{"id":100329,"date":"2021-06-14T09:00:00","date_gmt":"2021-06-14T07:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-3ab2433b-cab9-45af-b644-2669b05dea48-ca"},"modified":"2021-06-14T09:00:00","modified_gmt":"2021-06-14T07:00:00","slug":"com-constituir-una-comunitat-de-propietarises-conforme-dret","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/com-constituir-una-comunitat-de-propietarises-conforme-dret\/","title":{"rendered":"Com constituir una comunitat de propietaris d’acord amb el dret?"},"content":{"rendered":"

1. Introducci\u00f3: l’exist\u00e8ncia d’elements de tipus com\u00fa i el r\u00e8gim de Propietat Horitzontal precondicions per crear comunitats de propietaris\/es<\/strong><\/p>\n

Una comunitat de propietaris (en endavant CP) nom\u00e9s pot existir dins del r\u00e8gim<\/a> de la Propietat Horitzontal<\/a> <\/strong>(PH)perqu\u00e8 nom\u00e9s aquest preveu la coexist\u00e8ncia de diversos propietaris en un mateix edifici. A la PH cada propietari\/a t\u00e9 la titularitat exclusiva dels elements privatius i, a la vegada, \u00e9s cotitular dels comuns.<\/p>\n

\u00c9s en la gesti\u00f3 del que \u00e9s com\u00fa arrela la l\u00f2gica de crear una CP<\/strong>. <\/p>\n

En canvi dins el r\u00e8gim de Propietat Vertical<\/a> (PV) constituir una CP acostuma a ser impossible.<\/p>\n

Vegem-ne la ra\u00f3: en una PV tots els productes immobiliaris d’un edifici s\u00f3n privatius, \u00e9s a dir, tots s\u00f3n propietat d’una \u00fanica persona -f\u00edsica o jur\u00eddica- evidentment, cap propietari\/a pot constituir una comunitat amb ell\/a mateix\/a (en casos for\u00e7a excepcionals pot haver-hi m\u00e9s d’un propietari\/a en un edifici de PV ).<\/p>\n

Com a cloenda d’aquest primer apartat donem exemples d’elements privatius i comuns:<\/p>\n

– Aquells privatius: habitatges, locals o annexos a l\u2019edifici. <\/p>\n

– Aquells comuns: porteria, patis, terrats, jardins, piscines, estructures o fa\u00e7anes.<\/p>\n

2. Quina \u00e9s la legislaci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal a Catalunya? Quines s\u00f3n les condicions pr\u00e8vies per constituir la comunitat de propietaris\/es? <\/strong><\/p>\n

El Codi civil de Catalunya (en endavant CCC) \u00e9s la regulaci\u00f3 exclusiva en aquesta mat\u00e8ria dins del territori catal\u00e0, mentre que, la \u00abLey de Propiedad Horizontal\u00bb ho \u00e9s a la resta de l’Estat. Finques Feliu, en tenir les seves seus a Catalunya, avui es concentrar\u00e0 en explicar la norma catalana.<\/p>\n

El CCC estableix les bases per erigir una CP a l’article 553-1. En ell, distingeix entre tipus d’elements i precisa que tant quan parlem d’elements comuns com quan ho fem de privatius aquests s\u00f3n indivisibles i que: <\/p>\n

\u00abEl r\u00e8gim jur\u00eddic de la propietat horitzontal requereix l’atorgament del t\u00edtol de constituci\u00f3 i suposa:<\/p>\n

a) L’exist\u00e8ncia, present o futura, d’un o m\u00e9s titulars de la propietat<\/strong> d’almenys un immoble integrat per elements privatius i elements comuns<\/p>\n

b) La determinaci\u00f3 de la quota de participaci\u00f3 en els elements comuns<\/strong> que correspon a cada element privatiu<\/p>\n

c) La configuraci\u00f3 d’una organitzaci\u00f3 per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris<\/strong>.\u00bb<\/p>\n

Com es constitueix correctament una nova comunitat de propietaris\/es?<\/strong><\/p>\n

Abans d’iniciar aquest punt cal aclarir que la facultat de crear la CP dep\u00e8n del r\u00e8gim de tinen\u00e7a de l’immoble de cada persona -f\u00edsica o jur\u00eddica-. Aix\u00ed, nom\u00e9s les persones propiet\u00e0ries poden crear una CP.<\/strong> Per contra, u<\/strong>n\/a llogater\/a mai podr\u00e0 perqu\u00e8 no t\u00e9 cap t\u00edtol de propietat.<\/strong> <\/p>\n

Ara s\u00ed, pots prendre nota dels passos per crear una CP:<\/p>\n

a) Inscriure el t\u00edtol constitutiu al Registre de la Propietat<\/strong><\/p>\n

