concreta la participaci\u00f3 que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.<\/p>\n \u00bbb) Serveix de m\u00f2dul per a fixar la participaci\u00f3 en les c\u00e0rregues, els beneficis, la gesti\u00f3 i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim.<\/p>\n \u00bbc) Estableix la distribuci\u00f3 de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra.<\/p>\n \u00bb2. Les quotes de participaci\u00f3 corresponents als elements privatius s\u2019expressen en percentatge sobre el total de l\u2019immoble i es fixen proporcionalment a la superf\u00edcie i ponderant l\u2019\u00fas, la destinaci\u00f3 i les altres dades f\u00edsiques i jur\u00eddiques dels b\u00e9ns que integren la comunitat.<\/p>\n \u00bb3. Les quotes de participaci\u00f3 es determinen i es modifiquen per acord un\u00e0nime dels propietaris o, si aquest no \u00e9s possible, per mitj\u00e0 de l\u2019autoritat judicial o d\u2019un procediment de resoluci\u00f3 extrajudicial de conflictes.<\/p>\n \u00bb4. Es poden establir, a m\u00e9s de la quota de participaci\u00f3, quotes especials per a despeses determinades.<\/p>\n \u00bbArticle 553-4. Cr\u00e8dits i deutes<\/p>\n \u00bb1. Tots els propietaris s\u00f3n titulars mancomunats, tant dels cr\u00e8dits constitu\u00efts a favor de la comunitat com dels deutes contrets v\u00e0lidament en la seva gesti\u00f3, d\u2019acord amb les quotes de participaci\u00f3 respectives.<\/p>\n \u00bb2. L\u2019import de la contribuci\u00f3 de cada propietari a les despeses comunes, ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, i al fons de reserva \u00e9s el que resulta de l\u2019acord de la junta i de la liquidaci\u00f3 del deute segons la quota que correspongui.<\/p>\n \u00bb3. Els cr\u00e8dits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes, ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, i pel fons de reserva corresponents a la part ven\u00e7uda de l\u2019any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l\u20191 de gener al 31 de desembre, tenen prefer\u00e8ncia de cobrament sobre l\u2019element privatiu amb la prelaci\u00f3 que determini la llei.<\/p>\n \u00bb4. Els cr\u00e8dits meriten interessos des del moment en qu\u00e8 se n\u2019ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.\u00bb<\/p>\n \u00bbArticle 553-5. Afecci\u00f3 real<\/p>\n \u00bb1. Els elements privatius estan afectats amb car\u00e0cter real i responen del pagament dels imports que deuen els titulars, i tamb\u00e9 els anteriors titulars, per ra\u00f3 de les despeses comunes, ordin\u00e0ries o extraordin\u00e0ries, i pel fons de reserva, que corresponguin a la part ven\u00e7uda de l\u2019any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l\u20191 de gener al 31 de desembre, sens perjudici, si escau, de la responsabilitat de qui transmet.<\/p>\n \u00bb2. Els transmitents d\u2019un element privatiu han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els corresponen o, si escau, han d\u2019especificar els que tenen pendents i han d\u2019aportar un certificat relatiu a l\u2019estat de llurs deutes amb la comunitat, expedit per qui n\u2019exerceix la secretaria, en el qual han de constar, a m\u00e9s, les despeses comunes, ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, i les aportacions al fons de reserva aprovades per\u00f2 pendents de venciment. Sense aquesta manifestaci\u00f3 i aquesta aportaci\u00f3 no es pot atorgar l\u2019escriptura p\u00fablica, llevat que les parts hi renunci\u00efn expressament. En qualsevol cas, sens perjudici de l\u2019afecci\u00f3 real que estableix l\u2019apartat 1, el transmitent respon del deute que t\u00e9 amb la comunitat en el moment de la transmissi\u00f3.<\/p>\n \u00bb3. El certificat a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 2 no requereix el vistiplau de la presid\u00e8ncia si l\u2019administraci\u00f3 de la comunitat la duu un professional que n\u2019exerceix la secretaria.<\/p>\n \u00bbArticle 553-6. Fons de reserva<\/p>\n \u00bb1. En el pressupost de la comunitat ha de figurar una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constituci\u00f3 d\u2019un fons de reserva.<\/p>\n \u00bb2. La titularitat del fons de reserva \u00e9s de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar-ne el retorn en el moment de l\u2019alienaci\u00f3 de l\u2019element privatiu.<\/p>\n \u00bb3. El fons de reserva ha de figurar en comptabilitat separada i s\u2019ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat. Els administradors nom\u00e9s en poden disposar, amb l\u2019autoritzaci\u00f3 de la presid\u00e8ncia, per a atendre despeses de la comunitat imprevistes de car\u00e0cter urgent o, amb l\u2019autoritzaci\u00f3 de la junta de propietaris, per a fer front a les obres extraordin\u00e0ries de conservaci\u00f3, reparaci\u00f3, rehabilitaci\u00f3, instal\u00b7laci\u00f3 de nous serveis comuns i seguretat, i tamb\u00e9 per a les que siguin exigibles d\u2019acord amb les normatives especials.<\/p>\n \u00bb4. Els romanents del fons de reserva de cada any s\u2019acumulen en el fons de l\u2019any seg\u00fcent.<\/p>\n \u00bbSubsecci\u00f3 segona. Constituci\u00f3 de la comunitat<\/p>\n \u00bbArticle 553-7. Establiment del r\u00e8gim<\/p>\n \u00bb1. L\u2019immoble se sotmet al r\u00e8gim de propietat horitzontal des de l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3, encara que la construcci\u00f3 no estigui acabada.<\/p>\n \u00bb2. El t\u00edtol de constituci\u00f3 s\u2019inscriu en el Registre de la Propietat de conformitat amb la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria i amb els efectes que aquesta legislaci\u00f3 estableix.<\/p>\n \u00bbArticle 553-8. Legitimaci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. Estan legitimats per a l\u2019establiment del r\u00e8gim de la propietat horitzontal el propietari o els propietaris de l\u2019immoble que ho siguin en el moment de l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. El promotor que hagi transm\u00e8s una quota indivisa de l\u2019immoble no pot fer \u00fas de la facultat que li concedeix l\u2019article 552-11.4. En aquest cas, qualsevol adquirent pot exigir l\u2019atorgament immediat del t\u00edtol de constituci\u00f3 d\u2019acord amb el projecte pel qual s\u2019ha obtingut la llic\u00e8ncia corresponent.<\/p>\n \u00bb3. Quan el propietari de l\u2019immoble que ha alienat elements privatius en un document privat atorga l\u2019escriptura p\u00fablica corresponent, ha de ressenyar el t\u00edtol de constituci\u00f3 i incorporar-hi els estatuts i les altres normes de la comunitat.<\/p>\n \u00bbArticle 553-9. Escriptura de constituci\u00f3 i const\u00e0ncia en el Registre de la Propietat<\/p>\n \u00bb1. El t\u00edtol de constituci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal ha de constar en una escriptura p\u00fablica, que en tot cas ha de contenir:<\/p>\n \u00bba) La descripci\u00f3 de l\u2019immoble en conjunt, que ha d\u2019indicar si est\u00e0 acabat o no, i la relaci\u00f3 dels elements, les instal\u00b7lacions i els serveis comuns que t\u00e9.<\/p>\n \u00bbb) La descripci\u00f3 de tots els elements privatius, amb el corresponent n\u00famero d\u2019ordre intern a l\u2019immoble, la quota general de participaci\u00f3 i, si escau, les especials que els corresponen, i tamb\u00e9 la superf\u00edcie \u00fatil, la situaci\u00f3, els l\u00edmits, la planta, la destinaci\u00f3 i, si escau, els espais f\u00edsics o els drets que en constitueixin annexos o vinculacions.<\/p>\n \u00bbc) Un pl\u00e0nol descriptiu de l\u2019immoble.<\/p>\n \u00bbd) Els estatuts, si n\u2019hi ha.<\/p>\n \u00bbe) Les reserves de drets o facultats, si n\u2019hi ha, establertes a favor del promotor o dels constituents del r\u00e8gim.<\/p>\n \u00bbf) La previsi\u00f3, si escau, de formaci\u00f3 de subcomunitats.<\/p>\n \u00bb2. Els preceptes d\u2019aquest cap\u00edtol s\u2019apliquen en tot all\u00f2 que no \u00e9s establert pel t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n \u00bb3. En la mateixa escriptura de constituci\u00f3 o en una altra de pr\u00e8via, cal que es declari l\u2019obra nova d\u2019acord amb el que estableixen la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria i les altres normes que hi siguin aplicables.<\/p>\n \u00bb4. El r\u00e8gim de la propietat horitzontal s\u2019inscriu en el Registre de la Propietat d\u2019acord amb la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria, per mitj\u00e0 d\u2019una inscripci\u00f3 general per a l\u2019immoble i de tants de folis com finques privatives hi hagi.<\/p>\n \u00bb5. Les estipulacions establertes en la constituci\u00f3 del r\u00e8gim, o en qualsevol altre document, que impliquin una reserva de la facultat de modificaci\u00f3 unilateral del t\u00edtol de constituci\u00f3 a favor del constituent, o que li permetin de decidir en el futur assumptes de compet\u00e8ncia de la junta de propietaris, s\u00f3n nul\u00b7les.<\/p>\n \u00bbArticle 553-10. Modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. Per a modificar el t\u00edtol de constituci\u00f3 cal l\u2019acord de la junta de propietaris i que l\u2019escriptura observi els requisits de l\u2019article 553-9 que siguin aplicables a la modificaci\u00f3 de qu\u00e8 es tracti.<\/p>\n \u00bb2. No cal l\u2019acord de la junta de propietaris per a la modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3 si la motiven els fets seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) L\u2019exercici d\u2019un dret de vol, sobreelevaci\u00f3, subedificaci\u00f3 i edificaci\u00f3 si s\u2019ha previst aix\u00ed en constituir el r\u00e8gim o el dret.