Avui respondrem un interrogant freq\u00fcent: com evitar que impagaments consumats amenacin la sostenibilitat econ\u00f2mica de la Comunitat de Propietaris? <\/p>\n
Introducci\u00f3: l’abonament de quotes a la comunitat de propietaris: per qu\u00e8, qui i<\/strong> quan <\/strong><\/p>\n a) Per qu\u00e8 s’ha de pagar la quota de la Comunitat?<\/strong><\/p>\n Des del punt de vista del propietari individual: la quota \u00e9s la porta d’entrada a poder beneficiar-se dels elements comuns de la mateixa (ascensor, piscina, jard\u00ed, etc.) i gaudir de tots els drets a la Junta de la Comunitat de Propietaris<\/a>.<\/p>\n Des del punt de vista de la comunitat: suposa poder fer front a moltes actuacions.En aquest punt, \u00e9s \u00fatil pensar qu\u00e8 passaria en cas que ning\u00fa pagu\u00e9s? Doncs seria impossible escometre cap mena d’actuaci\u00f3 a la Comunitat tampoc les obres vitals per la seguretat de l’edifici. <\/p>\n A prop\u00f2sit de la hipot\u00e8tica no realitzaci\u00f3 d’aquest tipus d’actuacions el nostre Facility Manager recorda que: no realitzar revisions de l’estat estructural a l’edifici de la Comunitat de Propietaris <\/a>ni obres de manteniment que se’n derivin\u00e9s un greu perill per a les persones<\/strong>. A l’article 553-44 el Codi Civil Catal\u00e0 (en endavant CCC) remata: \u00abla comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat i de seguretat exigibles segons la normativa vigent (…)\u00bb.<\/p>\n Des d’un punt de vista legal: tamb\u00e9 s’ha de satisfer la quota.<\/p>\n b) Qui<\/strong> ha de fer l’ingr\u00e9s?<\/strong><\/p>\n Les persones f\u00edsiques o empreses titulars d’un b\u00e9 immoble a la comunitat -hi visquin o no-. <\/p>\n c) On consta la data de pagament de la quota?<\/strong><\/p>\n Normalment, als estatuts de la comunitat o b\u00e9 a l’acta de la junta de propietaris. No obstant aix\u00f2, a vegades, ni els estatuts ni la junta fixen el moment de pagament. Llavors esdev\u00e9 clau saber exactament quan ven\u00e7 el rebut<\/strong>.<\/p>\n Primera part:<\/strong> com protegeix el legislador catal\u00e0 la Comunitat de propietaris davant el risc de morositat?<\/strong><\/p>\n Un cop ent\u00e8s tot el que envolta la quota donem la paraula al nostre administrador Tito P\u00e9rez. El nostre enfocament es basa en el Codi Civil Catal\u00e0 que \u00e9s la norma exclusiva vigent en territori catal\u00e0. <\/p>\n En primer lloc, el legislador vol deixar clara la uni\u00f3 d’obligacions entre tots els copropietaris. Analitzem com ho fa: <\/p>\n Titularitat mancomunada de cr\u00e8dits i deutes entre tots els copropietaris:<\/strong> a l’art. 553-4 CCC va establir-la. Crec que aquesta decisi\u00f3 va ser totalment encertada at\u00e8s que la Comunitat de Propietaris no t\u00e9 personalitat jur\u00eddica. En segon lloc, s\u2019estableix l’obligaci\u00f3 que existeixi un fons de reserva equivalent a un 5% de les despeses comunes<\/strong> (art. 553-6 CCC). <\/p>\n Els mecanismes de protecci\u00f3 de la Comunitat de Propietaris regulats pel legislador catal\u00e0 s\u00f3n tres: prefer\u00e8ncia dels cr\u00e8dits, simplificaci\u00f3 dels requisits de presentaci\u00f3 de la demanada per judici monitori i l\u2019afectaci\u00f3 real de les quotes impagades amb relaci\u00f3 a l\u2019element privatiu.<\/p>\n a) Prefer\u00e8ncia dels cr\u00e8dits:<\/strong> a l\u2019apartat 3 de l\u2019art 553-4 del CCC estableix que els cr\u00e8dits de la Comunitat contra els propietaris per despeses comunes, ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries, corresponents a la part ven\u00e7uda de l\u2019any en curs i els quatre immediatament anteriors <\/strong>tenen prefer\u00e8ncia de cobrament sobre els elements privatius fent aqu\u00ed una clara remissi\u00f3 al dret estatal com a dret supletori (art. 149.3 CE).