{"id":100119,"date":"2023-11-07T09:30:00","date_gmt":"2023-11-07T08:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-54f88a53-9f53-4ad5-a1c5-981f72c7b9dc-ca"},"modified":"2023-11-07T09:30:00","modified_gmt":"2023-11-07T08:30:00","slug":"finques-rustiques-part-ii-lencaix-legal-de-les-operacions-amb-aquests-productes-immobiliaris","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/finques-rustiques-part-ii-lencaix-legal-de-les-operacions-amb-aquests-productes-immobiliaris\/","title":{"rendered":"Finques r\u00fastiques part II: l’encaix legal de les operacions amb aquests productes immobiliaris a Catalunya"},"content":{"rendered":"

1. La l\u00f2gica de la parella de textos que tenim entre mans: des dels usos de les finques r\u00fastiques fins a l’encaix legal d’aquest tipus de propietat<\/strong><\/p>\n

A Finques Feliu ens hem proposat presentar una exposici\u00f3 completa i intel\u00b7ligible sobre les finques r\u00fastiques. Fa una setmana, a la primera part d’aquest article, al que pots accedir en aquest enlla\u00e7<\/a>, v\u00e0rem descriure:<\/p>\n

– Els usos de les finques r\u00fastiques<\/p>\n

– Com dur-ne a terme un manteniment perfecte<\/p>\n

– Com treure’n rendiment econ\u00f2mic<\/p>\n

En aquesta segona part del text, avan\u00e7arem des de la perspectiva geogr\u00e0fica i econ\u00f2mica de l’anterior cap a com l’ordenament jur\u00eddic avala la figura legal de les finques r\u00fastiques i permet l’ampli ventall d’activitats que hom pot fer amb aquest producte immobiliari.<\/p>\n

2. Quina \u00e9s la regulaci\u00f3 legal per a les transaccions de finques r\u00fastiques o per altres activitats que s’hi realitzin? <\/strong><\/p>\n

El Codi Civil Catal\u00e0 que estableix tot sobre finques r\u00fastiques<\/strong>. Aquest compila sistem\u00e0ticament les normes ordenades que fan refer\u00e8ncia a les relacions de Dret privat de persones f\u00edsiques i jur\u00eddiques: transfer\u00e8ncies de propietat, casaments, her\u00e8ncies, etc.<\/p>\n

3. Qu\u00e8 suposa la no regulaci\u00f3 d’una mat\u00e8ria en Dret? La import\u00e0ncia del Codi Civil Catal\u00e0<\/strong><\/p>\n

Aquest ep\u00edgraf aferma la import\u00e0ncia del Codi Civil Catal\u00e0 (d’ara endavant CCC) en particular i, de tenir una legislaci\u00f3 vigent en qualsevol mat\u00e8ria en general.<\/p>\n

Qu\u00e8 suposa la no regulaci\u00f3 d’una mat\u00e8ria en un Estat de Dret? Ras i curt: mentre no hi ha una llei vigent sobre all\u00f2 no regulat<\/strong> el legislador no pot imposar cap obligaci\u00f3<\/strong><\/p>\n

Els vicis de dret a evitar en una llei s\u00f3n: <\/strong><\/p>\n

a) Imposar arbitr\u00e0riament una obligaci\u00f3 legal -de manera no motivada-<\/strong><\/p>\n

b) Redactar una regulaci\u00f3 amb manifestos defectes jur\u00eddics de forma<\/strong><\/p>\n

c) No anunciar la norma -conculcar el principi de publicitat-<\/strong><\/p>\n

Qualsevol d’aquests tres vicis comporta la nul\u00b7litat de ple dret de la llei. Aix\u00f2 implica que, en cas de presentar recurs, el tribunal ens donaria la ra\u00f3<\/strong>. A m\u00e9s de tenir uns m\u00ednims requisits formals, tota regulaci\u00f3 ha d’aspirar a tenir una bona qualitat t\u00e8cnica per evitar defectes i ambig\u00fcitats.<\/p>\n

A m\u00e9s d’una q\u00fcesti\u00f3 de fonament de Dret, el fet hipot\u00e8tic que les finques r\u00fastiques estiguessin fora de la llei tindria incomptables efectes perjudicials per particulars i Administraci\u00f3 en citarem nom\u00e9s quatre:<\/p>\n

a) Nul\u00b7la seguretat jur\u00eddica<\/strong>: \u00abAquest principi general del dret imposa que tota persona tingui coneixement cert i anticipat sobre les conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques dels seus actes i omissions\u00bb.<\/p>\n