<\/p>\n \u00bbb) Les agrupacions, agregacions, segregacions i divisions dels elements privatius o les desvinculacions d\u2019annexos, si els estatuts ho estableixen aix\u00ed.<\/p>\n \u00bbc) Les alteracions de la destinaci\u00f3 dels elements privatius, llevat que els estatuts les prohibeixin expressament.<\/p>\n \u00bbd) L\u2019execuci\u00f3 d\u2019actuacions ordenades per l\u2019Administraci\u00f3 p\u00fablica de conformitat amb la legislaci\u00f3 vigent en mat\u00e8ria urban\u00edstica, d\u2019habitabilitat, d\u2019accessibilitat i sobre rehabilitaci\u00f3, regeneraci\u00f3 i renovaci\u00f3 urbanes.<\/p>\n \u00bb3. La formalitzaci\u00f3 de les operacions de modificaci\u00f3, fins i tot la de la suma o redistribuci\u00f3 de les quotes afectades, correspon als titulars dels drets o propietaris d\u2019elements privatius implicats en all\u00f2 que resulti o sigui conseq\u00fc\u00e8ncia de les operacions de modificaci\u00f3 fetes a l\u2019empara del que estableix l\u2019apartat 2.<\/p>\n \u00bbArticle 553-11. Estatuts<\/p>\n \u00bb1. Els estatuts regulen els aspectes referents al r\u00e8gim jur\u00eddic real de la comunitat i poden contenir regles sobre les q\u00fcestions seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) La destinaci\u00f3, l\u2019\u00fas i l\u2019aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.<\/p>\n \u00bbb) Les limitacions d\u2019\u00fas i altres c\u00e0rregues dels elements privatius.<\/p>\n \u00bbc) L\u2019exercici dels drets i el compliment de les obligacions.<\/p>\n \u00bbd) L\u2019aplicaci\u00f3 de despeses i ingressos i la distribuci\u00f3 de c\u00e0rregues i beneficis.<\/p>\n \u00bbe) Els \u00f2rgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i llurs compet\u00e8ncies.<\/p>\n \u00bbf) La forma de gesti\u00f3 i administraci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. S\u00f3n v\u00e0lides les cl\u00e0usules estatut\u00e0ries seg\u00fcents, entre d\u2019altres:<\/p>\n \u00bba) Les que permeten les operacions d\u2019agrupaci\u00f3, agregaci\u00f3, segregaci\u00f3 i divisi\u00f3 d\u2019elements privatius i les de desvinculaci\u00f3 d\u2019annexos amb creaci\u00f3 de noves entitats sense consentiment de la junta de propietaris. En aquest cas, les quotes de participaci\u00f3 de les finques resultants es fixen per la suma o la distribuci\u00f3 de les quotes dels elements privatius afectats.<\/p>\n \u00bbb) Les que exoneren determinats propietaris d\u2019elements privatius de l\u2019obligaci\u00f3 de satisfer les despeses de conservaci\u00f3 d\u2019elements comuns concrets, que poden incloure les del portal, l\u2019escala, els ascensors, els jardins, les zones d\u2019esbarjo i altres espais semblants.<\/p>\n \u00bbc) Les que estableixen la utilitzaci\u00f3 exclusiva i, si escau, el tancament d\u2019una part del solar, o de les cobertes o de qualsevol altre element com\u00fa o part determinada d\u2019aquest en favor d\u2019algun element privatiu.<\/p>\n \u00bbd) Les que permeten l\u2019\u00fas o el gaudi d\u2019elements comuns per mitj\u00e0 de la col\u00b7locaci\u00f3 de cartells de publicitat.<\/p>\n \u00bbe) Les que limiten les activitats que es poden acomplir en els elements privatius.<\/p>\n \u00bbf) Les que preveuen la resoluci\u00f3 dels conflictes per mitj\u00e0 de l\u2019arbitratge o la mediaci\u00f3 per a qualsevol q\u00fcesti\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bb3. Les normes dels estatuts que no siguin inscrites en el Registre de la Propietat no perjudiquen tercers de bona fe.<\/p>\n \u00bbArticle 553-12. Reglament de r\u00e8gim interior<\/p>\n \u00bb1. El reglament de r\u00e8gim interior, que no es pot oposar als estatuts, cont\u00e9 les regles internes referents a les relacions de conviv\u00e8ncia i bon ve\u00efnatge entre els propietaris i a la utilitzaci\u00f3 dels elements d\u2019\u00fas com\u00fa i de les instal\u00b7lacions.<\/p>\n \u00bb2. El reglament de r\u00e8gim interior obliga sempre els propietaris i els usuaris dels elements privatius.<\/p>\n \u00bbArticle 553-13. Constituci\u00f3 i reserva del dret de vol<\/p>\n \u00bb1. La constituci\u00f3 o la reserva expressa del dret per a sobreelevar, subedificar o edificar en el mateix solar de l\u2019immoble a favor dels constituents o de terceres persones \u00e9s v\u00e0lida si l\u2019estableix el t\u00edtol de constituci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bb2. Els titulars del dret de vol estan facultats per a edificar a llur c\u00e0rrec d\u2019acord amb el t\u00edtol de constituci\u00f3 del dret, per a fer seus els elements privatius que en resulten i per a atorgar, tots sols i a llur c\u00e0rrec, les corresponents declaracions o ampliacions d\u2019obra nova i, si s\u2019ha previst en constituir el r\u00e8gim o el dret, la modificaci\u00f3 de la divisi\u00f3 horitzontal. L\u2019exercici successiu del dret amb la construcci\u00f3 de la nova edificaci\u00f3 comporta la redistribuci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3, que duen a terme els titulars dels drets reservats d\u2019acord amb aquest codi i amb el t\u00edtol de constituci\u00f3, sense necessitat del consentiment de la junta de propietaris.<\/p>\n \u00bb3. La constituci\u00f3 o la reserva a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1 nom\u00e9s \u00e9s v\u00e0lida si consta en una cl\u00e0usula espec\u00edfica i el dret es constitueix d\u2019acord amb l\u2019article 567-2.<\/p>\n \u00bbArticle 553-14. Extinci\u00f3 del r\u00e8gim<\/p>\n \u00bb1. El r\u00e8gim de propietat horitzontal s\u2019extingeix volunt\u00e0riament per acord un\u00e0nime de la junta de propietaris de conversi\u00f3 en un altre tipus de comunitat o per decisi\u00f3 del propietari \u00fanic. L\u2019acord o decisi\u00f3 requereix el consentiment dels titulars de drets reals sobre els elements privatius o comuns afectats. En qualsevol cas, es presumeix atorgat el consentiment si el titular del dret real no ha manifestat la seva oposici\u00f3 a l\u2019acord o decisi\u00f3 en el termini d\u2019un mes a comptar de la data en qu\u00e8 se li hagi notificat.<\/p>\n \u00bb2. El r\u00e8gim de propietat horitzontal s\u2019extingeix en els sup\u00f2sits de destrucci\u00f3, declaraci\u00f3 de ru\u00efna i expropiaci\u00f3 for\u00e7osa de l\u2019immoble. Nogensmenys, en el t\u00edtol de constituci\u00f3 es pot estipular que el r\u00e8gim no s\u2019extingeixi malgrat la destrucci\u00f3 o la declaraci\u00f3 de ru\u00efna per tal de procedir a la rehabilitaci\u00f3 o reconstrucci\u00f3 de l\u2019immoble a c\u00e0rrec dels propietaris.<\/p>\n \u00bbSubsecci\u00f3 tercera. \u00d2rgans de la comunitat<\/p>\n \u00bbArticle 553-15. Organitzaci\u00f3 de la comunitat<\/p>\n \u00bb1. Els \u00f2rgans de la comunitat s\u00f3n la presid\u00e8ncia, la secretaria i la junta de propietaris. Els dos primers s\u00f3n unipersonals. El c\u00e0rrec de la presid\u00e8ncia ha d\u2019\u00e9sser exercit per un propietari. La secretaria pot \u00e9sser exercida per un propietari o per la persona externa a la comunitat que assumeixi les funcions d\u2019administraci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. La comunitat pot encarregar l\u2019administraci\u00f3 a un professional extern que compleixi les condicions professionals legalment exigibles. En aquest cas, les funcions d\u2019administraci\u00f3 inclouen tamb\u00e9 les de secretaria.<\/p>\n \u00bb3. Els c\u00e0rrecs s\u00f3n designats per la junta de propietaris, davant la qual responen de llurs actuacions. Tamb\u00e9 els pot designar el promotor de l\u2019immoble, cas en qu\u00e8 exerceixen fins a la primera reuni\u00f3 de la junta de propietaris.<\/p>\n \u00bb4. Els c\u00e0rrecs s\u00f3n reelegibles, duren un any i s\u2019entenen prorrogats fins que no es faci la junta ordin\u00e0ria seg\u00fcent al venciment del termini per al qual es van designar.<\/p>\n \u00bb5. L\u2019exercici dels c\u00e0rrecs \u00e9s obligatori, tot i que la junta de propietaris pot considerar l\u2019al\u00b7legaci\u00f3 de motius d\u2019excusa fonamentats. La designaci\u00f3 es fa, si no hi ha candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el c\u00e0rrec.<\/p>\n \u00bb6. Els c\u00e0rrecs no s\u00f3n remunerats, llevat que recaiguin en persones alienes a la comunitat, cas en qu\u00e8 poden \u00e9sser-ho. En qualsevol cas, hom t\u00e9 el dret de rescabalar-se de les despeses ocasionades per l\u2019exercici del c\u00e0rrec.<\/p>\n \u00bb7. Els estatuts poden regular la creaci\u00f3 d\u2019altres \u00f2rgans, a m\u00e9s dels que estableix l\u2019apartat 1.<\/p>\n \u00bb8. En la designaci\u00f3 dels c\u00e0rrecs no s\u2019ha de produir cap mena de discriminaci\u00f3 per ra\u00f3 de sexe, orientaci\u00f3 sexual, origen o creences ni per cap altre motiu.<\/p>\n \u00bb9. En els casos en qu\u00e8 el nombre de propietaris sigui inferior a tres, i mentre es mantingui aquesta situaci\u00f3, el r\u00e8gim de funcionament de l\u2019organitzaci\u00f3 de la comunitat \u00e9s el que l\u2019article 552-7 estableix per a la comunitat ordin\u00e0ria indivisa.<\/p>\n \u00bbArticle 553-16. Presid\u00e8ncia<\/p>\n \u00bb1. Corresponen a la presid\u00e8ncia les funcions seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris.<\/p>\n \u00bbb) Representar la comunitat judicialment i extrajudicialment.