El T\u00edtol constitutiu de la Propietat Horitzontal o escriptura de divisi\u00f3 horitzontal ha de constar al registre de la propietat. Per aconseguir el m\u00e0xim de seguretat jur\u00eddica<\/a> a Finques Feliu recomanem disposar del T\u00edtol Constitutiu des de bon comen\u00e7ament. En aquest sentit, recordem que fins i tot, abans de la finalitzaci\u00f3 de la construcci\u00f3 \u00e9s possible inscriure el T\u00edtol Constitutiu al Registre de la Propietat.<\/p>\n

b) Convocar i celebrar una junta de propietaris\/es (JDP) conforme la legislaci\u00f3 vigent<\/strong><\/p>\n

Explic\u00e0vem com fer-ho al nostre blog el dos de setembre de 2019 ho recordem a continuaci\u00f3:<\/p>\n

La celebraci\u00f3 de la JDP sempre s’ha de comunicar de forma demostrable davant un jutge\/essa. En cas de celebrar una JDP \u00abd’amagat\u00bb<\/strong> aquesta seria impugnable.<\/strong> Els legitimats per impugnar s\u00f3n: els propietaris\/es que no van ser avisats i aquells que assistint-hi no han vist aprovades les seves peticions(aix\u00f2 \u00e9s improbable perqu\u00e8 estarien reconeixent que eren part\u00edcips d’una Il\u00b7legalitat i ho sabien).<\/p>\n

En cas de demostrar-se aquesta conducta de mala fe la just\u00edcia declarar\u00e0 nul\u00b7les de ple dret totes les decisions adoptades durant la JDP \u00aboculta\u00bb.<\/p>\n

La comunicaci\u00f3 s’ha de fer per tots els mitjans possibles. <\/strong>Aix\u00ed, el lliurament en m\u00e0 de la convocat\u00f2ria al propietari es considera una prova fefaent. Cal afegir que la comunicaci\u00f3 per correu electr\u00f2nic tamb\u00e9 \u00e9s legal \u00absempre que es garanteixi l’autenticitat de la comunicaci\u00f3 i del seu contingut\u00bb (article 553 secci\u00f3 21 del CCC). Tal com assenyala el mateix article: \u00abLes convocat\u00f2ries, citacions i notificacions han d’enviar-se, amb una antelaci\u00f3 m\u00ednima de vuit dies naturals, a l’adre\u00e7a comunicada pel propietari a la secretaria\u00bb. De no poder-se lliurar en m\u00e0 s’ha d’usar el tauler d’anuncis o un lloc molt visible per penjar la convocat\u00f2ria.<\/p>\n

Una q\u00fcesti\u00f3 que cal tenir en compte. En el moment previ a la Constituci\u00f3 de la CP no hi ha ni President\/a, ni Secretari\/a, ni Vicepresident\/a: qui est\u00e0 facultat\/da per convocar la reuni\u00f3 constitutiva en abs\u00e8ncia d’aquests c\u00e0rrecs electes?<\/p>\n

Segons l’Article 553-21 del CCC: \u00abla convocat\u00f2ria en cas de vacant (…) la faran els propietaris que promoguin la reuni\u00f3 d’acord amb l’article 553-20 del mateix CCC\u00bb. <\/p>\n

Les dades que han de constar en la convocat\u00f2ria s\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n

– Dia, lloc i hora de la JDP.<\/strong><\/p>\n

– Ordre del dia de la JDP<\/strong> establert per qui presideix la reuni\u00f3 fundacional de la Comunitat.<\/p>\n

– Un advertiment sobre el valor del vot dels propietaris absents<\/strong>: computa a favor de la proposta votada ( CCC art. 553-24)<\/p>\n

Un cop convocada la reuni\u00f3 i amb els\/les propietaris presents<\/a> cal:<\/p>\n

– Escollir els c\u00e0rrecs de la comunitat: president, administrador de finques, secretari, vocal.<\/strong><\/p>\n

– Signar l’acta constitutiva que s’ha d’inscriure al llibre d\u2019actes perqu\u00e8 sigui legalment vinculant.<\/p>\n

– Cal legalitzar el llibre d\u2019actes al registre de la propietat corresponent i tot seguit tramitar el N\u00famero d’Identificaci\u00f3 Fiscal (NIF) de la comunitat davant la Delegaci\u00f3 d’Hisenda corresponent tal com explicarem al punt d) amb detall .<\/p>\n

Al final de cada junta \u00e9s obligatori:<\/p>\n

– Aixecar una acta en aquest document han de constar: les accions fetes i els acords tancats a la reuni\u00f3. De no fer-ho aix\u00ed legalment ser\u00e0 com si la reuni\u00f3 no s’hagu\u00e9s celebrat.<\/p>\n

c) Registrar la comunitat al Registre de la Propietat: <\/strong><\/p>\n

Per aconseguir-ho segellar el llibre d\u2019actes (disponible a qualsevol llibreria). La tramitaci\u00f3 es fa efectiva en 15 dies i la documentaci\u00f3 que cal adjuntar per fer el registre efectiu \u00e9s la seg\u00fcent:<\/p>\n