Font: \u00bb Diccionario panhispanico de espa\u00f1ol jur\u00eddico\u00bb<\/p>\n

b) Desprotecci\u00f3 dels drets de les parts<\/strong>: si un sup\u00f2sit no est\u00e0 regulat les persones f\u00edsiques o jur\u00eddiques no estan protegides contra abusos contractuals. De fet, el mateix concepte d’ab\u00fas en dret ho \u00e9s en relaci\u00f3 amb un il\u00b7l\u00edcit penal. Aix\u00ed, si no hi ha cap regulaci\u00f3, des del punt de vista del dret tampoc hi ha ab\u00fas.<\/p>\n

c) Impossibilitat d’imposar tributs<\/strong>: Sobre una activitat alegal, l’administraci\u00f3 no pot crear impostos. Per fer-ho sempre necessita una legislaci\u00f3 que els justifiqui, delimiti els casos d’aplicaci\u00f3 d’aquests tributs i n’estableixi tots els conceptes necessaris per fer-ne el pagament.<\/p>\n

d) Obligaci\u00f3 de protegir la natura<\/strong>: Mentre una mat\u00e8ria no estigui regulada, el simple coneixement d’un delicte justificaria una sanci\u00f3 per part de l’Administraci\u00f3? No. Sense regulaci\u00f3 preexistent, <\/strong>per m\u00e9s que l’Administraci\u00f3 conegu\u00e9s que la persona propiet\u00e0ria d’una finca r\u00fastica no protegeix la natura, aquest \u00abconeixement\u00bb no la facultaria per imposar la salvaguarda de la natura.<\/p>\n

Arribats a aquest punt, podem concloure que la vig\u00e8ncia del CCC: \u00e9s crucial perqu\u00e8 fa decaure autom\u00e0ticament tots els inconvenients anteriors.<\/strong> <\/p>\n

3. El CCC: Una legislaci\u00f3 pr\u00f2pia admesa en fons i forma per l’Estat espanyol<\/strong><\/p>\n

Amb la recuperaci\u00f3 de l’autogovern catal\u00e0, mitjan\u00e7ant l’Estatut de Sau de 1979, el CCC torn\u00e0 a desplegar tots els seus efectes jur\u00eddics. Aquests s\u00f3n v\u00e0lids nom\u00e9s dins de Catalunya,<\/strong> per tant, en aquesta mat\u00e8ria no ens \u00e9s aplicable la legislaci\u00f3 de la resta d’Espanya.<\/p>\n

Aquest fet t\u00e9 motivacions hist\u00f2riques, i el fet que sigui una legislaci\u00f3 pr\u00f2pia no ha estat q\u00fcestionat pels tribunals. El seg\u00fcent enlla\u00e7 al Bolet\u00edn Oficial del Estado<\/a> \u00e9s la prova fefaent que l’Estat considera el CCC com a \u00ablegislaci\u00f3 consolidada\u00bb. <\/p>\n

4. Enumeraci\u00f3 els principals aspectes regulats pel CCC en refer\u00e8ncia a les finques r\u00fastiques<\/strong><\/p>\n

a) Drets de propietat: <\/strong>El CCC regula la tinen\u00e7a plena o el dret d’\u00fas i gaudi, per exemple, estableix les regles per a la transfer\u00e8ncia i la transmissi\u00f3 de la propietat.<\/p>\n

b) Dret d’her\u00e8ncia<\/strong>: Determina, entre altres sup\u00f2sits, la regulaci\u00f3 de la successi\u00f3 intestada. Aquest concepte fa refer\u00e8ncia a quan la successi\u00f3 es produeix mortis causa, <\/em>aix\u00f2 \u00e9s com procedir davant la inexist\u00e8ncia o invalidesa legal del testament de la persona ja traspassada i com realitzar altres disposicions per testament.<\/p>\n

c) Drets de cultiu i usdefruit<\/strong>: El CCC regula els drets d’usdefruit de la persona llogatera del terreny, mentre que el propietari, es reserva la propietat d’aquest. <\/strong>Per ser exactes, el propietari es reserva la nuda propietat: que \u00e9s el dret a la propietat per\u00f2 no al seu \u00fas i gaudi. Per tant, usdefruit i nuda propietat s\u00f3n el revers de la mateixa moneda -la tinen\u00e7a de la propietat per part de les diferents persones jur\u00eddiques que ostenten drets sobre ella-. <\/p>\n

d) Arrendaments r\u00fastics<\/strong>: El CCC estableix els drets i deures dels propietaris com d’arrendataris en acords com de lloguer o arrendament de finques r\u00fastiques. En aquest sentit, escau citar la llei 49\/2003 d’arrendaments r\u00fastics<\/a>, aquesta regulaci\u00f3 determina: usos de les finques, quins contractes es consideren r\u00fastics, els drets de producci\u00f3 o l’\u00e0mbit d’inaplicaci\u00f3 de la llei (els s\u00f2ls urbans).<\/p>\n

e)<\/strong> Normatives ambientals<\/strong>: Catalunya t\u00e9 compet\u00e8ncies exclusives i concurrents amb l’Estat en medi ambient. Els terrenys r\u00fastics que, s\u00f3n situats a la natura, poden ser especialment afectats per l’exercici de l’autogovern en l’\u00e0mbit assenyalat. <\/p>\n