<\/p>\n \u00bbc) Elevar a p\u00fablics els acords, si escau.<\/p>\n \u00bbd) Vetllar pel bon funcionament de la comunitat i pel compliment dels deures del secretari i de l\u2019administrador.<\/p>\n \u00bbe) Qualssevol altres funcions que estableixi la llei.<\/p>\n \u00bb2. La junta de propietaris pot designar un vicepresident, que exerceix les funcions de la presid\u00e8ncia en cas de mort, impossibilitat, abs\u00e8ncia o incapacitat del seu titular. Tamb\u00e9 pot exercir les funcions que la presid\u00e8ncia li hagi delegat expressament.<\/p>\n \u00bbArticle 553-17. Secretaria<\/p>\n \u00bbEl secretari est\u00e9n les actes de les reunions, fa les notificacions, expedeix els certificats i custodia, durant cinc anys com a m\u00ednim, les convocat\u00f2ries, les comunicacions, els poders, la documentaci\u00f3 comptable i els altres documents rellevants de les reunions i de la comunitat. La cust\u00f2dia i la tenidoria dels llibres d\u2019actes s\u00f3n regulades per l\u2019article 553-28.<\/p>\n \u00bbArticle 553-18. Administraci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. L\u2019administrador gestiona els assumptes ordinaris de la comunitat i exerceix les funcions seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els b\u00e9ns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.<\/p>\n \u00bbb) Vetllar perqu\u00e8 els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.<\/p>\n \u00bbc) Preparar els comptes anuals de l\u2019exercici precedent i el pressupost.<\/p>\n \u00bbd) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.<\/p>\n \u00bbe) Decidir l\u2019execuci\u00f3 de les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 de car\u00e0cter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presid\u00e8ncia.<\/p>\n \u00bbf) Pagar, amb autoritzaci\u00f3 de la presid\u00e8ncia, les despeses de car\u00e0cter urgent que poden \u00e9sser a c\u00e0rrec del fons de reserva.<\/p>\n \u00bbg) Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la junta de propietaris o atribu\u00efdes per la llei.<\/p>\n \u00bb2. L\u2019administrador \u00e9s responsable de la seva actuaci\u00f3 davant la junta de propietaris.<\/p>\n \u00bbArticle 553-19. Junta de propietaris<\/p>\n \u00bb1. La junta de propietaris, integrada per tots els propietaris d\u2019elements privatius, \u00e9s l\u2019\u00f2rgan suprem de la comunitat.<\/p>\n \u00bb2. La junta de propietaris t\u00e9 les compet\u00e8ncies no atribu\u00efdes expressament a altres \u00f2rgans i, com a m\u00ednim, les seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) El nomenament i la remoci\u00f3 de les persones que han d\u2019ocupar o ocupen els c\u00e0rrecs de la comunitat.<\/p>\n \u00bbb) La modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n c) L\u2019aprovaci\u00f3 i modificaci\u00f3 dels estatuts i del reglament de r\u00e8gim interior.<\/p>\n d) L\u2019aprovaci\u00f3 dels pressupostos i dels comptes anuals.<\/p>\n e) L\u2019aprovaci\u00f3 de la realitzaci\u00f3 de reparacions de car\u00e0cter ordinari no pressupostades i de les de car\u00e0cter extraordinari i de millora, de llur import i de la imposici\u00f3 de derrames per a finan\u00e7ar-les.<\/p>\n f) L\u2019establiment o la modificaci\u00f3 dels criteris generals per a fixar o modificar quotes.<\/p>\n g) L\u2019extinci\u00f3 volunt\u00e0ria del r\u00e8gim.<\/p>\n \u00bbArticle 553-20. Reunions<\/p>\n \u00bb1. La junta de propietaris s\u2019ha de reunir, de manera ordin\u00e0ria, una vegada l\u2019any per a aprovar els comptes i el pressupost i per a elegir les persones que han d\u2019exercir els c\u00e0rrecs.<\/p>\n \u00bb2. La junta de propietaris s\u2019ha de reunir quan ho consideri convenient el president i quan ho demani, com a m\u00ednim, una quarta part dels propietaris o els qui representin una quarta part de les quotes de participaci\u00f3.<\/p>\n \u00bb3. Els estatuts poden establir la convocat\u00f2ria de reunions especials per a tractar de q\u00fcestions que afectin nom\u00e9s propietaris determinats o, si escau, les subcomunitats.<\/p>\n \u00bb4. La junta de propietaris es pot reunir sense convocat\u00f2ria si hi concorren tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebraci\u00f3 de la reuni\u00f3 i el seu ordre del dia.<\/p>\n \u00bbArticle 553-21. Convocat\u00f2ries<\/p>\n \u00bb1. La presid\u00e8ncia convoca les reunions de la junta de propietaris. En cas de vacant, inactivitat o negativa de la presid\u00e8ncia, pot convocar la reuni\u00f3 la vicepresid\u00e8ncia o, en cas de vacant, inactivitat o negativa d\u2019aquesta, els propietaris que promouen la reuni\u00f3 d\u2019acord amb l\u2019article 553-20.2.<\/p>\n \u00bb2. Les convocat\u00f2ries, citacions i notificacions, llevat que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, s\u2019han de trametre, amb una antelaci\u00f3 m\u00ednima de vuit dies naturals, a l\u2019adre\u00e7a comunicada pel propietari a la secretaria. La tramesa es pot fer per correu postal o electr\u00f2nic, o per altres mitjans de comunicaci\u00f3, sempre que es garanteixi l\u2019autenticitat de la comunicaci\u00f3 i del seu contingut. Si el propietari no ha comunicat cap adre\u00e7a, s\u2019han de trametre a l\u2019element privatiu del qual \u00e9s titular. A m\u00e9s, l\u2019anunci de la convocat\u00f2ria s\u2019ha de publicar amb la mateixa antelaci\u00f3 al tauler d\u2019anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte. El dit anunci produeix l\u2019efecte de notificaci\u00f3 efectiva quan la personal no ha reeixit.<\/p>\n \u00bb3. En el cas de juntes extraordin\u00e0ries per a tractar d\u2019assumptes urgents, tan sols cal que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de les convocat\u00f2ries, citacions i notificacions abans de la data en qu\u00e8 s\u2019hagi de fer la reuni\u00f3.<\/p>\n \u00bb4. La convocat\u00f2ria de la reuni\u00f3 de la junta de propietaris ha d\u2019expressar de manera clara i detallada:<\/p>\n \u00bba) L\u2019ordre del dia. Si la reuni\u00f3 es convoca a petici\u00f3 de propietaris promotors, hi han de constar els punts que proposen. L\u2019ordre del dia inclou, entre altres assumptes, els proposats per escrit a la presid\u00e8ncia, abans de la convocat\u00f2ria, per qualsevol dels propietaris.<\/p>\n \u00bbb) El dia, el lloc i l\u2019hora de la reuni\u00f3.<\/p>\n \u00bbc) L\u2019advertiment que, amb relaci\u00f3 als acords a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019article 553-26, els vots dels propietaris que no assisteixen a la reuni\u00f3 es computen en el sentit de l\u2019acord pres per la majoria, sens perjudici de llur dret d\u2019oposici\u00f3.<\/p>\n \u00bbd) La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat per ra\u00f3 de les quotes, els quals, de conformitat amb l\u2019article 553-24, tenen veu per\u00f2 no tenen dret de vot, de la qual cosa cal fer advertiment.<\/p>\n \u00bb5. La documentaci\u00f3 relativa als assumptes a tractar s\u2019ha de trametre als propietaris juntament amb la convocat\u00f2ria, o b\u00e9 s\u2019ha d\u2019indicar el lloc on es troba a llur disposici\u00f3. Si les funcions d\u2019administraci\u00f3 de la comunitat les fa un professional extern, aquest ha de tenir la dita documentaci\u00f3 a disposici\u00f3 dels propietaris des del moment en qu\u00e8 es tramet la convocat\u00f2ria.<\/p>\n \u00bbArticle 553-22. Assist\u00e8ncia<\/p>\n \u00bb1. El dret d\u2019assist\u00e8ncia a la junta correspon als propietaris, els quals hi assisteixen personalment o per representaci\u00f3 legal, org\u00e0nica o volunt\u00e0ria, que s\u2019ha d\u2019acreditar per escrit. Els estatuts poden establir, o la junta de propietaris pot acordar, que s\u2019hi pugui assistir per videoconfer\u00e8ncia o per altres mitjans telem\u00e0tics de comunicaci\u00f3 sincr\u00f2nica similars.<\/p>\n \u00bb2. El dret d\u2019assist\u00e8ncia inclou el dret de veu i el dret de vot a la junta de propietaris, sens perjudici del que estableix l\u2019article 553-24.<\/p>\n \u00bb3. En cas de comunitat d\u2019un element privatiu, els cotitulars en designen un perqu\u00e8 exerceixi el dret d\u2019assistir a la junta de propietaris.<\/p>\n \u00bb4. En l\u2019usdefruit s\u2019ent\u00e9n que els nus propietaris, si no consta llur manifestaci\u00f3 en contra, s\u00f3n representats pels usufructuaris. La representaci\u00f3 ha d\u2019\u00e9sser expressa si s\u2019han d\u2019adoptar acords sobre el t\u00edtol de constituci\u00f3, els estatuts i les obres extraordin\u00e0ries o de millorament.<\/p>\n \u00bbArticle 553-23. Constituci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. La junta de propietaris es constitueix v\u00e0lidament sigui quin sigui el nombre de propietaris que hi concorrin i les quotes de qu\u00e8 siguin titulars o representants.<\/p>\n \u00bb2. La junta de propietaris, si no hi assisteixen el president ni el vicepresident, designa un propietari d\u2019entre els assistents perqu\u00e8 la presideixi.<\/p>\n \u00bb3. La junta de propietaris, si no hi assisteix el secretari, en designa un d\u2019entre els assistents.<\/p>\n \u00bbArticle 553-24. Dret de vot<\/p>\n \u00bb1. Tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneix. Els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tenen dret a votar si acrediten que n\u2019han consignat judicialment o notarialment l\u2019import o que els han impugnats judicialment.<\/p>\n \u00bb2. El dret de vot s\u2019exerceix de les maneres seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Personalment.