<\/p>\n b) Simplificaci\u00f3 dels requisits de presentaci\u00f3 de la demanada per judici monitori:<\/strong> un altre cop de forma molt encertada a l\u2019art. 553-47 CCC indica expressament la possibilitat de fer servir un certificat em\u00e8s pel Secretari-administrador.<\/p>\n c) Afectaci\u00f3 real de les quotes impagades en relaci\u00f3 amb l\u2019element privatiu<\/strong>: es tracta del refor\u00e7 de la posici\u00f3 de la Comunitat a trav\u00e9s de la regulaci\u00f3 de l\u2019afectaci\u00f3 real.<\/p>\n El legislador estableix dues proteccions passives addicionals davant la morositat:<\/strong><\/p>\n – Fa molts anys que la persona deutora perd el seu dret a vot a la Junta <\/strong>(art. 553-21CCC). Cal assenyalar que, de forma excepcional, es podr\u00e0 permetre a condici\u00f3 que s\u2019hagin consignat els imports pendents judicialment o notarialment o b\u00e9 s\u2019hagu\u00e9s impugnat l\u2019acord<\/strong>.<\/p>\n – Recentment, la llei 10\/2022, permet privar el propietari deutor de l’acc\u00e9s a instal\u00b7lacions comunes no indispensables, <\/strong>per exemple, la piscina <\/p>\n Segona part: la import\u00e0ncia d’assegurar que tots els propietaris s’assabenten de forma fefaent de les convocat\u00f2ries de la junta<\/strong><\/p>\n La manera legal d’iniciar la reclamaci\u00f3 d’una quantitat adeudada \u00e9s dur-la a terme en el marc de la Junta de Propietaris.<\/strong><\/p>\n a)<\/strong> Convocar la Junta<\/strong>: \u00e9s fonamental assegurar-se de forma inequ\u00edvoca que tots els titulars de propietats tenen const\u00e0ncia de la convocat\u00f2ria<\/strong>.<\/p>\n Els canals per fer-ho s\u00f3n: per correu postal – certificat o no- recomanem entregar-lo en m\u00e0 <\/strong>perqu\u00e8 no hi ha confusi\u00f3 possible sobre la recepci\u00f3, burofax, correu electr\u00f2nic o un av\u00eds al taulell de la Comunitat de Propietaris.<\/p>\n Atenci\u00f3, en el cas del correu electr\u00f2nic aquest pot quedar relegat a la safata de correu brossa. Pel que fa al taulell, com que mirar \u00e9s un acte personal, no podem estar segurs que tothom el fa. <\/p>\n b) Introduir un punt a l’ordre del dia referent a la reclamaci\u00f3 del deute<\/strong>: \u00abliquidaci\u00f3 de deutes de propietaris de la CP\u00bb seria un nom clar.<\/p>\n Al final de la Junta, aquest punt constar\u00e0 en acta.\u00c9s l’acta el que atorga validesa jur\u00eddica a la reclamaci\u00f3 del deute<\/strong>. Per cert, la publicaci\u00f3 dels noms dels morosos nom\u00e9s \u00e9s legal, per\u00f2 nom\u00e9s sota certes condicions que explicita aquest enlla\u00e7<\/a>.<\/p>\n Esperem haver solucionat els dubtes sobre la morositat. En tot cas, els nostres administradors sempre s\u00f3n a la teva disposici\u00f3<\/a>. <\/p>\n Font de la foto:foto cortesia de Dan Dennis<\/a> en Unsplash<\/a>. Unsplash ofereix aquesta imatge gratis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Avui respondrem un interrogant freq\u00fcent:\u00a0com\u00a0evitar que impagaments consumats amenacin\u00a0la sostenibilitat econ\u00f2mica de la Comunitat de Propietaris?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1100201,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[],"class_list":["post-100203","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sector-immobiliari"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100203","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=100203"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100203\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1100201"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=100203"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=100203"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=100203"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}