<\/p>\n \u00bbb) Per representaci\u00f3, d\u2019acord amb el que estableix l\u2019article 553-22.1.<\/p>\n \u00bbc) Per delegaci\u00f3 en un altre propietari, feta per mitj\u00e0 d\u2019un escrit que designi nominativament la persona delegada i en el qual es pot indicar el sentit del vot amb relaci\u00f3 als punts de l\u2019ordre del dia. La delegaci\u00f3 s\u2019ha de fer per a una reuni\u00f3 concreta de la junta de propietaris i s\u2019ha de rebre abans que comenci.<\/p>\n \u00bb3. El vot de les persones que s\u2019abstinguin i el vot corresponent als elements privatius de benefici com\u00fa es computen en el mateix sentit que el de la majoria assolida.<\/p>\n \u00bbArticle 553-25. R\u00e8gim general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords<\/p>\n \u00bb1. Nom\u00e9s es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos en l\u2019ordre del dia.<\/p>\n \u00bb2. S\u2019adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votaci\u00f3, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de llurs quotes de participaci\u00f3, els acords que fan refer\u00e8ncia a:<\/p>\n \u00bba) L\u2019execuci\u00f3 d\u2019obres o l\u2019establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitect\u00f2niques o la instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019ascensors, encara que l\u2019acord comporti la modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3 i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l\u2019estructura o la configuraci\u00f3 exterior.<\/p>\n \u00bbb) Les innovacions exigibles per a l\u2019habitabilitat, l\u2019accessibilitat o la seguretat de l\u2019immoble, segons llur naturalesa i caracter\u00edstiques, encara que l\u2019acord comporti la modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3 i dels estatuts o afectin l\u2019estructura o la configuraci\u00f3 exterior.<\/p>\n \u00bbc) L\u2019execuci\u00f3 de les obres necess\u00e0ries per a instal\u00b7lar infraestructures comunes o equips amb la finalitat de millorar l\u2019efici\u00e8ncia energ\u00e8tica o h\u00eddrica dels immobles i la mobilitat dels usuaris, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d\u2019aigua, gas o electricitat, o per a la instal\u00b7laci\u00f3 general de punts de rec\u00e0rrega per a vehicles el\u00e8ctrics, encara que l\u2019acord comporti la modificaci\u00f3 del t\u00edtol de constituci\u00f3 i dels estatuts.<\/p>\n \u00bbd) Les normes del reglament de r\u00e8gim interior.<\/p>\n \u00bbe) L\u2019acord de sotmetre a mediaci\u00f3 qualsevol q\u00fcesti\u00f3 pr\u00f2pia del r\u00e8gim de la propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bbf) Els acords que no tinguin fixada una majoria diferent per a adoptar-los.<\/p>\n \u00bb3. Per al c\u00e0lcul de les majories es computen els vots i les quotes dels propietaris que han participat en la votaci\u00f3 de cadascun dels punts de l\u2019ordre del dia, sia de manera presencial, sia per representaci\u00f3 o per delegaci\u00f3 del vot. En els casos que un element privatiu pertanyi a diversos propietaris, aquests tenen conjuntament un \u00fanic vot indivisible per ra\u00f3 de la propietat del dit element privatiu. L\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord per majoria simple requereix que els vots i quotes a favor superin els vots i quotes en contra.<\/p>\n \u00bb4. Els acords que modifiquin la quota de participaci\u00f3, els que privin qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns i els que determinin l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats.<\/p>\n \u00bb5. Els propietaris o els titulars d\u2019un dret possessori sobre l\u2019element privatiu, en el cas que ells mateixos o les persones amb qui hi conviuen o treballen pateixin alguna discapacitat o siguin majors de setanta anys, si no aconsegueixen que s\u2019adoptin els acords a qu\u00e8 fan refer\u00e8ncia les lletres a<\/em> ib<\/em> de l\u2019apartat 2, poden demanar a l\u2019autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitect\u00f2niques o a fer les innovacions exigibles, sempre que siguin raonables i proporcionades, per a assolir l\u2019accessibilitat i la transitabilitat de l\u2019immoble en atenci\u00f3 a la discapacitat que les motiva.<\/p>\n \u00bb6. Als efectes \u00fanicament de la legitimaci\u00f3 per a la impugnaci\u00f3 dels acords i l\u2019exoneraci\u00f3 del pagament de despeses per a noves instal\u00b7lacions o serveis comuns, els propietaris que no han participat en la votaci\u00f3 es poden oposar a l\u2019acord per mitj\u00e0 d\u2019un escrit enviat a la secretaria, per qualsevol mitj\u00e0 fefaent, en el termini d\u2019un mes d\u2019en\u00e7\u00e0 que els ha estat notificat. Si una vegada passat el mes no han tram\u00e8s l\u2019escrit d\u2019oposici\u00f3, es considera que s\u2019adhereixen a l\u2019acord.<\/p>\n \u00bbArticle 553-26. Adopci\u00f3 d\u2019acords per unanimitat i per majories qualificades<\/p>\n \u00bb1. Es requereix el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per a:<\/p>\n \u00bba) Modificar les quotes de participaci\u00f3.<\/p>\n \u00bbb) Desvincular un annex.<\/p>\n \u00bbc) Vincular l\u2019\u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius.<\/p>\n \u00bbd) Cedir gratu\u00eftament l\u2019\u00fas d\u2019elements comuns que tenen un \u00fas com\u00fa.<\/p>\n \u00bbe) Constituir un dret de sobreelevaci\u00f3, subedificaci\u00f3 i edificaci\u00f3 sobre l\u2019immoble.<\/p>\n \u00bbf) Extingir el r\u00e8gim de propietat horitzontal, simple o complexa, i convertir-la en un tipus de comunitat diferent.<\/p>\n \u00bbg) Acordar la integraci\u00f3 en una propietat horitzontal complexa.<\/p>\n \u00bbh) Sotmetre a arbitratge qualsevol q\u00fcesti\u00f3 relativa al r\u00e8gim de la propietat horitzontal, llevat que hi hagi una disposici\u00f3 estatut\u00e0ria contr\u00e0ria.<\/p>\n \u00bb2. Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participaci\u00f3, per a:<\/p>\n \u00bba) Modificar el t\u00edtol de constituci\u00f3 i els estatuts, llevat que hi hagi una disposici\u00f3 legal en sentit contrari.<\/p>\n \u00bbb) Adoptar acords relatius a innovacions f\u00edsiques en l\u2019immoble, si n\u2019afecten l\u2019estructura o la configuraci\u00f3 exterior, llevat que siguin exigibles per a l\u2019habitabilitat, l\u2019accessibilitat o la seguretat de l\u2019immoble, i a la construcci\u00f3 de piscines i instal\u00b7lacions recreatives.<\/p>\n \u00bbc) Desafectar un element com\u00fa.<\/p>\n \u00bbd) Constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici com\u00fa.<\/p>\n \u00bbe) Acordar quotes especials de despeses, o un increment en la participaci\u00f3 en les despeses comunes corresponents a un element privatiu per l\u2019\u00fas desproporcionat d\u2019elements o serveis comuns, d\u2019acord amb el que estableix l\u2019article 553-45.4.<\/p>\n \u00bbf) Acordar l\u2019extinci\u00f3 volunt\u00e0ria del r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les.<\/p>\n \u00bbg) La cessi\u00f3 onerosa de l\u2019\u00fas i l\u2019arrendament d\u2019elements comuns que tenen un \u00fas com\u00fa per un termini superior a quinze anys.<\/p>\n \u00bb3. Els acords dels apartats 1 i 2 s\u2019entenen adoptats:<\/p>\n \u00bba) Si es requereix la unanimitat, quan hi han votat favorablement tots els participants a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, no s\u2019hi ha oposat cap altre propietari mitjan\u00e7ant un escrit tram\u00e8s a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent.<\/p>\n \u00bbb) Si es requereixen les quatre cinquenes parts, quan hi ha votat favorablement la majoria simple dels propietaris i de les quotes participants a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, s\u2019assoleix la majoria qualificada comptant com a vot favorable la posici\u00f3 dels propietaris absents que, en el dit termini, no s\u2019han oposat a l\u2019acord mitjan\u00e7ant un escrit tram\u00e8s a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent.<\/p>\n \u00bbArticle 553-27. Acta<\/p>\n \u00bb1. El secretari ha de redactar l\u2019acta, que s\u2019ha d\u2019autoritzar, amb les signatures del secretari i del president, en el termini de cinc dies a comptar de l\u2019endem\u00e0 de la reuni\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. L\u2019acta de la reuni\u00f3 s\u2019ha de redactar almenys en catal\u00e0, o en aran\u00e8s a Aran, i hi han de constar les dades seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) La data i el lloc de celebraci\u00f3, el car\u00e0cter ordinari o extraordinari i el nom de la persona que n\u2019ha fet la convocat\u00f2ria.<\/p>\n \u00bbb) L\u2019ordre del dia.<\/p>\n \u00bbc) La indicaci\u00f3 de la persona que l\u2019ha presidida i de la persona que hi ha actuat com a secretari.<\/p>\n \u00bbd) La relaci\u00f3 de persones que hi han assistit personalment o per representaci\u00f3 i, si escau, de les qui deleguen.<\/p>\n \u00bbe) Els acords adoptats, els participants en cada votaci\u00f3 i llurs quotes respectives, i tamb\u00e9 el resultat de les votacions, amb la indicaci\u00f3 dels qui han votat a favor, els qui han votat en contra i els qui s\u2019han abstingut.<\/p>\n \u00bbf) Els acords susceptibles de formaci\u00f3 successiva, d\u2019acord amb l\u2019article 553-26.3.<\/p>\n \u00bb3. El president pot requerir a un notari que aixequi acta dels acords de la reuni\u00f3 quan ho consideri pertinent i ho ha de fer, en tot cas, quan hi hagi una sol\u00b7licitud escrita presentada, almenys cinc dies abans de la data de la reuni\u00f3, per una quarta part dels propietaris o per menys si representen la quarta part de les quotes. En aquest cas, s\u2019ha de fer en el llibre d\u2019actes una refer\u00e8ncia clara a la data de celebraci\u00f3 de la reuni\u00f3 i al nom i la resid\u00e8ncia del notari que hi va assistir.<\/p>\n \u00bb4. L\u2019acta s\u2019ha de trametre a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar de l\u2019endem\u00e0 de la reuni\u00f3 de la junta de propietaris a l\u2019adre\u00e7a comunicada per cada propietari a la secretaria o, si manca, a l\u2019element privatiu. La tramesa es pot fer per correu postal o electr\u00f2nic o per altres mitjans de comunicaci\u00f3, amb les mateixes garanties requerides per a la convocat\u00f2ria.<\/p>\n \u00bb5. Una vegada transcorregut el termini que fixa l\u2019article 553-26.3, s\u2019ha de trametre a tots els propietaris un annex a l\u2019acta en el qual s\u2019ha d\u2019indicar si els acords susceptibles de formaci\u00f3 successiva han esdevingut efectius o no, i s\u2019ha de fer constar, aix\u00ed mateix, el resultat final de la votaci\u00f3.<\/p>\n \u00bbArticle 553-28. Llibre d\u2019actes<\/p>\n \u00bb1. Els acords de la junta de propietaris s\u2019han de transcriure en un llibre d\u2019actes que s\u2019ha de legalitzar, almenys en catal\u00e0, o en aran\u00e8s a Aran, en el registre de la propietat que correspongui.<\/p>\n \u00bb2. El secretari ha de custodiar els llibres d\u2019actes de la junta de propietaris, que s\u2019han de conservar durant trenta anys mentre existeixi el r\u00e8gim de propietat horitzontal o durant cinc anys des del moment en qu\u00e8 s\u2019hagi extingit.<\/p>\n \u00bbArticle 553-29. Execuci\u00f3<\/p>\n \u00bbEls acords adoptats v\u00e0lidament per la junta de propietaris, llevat que els estatuts estableixin una altra cosa, s\u00f3n executius des del moment en qu\u00e8 s\u2019adopten.<\/p>\n \u00bbArticle 553-30. Vinculaci\u00f3 dels acords<\/p>\n \u00bb1. Els acords adoptats per la junta de propietaris s\u00f3n obligatoris i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents.<\/p>\n \u00bb2. No obstant el que estableix l\u2019apartat 1, els propietaris dissidents no estan obligats a satisfer les despeses originades per les noves instal\u00b7lacions o nous serveis comuns que no siguin exigibles d\u2019acord amb la llei si el valor total de la despesa acordada \u00e9s superior a la quarta part del pressupost anual vigent de la comunitat. Els propietaris nom\u00e9s poden gaudir de les noves instal\u00b7lacions o els nous serveis si satisfan l\u2019import de les despeses d\u2019execuci\u00f3 i de manteniment amb l\u2019actualitzaci\u00f3 que correspongui aplicant-hi l\u2019\u00edndex general de preus de consum.<\/p>\n \u00bb3. Les despeses originades per la supressi\u00f3 de barreres arquitect\u00f2niques o la instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019ascensors i les que calguin per a garantir l\u2019accessibilitat i l\u2019habitabilitat de l\u2019edifici s\u00f3n a c\u00e0rrec de tots els propietaris si deriven d\u2019un acord de la junta de propietaris. Si deriven d\u2019una decisi\u00f3 judicial conforme a l\u2019article 553-25.5, l\u2019autoritat judicial \u00e9s qui en fixa l\u2019import en funci\u00f3 de les despeses ordin\u00e0ries comunes de la comunitat de propietaris.<\/p>\n \u00bb4. Els propietaris que, sense causa justificada, s\u2019oposin a les actuacions o obres necess\u00e0ries i exigides per l\u2019autoritat competent o les demorin responen individualment de les sancions que s\u2019imposin en via administrativa.<\/p>\n \u00bbArticle 553-31. Impugnaci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. Els acords de la junta de propietaris es poden impugnar judicialment en els casos seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Si s\u00f3n contraris a les lleis, al t\u00edtol de constituci\u00f3 o als estatuts o si, ateses les circumst\u00e0ncies, impliquen un ab\u00fas de dret.<\/p>\n \u00bbb) Si s\u00f3n contraris als interessos de la comunitat o s\u00f3n greument perjudicials per a un dels propietaris.<\/p>\n \u00bb2. Estan legitimats per a la impugnaci\u00f3 d\u2019un acord els propietaris que hi han votat en contra, els absents que s\u2019hi han oposat i els que han estat privats il\u00b7leg\u00edtimament del dret de vot.<\/p>\n \u00bb3. Per a exercir l\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin ven\u00e7uts en el moment d\u2019adoptar-se l\u2019acord que es vol impugnar o haver-ne consignat l\u2019import.<\/p>\n Menys impunitat per als propietaris morosos.<\/p>\n \u00bb4. L\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 dels acords caduca en el termini d\u2019un any en els sup\u00f2sits a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1.a<\/em>, i en el termini de tres mesos en els sup\u00f2sits a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1.b<\/em>. Els terminis es compten des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acta o de l\u2019annex de l\u2019acta, segons que correspongui.<\/p>\n \u00bbArticle 553-32. Suspensi\u00f3<\/p>\n \u00bb1. La impugnaci\u00f3 d\u2019un acord de la junta de propietaris no en susp\u00e8n l\u2019executabilitat.<\/p>\n \u00bb2. L\u2019autoritat judicial pot adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, fins i tot la de decretar provisionalment la suspensi\u00f3 de l\u2019acord de la junta de propietaris impugnat.<\/p>\n \u00bbSecci\u00f3 segona. Propietat horitzontal simple<\/p>\n \u00bbArticle 553-33. Elements privatius<\/p>\n \u00bbNom\u00e9s es poden configurar com a elements privatius d\u2019un immoble els habitatges, els locals i els espais f\u00edsics que poden \u00e9sser objecte de propietat separada i que tenen independ\u00e8ncia funcional perqu\u00e8 disposen d\u2019acc\u00e9s directe o indirecte a la via p\u00fablica.<\/p>\n \u00bbArticle 553-34. Elements privatius de benefici com\u00fa<\/p>\n \u00bb1. S\u00f3n elements privatius de benefici com\u00fa els que, per disposici\u00f3 de la llei, del t\u00edtol de constituci\u00f3 o per acord de la junta de propietaris, pertanyen a tots els propietaris en proporci\u00f3 a la quota i de manera inseparable de la propietat de l\u2019element privatiu concret.<\/p>\n \u00bb2. Els elements comuns desafectats per acord de la junta de propietaris tenen car\u00e0cter d\u2019element privatiu de benefici com\u00fa, llevat que s\u2019estableixi altrament.<\/p>\n \u00bb3. L\u2019administraci\u00f3 i disposici\u00f3 d\u2019un element privatiu de benefici com\u00fa es regeix per les normes de la propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bbArticle 553-35. Annexos<\/p>\n \u00bbEls annexos es determinen en el t\u00edtol de constituci\u00f3 com a espais f\u00edsics o drets vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i s\u00f3n de titularitat privativa a tots els efectes.<\/p>\n \u00bbArticle 553-36. \u00das i gaudi dels elements privatius<\/p>\n \u00bb1. Els propietaris d\u2019elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra restricci\u00f3 que les que deriven del r\u00e8gim de propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bb2. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa ni l\u2019accessibilitat de l\u2019immoble ni alterin la configuraci\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt.<\/p>\n \u00bb3. Els propietaris que es proposin de fer obres en llur element privatiu ho han de comunicar pr\u00e8viament a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 de la comunitat. Si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns, cal l\u2019acord de la junta de propietaris. En cas d\u2019instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019un punt de rec\u00e0rrega individual de vehicle el\u00e8ctric, nom\u00e9s cal enviar a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 el projecte t\u00e8cnic amb trenta dies d\u2019antelaci\u00f3 a l\u2019inici de l\u2019obra i la certificaci\u00f3 t\u00e8cnica corresponent una vegada finalitzada la instal\u00b7laci\u00f3. Dins aquest termini la comunitat pot proposar una alternativa raonable i m\u00e9s adequada als seus interessos generals. Si la instal\u00b7laci\u00f3 alternativa no es fa efectiva en el termini de dos mesos, el propietari interessat pot executar la instal\u00b7laci\u00f3 que havia projectat inicialment.<\/p>\n \u00bb4. La comunitat pot exigir la reposici\u00f3 a l\u2019estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant aix\u00f2, s\u2019ent\u00e9n que la comunitat ha donat el consentiment si l\u2019execuci\u00f3 de les obres \u00e9s not\u00f2ria, no disminueix la solidesa de l\u2019edifici ni comporta l\u2019ocupaci\u00f3 d\u2019elements comuns ni la constituci\u00f3 de noves servituds i la comunitat no s\u2019ha oposat en el termini de caducitat de quatre anys a comptar de l\u2019acabament de les obres.<\/p>\n \u00bbArticle 553-37. Disposici\u00f3 dels elements privatius<\/p>\n \u00bb1. Els propietaris d\u2019elements privatius els poden modificar, alienar i gravar i hi poden fer tota mena d\u2019actes de disposici\u00f3. Si hi estableixen servituds en benefici d\u2019altres finques, aquestes servituds s\u2019extingeixen en cas de destrucci\u00f3 o enderroc de l\u2019edifici.<\/p>\n \u00bb2. Els propietaris, en els casos d\u2019arrendament o de qualsevol altra transmissi\u00f3 del gaudi de l\u2019element privatiu, s\u00f3n responsables davant de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades del r\u00e8gim de propietat horitzontal.<\/p>\n \u00bb3. La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat. Mentre no el comuniqui respon solid\u00e0riament dels deutes envers la comunitat.<\/p>\n \u00bbArticle 553-38. Obligacions de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements privatius<\/p>\n \u00bbEls propietaris d\u2019elements privatius els han de conservar en bon estat i han de mantenir els serveis i les instal\u00b7lacions que s\u2019hi emplacin.<\/p>\n \u00bbArticle 553-39. Restriccions i servituds for\u00e7oses<\/p>\n \u00bb1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les restriccions imprescindibles per a fer les obres de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius, si no hi ha cap altra manera de fer-les o l\u2019altra manera \u00e9s desproporcionadament cara o carregosa.<\/p>\n \u00bb2. La comunitat pot exigir la constituci\u00f3 de servituds permanents sobre els annexos dels elements d\u2019\u00fas privatiu si s\u00f3n indispensables per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de supressi\u00f3 de les barreres arquitect\u00f2niques o de millorament adoptats per la junta de propietaris o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin d\u2019altre.<\/p>\n \u00bb3. Els propietaris d\u2019elements privatius poden exigir la constituci\u00f3 de les servituds, permanents o temporals, imprescindibles per a fer-hi les obres de conservaci\u00f3 i d\u2019acc\u00e9s a xarxes generals de subministraments de serveis.<\/p>\n \u00bb4. Els titulars de les servituds han de compensar els danys i el menyscabament que causin en els elements privatius o comuns afectats.<\/p>\n \u00bbArticle 553-40. Prohibicions i restriccions d\u2019\u00fas dels elements privatius i comuns<\/p>\n \u00bb1. Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l\u2019immoble, activitats contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l\u2019immoble. Tampoc no poden dur a terme les activitats que els estatuts, la normativa urban\u00edstica o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa.<\/p>\n \u00bb2. La presid\u00e8ncia de la comunitat, si es fan les activitats a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 1, per iniciativa pr\u00f2pia o a petici\u00f3 d\u2019una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que deixi de fer-les. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta de propietaris pot exercir contra els propietaris i els ocupants de l\u2019element privatiu l\u2019acci\u00f3 per a fer-la cessar, que s\u2019ha de tramitar d\u2019acord amb les normes processals corresponents. Una vegada presentada la demanda, que s\u2019ha d\u2019acompanyar amb el requeriment i el certificat de l\u2019acord de la junta de propietaris, l\u2019autoritat judicial ha d\u2019adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessaci\u00f3 immediata de l\u2019activitat prohibida.<\/p>\n \u00bb3. La comunitat t\u00e9 dret a la indemnitzaci\u00f3 pels perjudicis que se li causin i, si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment a la privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas i gaudi de l\u2019element privatiu per un per\u00edode que no pot excedir els dos anys i, si escau, a l\u2019extinci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l\u2019element privatiu.<\/p>\n \u00bbArticle 553-41. Elements comuns<\/p>\n \u00bbS\u00f3n elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les fa\u00e7anes, les cobertes, els vest\u00edbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal\u00b7lacions i els serveis dels elements privatius que es destinen a l\u2019\u00fas comunitari o a facilitar l\u2019\u00fas i gaudi dels dits elements privatius.<\/p>\n \u00bbArticle 553-42. \u00das i gaudi dels elements comuns<\/p>\n \u00bbL\u2019\u00fas i gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d\u2019elements privatius i s\u2019ha d\u2019adaptar a la destinaci\u00f3 que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l\u2019inter\u00e8s de la comunitat.<\/p>\n \u00bbArticle 553-43. Elements comuns d\u2019\u00fas exclusiu<\/p>\n \u00bb1. En el t\u00edtol de constituci\u00f3 o per acord un\u00e0nime de la junta de propietaris, es pot vincular a un o diversos elements privatius l\u2019\u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019immoble o altres elements comuns. Aquesta vinculaci\u00f3 no els fa perdre la naturalesa d\u2019element com\u00fa.<\/p>\n \u00bb2. Els propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i gaudi exclusiu dels elements comuns n\u2019assumeixen totes les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat.<\/p>\n \u00bb3. Les reparacions que es deuen a vicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les reparacions que afecten i beneficien tot l\u2019immoble, s\u00f3n a c\u00e0rrec de la comunitat, llevat que siguin conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019un mal \u00fas o d\u2019una mala conservaci\u00f3.<\/p>\n \u00bbArticle 553-44. Conservaci\u00f3 i manteniment d\u2019elements comuns<\/p>\n \u00bbLa comunitat ha de conservar els elements comuns de l\u2019immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d\u2019habitabilitat, d\u2019accessibilitat, d\u2019estanquitat i de seguretat necess\u00e0ries o exigibles segons la normativa vigent i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal\u00b7lacions. Els propietaris han d\u2019assumir les obres de conservaci\u00f3 i reparaci\u00f3 necess\u00e0ries.<\/p>\n \u00bbArticle 553-45. Contribuci\u00f3 al pagament de les despeses comunes<\/p>\n \u00bb1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporci\u00f3 a llur quota de participaci\u00f3 o d\u2019acord amb les especialitats que fixen el t\u00edtol de constituci\u00f3, els estatuts o els acords de la junta.<\/p>\n \u00bb2. La manca d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns concrets no eximeix de l\u2019obligaci\u00f3 de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposici\u00f3 dels estatuts, que nom\u00e9s es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari i sens perjudici del que estableix l\u2019article 553-30.2.<\/p>\n \u00bb3. La contribuci\u00f3 al pagament de determinades despeses sobre les quals els estatuts estableixen quotes especials diferents de les de participaci\u00f3, entre les quals s\u2019inclouen les d\u2019escales diferents, piscines i zones enjardinades, s\u2019ha de fer d\u2019acord amb la quota espec\u00edfica.<\/p>\n \u00bb4. El t\u00edtol de constituci\u00f3 pot establir un increment de la participaci\u00f3 en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret, en el cas d\u2019\u00fas o gaudi especialment intensiu d\u2019elements o serveis comuns com a conseq\u00fc\u00e8ncia de l\u2019exercici d\u2019activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest increment tamb\u00e9 el pot acordar la junta de propietaris. En cap dels dos casos, l\u2019increment no pot \u00e9sser superior al doble del que li correspondria per la quota.<\/p>\n \u00bbArticle 553-46. Responsabilitat de la comunitat<\/p>\n \u00bb1. Dels deutes contrets per ra\u00f3 de la comunitat en responen els cr\u00e8dits i fons comuns dels propietaris i els elements privatius de benefici com\u00fa. Subsidi\u00e0riament, en responen els propietaris dels elements privatius en proporci\u00f3 a la quota de participaci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. Per a embargar els fons, els cr\u00e8dits i els elements privatius de benefici com\u00fa, n\u2019hi ha prou de demandar la comunitat. Per a embargar els altres elements privatius, s\u2019ha de requerir el pagament a tots els propietaris i demandar-los personalment.<\/p>\n \u00bbArticle 553-47. Reclamaci\u00f3 en cas d\u2019impagament de les despeses comunes<\/p>\n \u00bb1. La comunitat pot reclamar totes les quantitats que li siguin degudes per l\u2019impagament de les despeses comunes, tant si s\u00f3n ordin\u00e0ries com extraordin\u00e0ries, o del fons de reserva, per mitj\u00e0 del proc\u00e9s monitori especial aplicable a les comunitats de propietaris d\u2019immobles en r\u00e8gim de propietat horitzontal que estableix la legislaci\u00f3 processal.<\/p>\n \u00bb2. Per a instar la reclamaci\u00f3 n\u2019hi ha prou amb un certificat de l\u2019impagament de les despeses comunes, em\u00e8s per qui faci les funcions de secretari de la comunitat amb el vistiplau del president. En aquest certificat hi han de constar l\u2019exist\u00e8ncia del deute i el seu import, la manifestaci\u00f3 que el deute \u00e9s exigible i que es correspon de manera exacta amb els comptes aprovats per la junta de propietaris que consten en el llibre d\u2019actes corresponent, i el requeriment de pagament fet al deutor.<\/p>\n \u00bbSecci\u00f3 tercera. Propietat horitzontal complexa<\/p>\n \u00bbArticle 553-48. Configuraci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. La propietat horitzontal complexa implica la coexist\u00e8ncia de subcomunitats integrades en un immoble o en un conjunt immobiliari format per diverses escales o portals o per una pluralitat d\u2019edificis independents i separats que es connecten entre ells i comparteixen zones enjardinades i d\u2019esbarjo, piscines o altres elements comuns semblants.<\/p>\n \u00bb2. En el r\u00e8gim de la propietat horitzontal complexa, cada escala, portal o edifici constitueix una subcomunitat que es regeix pels preceptes de les seccions primera i segona.<\/p>\n \u00bb3. Es poden configurar com una subcomunitat els elements privatius, situats en un o m\u00e9s immobles, que estan connectats entre si i que tenen independ\u00e8ncia econ\u00f2mica i funcional.<\/p>\n \u00bbArticle 553-49. Quotes<\/p>\n \u00bbCadascun dels elements privatius que integren una subcomunitat t\u00e9 assignada una quota particular de participaci\u00f3, separada de la quota general que li correspon en el conjunt de la propietat horitzontal complexa.<\/p>\n \u00bbArticle 553-50. Constituci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. La propietat horitzontal complexa es constitueix inicialment com una sola comunitat amb subcomunitats o b\u00e9 com una agrupaci\u00f3 de diverses comunitats. En aquest darrer cas, poden atorgar el t\u00edtol els propietaris \u00fanics dels diversos immobles o els presidents de les respectives comunitats autoritzats per un acord previ de cada junta.<\/p>\n \u00bb2. El t\u00edtol de constituci\u00f3 ha de constar en una escriptura p\u00fablica que ha de descriure:<\/p>\n a) El complex immobiliari en conjunt.<\/p>\n b) Cadascun dels elements privatius que el componen, amb la indicaci\u00f3 de la subcomunitat de la qual formen part i de la quota de participaci\u00f3 general i particular.<\/p>\n c) Els vials, les zones enjardinades i d\u2019esbarjo i els altres serveis i elements comuns del complex.<\/p>\n \u00bb3. El r\u00e8gim de la propietat horitzontal complexa s\u2019inscriu en el Registre de la Propietat d\u2019acord amb la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria, per mitj\u00e0 d\u2019una inscripci\u00f3 general en foli propi per a la propietat horitzontal complexa i, a m\u00e9s, en un altre foli propi per a cada subcomunitat i cada element privatiu.<\/p>\n \u00bbArticle 553-51. Regulaci\u00f3 i acords<\/p>\n \u00bb1. En la propietat horitzontal complexa, cada subcomunitat t\u00e9 els seus \u00f2rgans espec\u00edfics i adopta els seus propis acords amb independ\u00e8ncia de les altres subcomunitats i de la comunitat general, dins de l\u2019\u00e0mbit material que li sigui reconegut en el t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. Els estatuts poden regular un consell de presidents si la complexitat del conjunt immobiliari i dels elements, els serveis i les instal\u00b7lacions comuns, el nombre d\u2019elements privatius o altres circumst\u00e0ncies ho fan aconsellable. El consell ha d\u2019actuar de manera col\u00b7legiada per a l\u2019administraci\u00f3 ordin\u00e0ria dels elements comuns de tot el conjunt i s\u2019ha de regir per les normes de la junta de propietaris adaptades a la seva naturalesa espec\u00edfica.<\/p>\n \u00bbArticle 553-52. Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters<\/p>\n \u00bb1. La comunitat de garatge o trasters, llevat que els estatuts estableixin una altra cosa, funciona amb independ\u00e8ncia de la comunitat general pel que fa als assumptes del seu inter\u00e8s exclusiu en els casos seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Si es configura en r\u00e8gim de comunitat com a element privatiu d\u2019un r\u00e8gim de propietat horitzontal i l\u2019adquisici\u00f3 d\u2019una quota indivisa atribueix l\u2019\u00fas exclusiu de places d\u2019aparcament o de trasters i la utilitzaci\u00f3 de les rampes d\u2019acc\u00e9s i sortida, les escales i les zones de maniobres. En aquest cas, els titulars de la quota indivisa no poden exercir l\u2019acci\u00f3 de divisi\u00f3 de la comunitat ni gaudeixen de drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent.<\/p>\n \u00bbb) Si les diverses places d\u2019aparcament o els trasters d\u2019un local d\u2019un immoble en r\u00e8gim de propietat horitzontal es constitueixen com a elements privatius. En aquest cas, s\u2019assigna a cada pla\u00e7a, a m\u00e9s del n\u00famero d\u2019ordre i de la quota que li correspon en el r\u00e8gim de propietat horitzontal, un n\u00famero o lletra d\u2019identificaci\u00f3 concrets; les rampes, les escales i les zones d\u2019acc\u00e9s, maniobra i sortida dels vehicles es consideren elements comuns del garatge o el traster.<\/p>\n \u00bb2. No hi ha subcomunitat per al local de garatge o trasters en els casos seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) Si les diverses places d\u2019aparcament o els trasters es configuren com a annexos inseparables dels elements privatius de la comunitat. En aquest cas, se\u2019ls aplica el que estableix l\u2019article 553-35.<\/p>\n \u00bbb) Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a element com\u00fa del r\u00e8gim de propietat horitzontal. En aquest cas, l\u2019\u00fas concret de les places d\u2019aparcament o dels trasters no es pot cedir a terceres persones amb independ\u00e8ncia de l\u2019\u00fas de l\u2019element privatiu respectiu.<\/p>\n \u00bb3. Es pot constituir una subcomunitat per al local o els locals destinats a garatge o trasters si diversos immobles subjectes a r\u00e8gim de propietat horitzontal en comparteixen l\u2019\u00fas. En aquest cas, la subcomunitat forma part, a m\u00e9s, de cada propietat horitzontal en la projecci\u00f3 vertical que hi correspon. Si unes normes estatut\u00e0ries concretes no estableixen el contrari, els titulars de les places tenen dret a utilitzar totes les zones d\u2019acc\u00e9s, distribuci\u00f3, maniobra i sortida de vehicles situades al local o els locals amb independ\u00e8ncia de l\u2019immoble concret en la vertical o la fa\u00e7ana del qual estiguin situades.<\/p>\n \u00bbSecci\u00f3 quarta. Propietat horitzontal per parcel\u00b7les<\/p>\n \u00bbArticle 553-53. Concepte i configuraci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. El r\u00e8gim de la propietat horitzontal es pot establir, per parcel\u00b7les, sobre un conjunt de finques independents que tenen la consideraci\u00f3 de solars, edificats o no, formen part d\u2019una actuaci\u00f3 urban\u00edstica i participen amb car\u00e0cter inseparable d\u2019uns elements de titularitat comuna.<\/p>\n \u00bb2. El r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les es regeix, en all\u00f2 que no estableixi el t\u00edtol de constituci\u00f3, per les normes espec\u00edfiques d\u2019aquesta secci\u00f3 i, suplet\u00f2riament, per les d\u2019aquest cap\u00edtol, d\u2019acord amb la seva naturalesa espec\u00edfica i amb el que disposa la normativa urban\u00edstica aplicable.<\/p>\n \u00bbArticle 553-54. Finques de titularitat privativa<\/p>\n \u00bb1. Les finques privatives i, si escau, llurs annexos inseparables pertanyen en exclusiva a llurs titulars en el r\u00e8gim de propietat que els sigui aplicable.<\/p>\n \u00bb2. Els actes d\u2019alienaci\u00f3 i gravamen i l\u2019embargament de les finques privatives s\u2019estenen de manera inseparable a la quota de participaci\u00f3 que els correspon en els elements comuns.<\/p>\n \u00bb3. L\u2019alienaci\u00f3 d\u2019una finca privativa no d\u00f3na als propietaris de les altres cap dret d\u2019adquisici\u00f3 preferent de naturalesa legal.<\/p>\n \u00bbArticle 553-55. Elements comuns<\/p>\n \u00bb1. S\u00f3n elements comuns les finques, els elements immobiliaris i els serveis i les instal\u00b7lacions que es destinen a l\u2019\u00fas i gaudi com\u00fa que esmenta el t\u00edtol de constituci\u00f3, entre els quals s\u2019inclouen les zones enjardinades i d\u2019esbarjo, les instal\u00b7lacions esportives, els locals socials, els serveis de vigil\u00e0ncia i, si escau, altres elements semblants.<\/p>\n \u00bb2. Els elements comuns s\u00f3n inseparables de les finques privatives, a les quals estan vinculats per mitj\u00e0 de la quota de participaci\u00f3 que, expressada en cent\u00e8simes, correspon a cada finca en el conjunt.<\/p>\n \u00bbArticle 553-56. Restriccions<\/p>\n Les restriccions a l\u2019exercici de les facultats dominicals sobre finques privatives que imposen el t\u00edtol de constituci\u00f3, els estatuts, el planejament urban\u00edstic o les lleis tenen la consideraci\u00f3 d\u2019elements comuns.<\/p>\n \u00bbArticle 553-57. T\u00edtol de constituci\u00f3<\/p>\n \u00bb1. El t\u00edtol de constituci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les ha de constar en una escriptura p\u00fablica, la qual ha de contenir:<\/p>\n \u00bba) La descripci\u00f3 del conjunt en general, que ha d\u2019incloure el nom i l\u2019empla\u00e7ament, l\u2019extensi\u00f3, l\u2019aprovaci\u00f3 administrativa de l\u2019actuaci\u00f3 urban\u00edstica en qu\u00e8 s\u2019integra, les dades essencials de la llic\u00e8ncia o de l\u2019acord de parcel\u00b7laci\u00f3, el nombre de solars que la configuren i la refer\u00e8ncia i descripci\u00f3 de les finques i instal\u00b7lacions comunes.<\/p>\n \u00bbb) La relaci\u00f3 de les obres d\u2019urbanitzaci\u00f3 i de les instal\u00b7lacions del conjunt i el sistema previst per a conservar-les i fer-ne el manteniment, i tamb\u00e9 la informaci\u00f3 sobre la prestaci\u00f3 de serveis no urban\u00edstics i les altres circumst\u00e0ncies que resultin del pla d\u2019ordenaci\u00f3.<\/p>\n \u00bbc) La descripci\u00f3 de totes les parcel\u00b7les i dels altres elements privatius, que ha d\u2019incloure el n\u00famero d\u2019ordre; la quota general de participaci\u00f3 i, si escau, les especials que els corresponen; la superf\u00edcie; els l\u00edmits, i, si escau, els espais f\u00edsics o drets que en constitueixin annexos o que hi estiguin vinculats.<\/p>\n \u00bbd) Les regles generals o espec\u00edfiques sobre la destinaci\u00f3 i l\u2019edificabilitat de les finques i la informaci\u00f3 sobre si s\u00f3n divisibles.<\/p>\n \u00bbe) Els estatuts, si n\u2019hi ha.<\/p>\n \u00bbf) La relaci\u00f3 de terrenys d\u2019\u00fas i domini p\u00fablic compresos en l\u2019\u00e0mbit de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les.<\/p>\n \u00bbg) Un pl\u00e0nol descriptiu del conjunt, en el qual s\u2019han d\u2019identificar les finques privatives i els elements comuns.<\/p>\n \u00bb2. Les determinacions urban\u00edstiques que contingui el t\u00edtol de constituci\u00f3 tenen efectes merament informatius.<\/p>\n \u00bb3. No cal descriure cadascuna de les parcel\u00b7les si el r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les s\u2019estableix per acord de tots o d\u2019una part dels propietaris de parcel\u00b7les, edificades o no, situades en una unitat urban\u00edstica consolidada, que ja estan inscrites en el Registre de la Propietat com a finques independents, per\u00f2 s\u2019ha fet constar, com a m\u00ednim, el n\u00famero que els correspon en la urbanitzaci\u00f3, la identificaci\u00f3 registral, la refer\u00e8ncia cadastral i els noms dels propietaris.<\/p>\n \u00bbArticle 553-58. Const\u00e0ncia registral<\/p>\n \u00bb1. El r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les s\u2019inscriu en el Registre de la Propietat d\u2019acord amb la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria. S\u2019ha de fer una inscripci\u00f3 general per al conjunt i una inscripci\u00f3 per a cada una de les finques privatives i, si escau, de les finques destinades a \u00fas i gaudi o a serveis comuns, per a cada una de les quals s\u2019ha d\u2019obrir un foli especial separat.<\/p>\n \u00bb2. Si la propietat horitzontal per parcel\u00b7les recau totalment o parcialment sobre diverses finques, se n\u2019ha de fer una agrupaci\u00f3 instrumental. En la nota de refer\u00e8ncia s\u2019ha de fer constar el car\u00e0cter instrumental i s\u2019ha de considerar, a tots els efectes, que mai no hi ha hagut comunitat. Les finques privatives es poden adjudicar directament al titular que correspongui.<\/p>\n \u00bb3. La inscripci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal per parcel\u00b7les s\u2019ha de practicar a favor dels seus integrants i, a m\u00e9s de les dades exigides per la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria, ha de contenir les que estableix l\u2019article 553-57 que tinguin transcend\u00e8ncia real i la refer\u00e8ncia a l\u2019arxiu del pl\u00e0nol. En tots els casos, s\u2019han de fer les notes marginals de refer\u00e8ncia a les inscripcions de les finques privatives.<\/p>\n \u00bb4. Les inscripcions de les finques privatives han de contenir, a m\u00e9s de les dades exigides per la legislaci\u00f3 hipotec\u00e0ria, les seg\u00fcents:<\/p>\n \u00bba) El n\u00famero de parcel\u00b7la que els correspon.<\/p>\n \u00bbb) La quota o quotes de participaci\u00f3.<\/p>\n \u00bbc) El r\u00e8gim especial o les restriccions que les poden afectar d\u2019una manera determinada.<\/p>\n \u00bbd) La refer\u00e8ncia a la inscripci\u00f3 general i la subjecci\u00f3 al r\u00e8gim de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les.<\/p>\n \u00bb5. Les finques destinades a \u00fas i gaudi o als serveis comuns s\u2019inscriuen a favor dels integrants de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les, sense mencionar-los de forma expl\u00edcita ni fer constar les quotes que els corresponen.<\/p>\n \u00bb6. En cas d\u2019establiment de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les de manera sobrevinguda, s\u2019ha d\u2019obrir un foli separat i independent per a la propietat horitzontal en conjunt, en el qual han de constar les circumst\u00e0ncies que estableix aquest article i s\u2019ha de fer una refer\u00e8ncia, en una nota marginal, a cada una de les inscripcions de les finques que passen a \u00e9sser privatives, en la qual s\u2019ha de fer constar la quota que els correspon.<\/p>\n \u00bbArticle 553-59. Extinci\u00f3 volunt\u00e0ria<\/p>\n \u00bb1. L\u2019extinci\u00f3 volunt\u00e0ria de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les es produeix per acord de les quatre cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participaci\u00f3.<\/p>\n \u00bb2. S\u2019han de liquidar totalment, una vegada acordada l\u2019extinci\u00f3, les obligacions envers terceres persones i, si escau, envers els propietaris. En el proc\u00e9s de liquidaci\u00f3, la junta de propietaris ha de mantenir les seves funcions, ha de percebre les quotes endarrerides i els altres cr\u00e8dits a favor de la propietat horitzontal per parcel\u00b7les, ha d\u2019alienar, si escau, els immobles d\u2019\u00fas com\u00fa que s\u2019hagi acordat d\u2019alienar i, una vegada complertes totes les operacions, n\u2019ha de retre comptes a tots els propietaris.\u00bb<\/p>\n Article 2. Modificaci\u00f3 de l\u2019article 551-2 del Codi civil de Catalunya<\/p>\n Es modifica l\u2019apartat 2 de l\u2019article 551-2 del Codi civil de Catalunya, que resta redactat de la manera seg\u00fcent:<\/p>\n \u00ab2. La comunitat en r\u00e8gim de propietat horitzontal es regeix pel t\u00edtol de constituci\u00f3, que s\u2019ha d\u2019adequar al que estableix el cap\u00edtol III. Les situacions de comunitat que compleixen els requisits de la propietat horitzontal i no s\u2019hagin configurat d\u2019acord amb el que estableix el cap\u00edtol III es regeixen pels pactes establerts entre els copropietaris, per les normes de la comunitat ordin\u00e0ria i, si escau, per les disposicions del cap\u00edtol III que siguin adequades a les circumst\u00e0ncies del cas.\u00bb<\/p>\n Disposici\u00f3 transit\u00f2ria. Propietats horitzontals per parcel\u00b7les preexistents<\/p>\n 1. Les propietats horitzontals per parcel\u00b7les existents abans de l\u20191 de juliol de 2006 que encara no s\u2019hagin constitu\u00eft en el moment de l\u2019entrada en vigor d\u2019aquesta llei ho han de fer d\u2019acord amb el que estableix aquesta llei en el termini de quatre anys. Una vegada transcorregut aquest termini, qualsevol propietari pot demanar judicialment l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3.<\/p>\n 2. Per a l\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3 n\u2019hi ha prou amb el vot favorable dels propietaris que representin dues terceres parts del total de les parcel\u00b7les afectades, per\u00f2 cal aportar la llic\u00e8ncia de l\u2019ajuntament del terme municipal on s\u00f3n les parcel\u00b7les, o b\u00e9 acreditar que s\u2019ha sol\u00b7licitat amb m\u00e9s de tres mesos d\u2019anticipaci\u00f3 respecte a l\u2019atorgament de l\u2019escriptura.<\/p>\n 3. L\u2019atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3 no permet ni comporta en cap cas la regularitzaci\u00f3 de situacions urban\u00edsticament irregulars i no comporta necess\u00e0riament l\u2019extinci\u00f3 de les associacions de propietaris.<\/p>\n Disposici\u00f3 final. Entrada en vigor<\/p>\n 1. Aquesta llei entra en vigor al cap d\u2019un mes d\u2019haver estat publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya<\/em>.<\/p>\n 2. Aquesta llei s\u2019aplica tamb\u00e9 als immobles constitu\u00efts en r\u00e8gim de propietat horitzontal abans de la seva entrada en vigor.<\/p>\n 3. Sens perjudici del que estableix l\u2019apartat 2, la prefer\u00e8ncia de cobrament que regula l\u2019article 553-4.3 del Codi civil i l\u2019afecci\u00f3 real dels elements privatius que regula l\u2019article 553-5.1 del Codi civil, ambd\u00f3s en la redacci\u00f3 que estableix aquesta llei, nom\u00e9s s\u2019apliquen als cr\u00e8dits que es reclamin judicialment o a les transmissions que es produeixin a partir de l\u2019entrada en vigor d\u2019aquesta llei.<\/p>\n Llei 5\/2015, de 13 de maig, de modificaci\u00f3 del llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals<\/p>\n Font: Generalitat de Catalunya<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ahir 20 de Juny de 2015 va entrar en vigor la reforma de la Llei 5\/2015 de Propietat Horitzontal que regula les Comunitats de Propietaris de Catalunya. Abordem en articles individuals nostra lectura sobre les principals modificacions que recull, tractades generalment des del punt de vista dels propietaris de la Comunitat i els beneficis que … Read more<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-100749","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sector-immobiliari"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100749","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=100749"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100749\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1101151,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100749\/revisions\/1101151"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=100749"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=100749"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=100749"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nPre\u00e0mbul<\/strong><\/h3>\n
![\"impugnacio-morosos-comunitats-propietaris\"](\"http:\/\/www.finquesfeliu.es\/wp-content\/uploads\/2015\/07\/5-formas-de-decir-no-300x225.jpg\")
<\/a><\/p>\n
\n