{"id":100101,"date":"2023-10-10T09:30:00","date_gmt":"2023-10-10T07:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/drupal-177b42a8-94ef-4d58-a9da-6d36595001ee-ca"},"modified":"2023-10-10T09:30:00","modified_gmt":"2023-10-10T07:30:00","slug":"dret-immobiliari-que-es-un-cens-emfiteutic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finquesfeliu.es\/blog\/ca\/dret-immobiliari-que-es-un-cens-emfiteutic\/","title":{"rendered":"Dret immobiliari: Qu\u00e8 \u00e9s un cens emfit\u00e8utic?"},"content":{"rendered":"

Agra\u00efm a Espinet Advocats el seu article perqu\u00e8 ens ha perm\u00e8s perfeccionar els punts: 4, 5 i 6. <\/p>\n

El cens emfit\u00e8utic \u00e9s un impost vigent<\/strong>, molt poc conegut i, val a dir-ho, pagar-lo \u00e9s poc probable. En aquest text t’evitem el doble sobresalt que suposa afrontar un pagament imprevist i descon\u00e8ixer una legislaci\u00f3 vigent. En aquest sentit, et recordem que el desconeixement d’una regulaci\u00f3 no \u00e9s excusa per incomplir-la<\/strong>.<\/p>\n

Primera part<\/strong>: Cens emfit\u00e8utic: definici\u00f3, context hist\u00f2ric i parts implicades<\/strong><\/p>\n

1. Cens emfit\u00e8utic: definici\u00f3 i petit glossari de termes especialitzats que apareixen en la mateixa<\/strong> <\/p>\n

D’on prov\u00e9 el nom de l’impost que ens ocupa? <\/p>\n

\u201cCens\u00bb del llat\u00ed \u00abcensere\u00bb que significa comptar. Mentre que emfit\u00e8utic deriva del grec \u00ab\u1f10\u03bc\u03c6\u03cd\u03c4\u03b5\u03c5\u03c3\u03b9\u03c2\u00bb -\u00abemf\u00fdtefsis\u00bb transcrit al nostre alfabet llat\u00ed- i vol dir \u00abinstaurar\u00bb. <\/p>\n

Cens emfit\u00e8utic significa: \u00abinstaurar un cens\u00bb aquesta acci\u00f3 \u00e9s coherent perqu\u00e8 no es pot cobrar cap impost sense tenir un registre de la poblaci\u00f3 subjecta a ell.<\/p>\n

Ara abordem la definici\u00f3 t\u00e8cnica del concepte \u00abcens emfit\u00e8utic\u00bb: <\/p>\n

\u201cPagament de car\u00e0cter perpetu i redimible a voluntat del concedent que, a m\u00e9s de la pensi\u00f3 peri\u00f2dica anual, pot atorgar al concedent els drets de llu\u00efsme i fadiga, si s’ha estipulat en el t\u00edtol de constituci\u00f3\u201d.<\/p>\n

Font: termcat<\/p>\n

T’ajudem a entendre millor la definici\u00f3 amb un vocabulari addicional<\/strong>:\n <\/p>\n

a) Concedent, censalista o censualista<\/strong>: \u201cPersona f\u00edsica propiet\u00e0ria del s\u00f2l on s\u2019ha edificat el producte immobiliari on vivim amb dret a cobrar-nos perqu\u00e8 vivim sobre un terreny seu\u201d.<\/p>\n

Font: Elaboraci\u00f3 pr\u00f2pia<\/p>\n

b) Dret de llu\u00efsme<\/strong>: \u201cDret del senyor directe a rebre una part del valor de la cosa emfit\u00e8utica o feudal que es transmet a tercera persona (\u2026)\u201d. <\/p>\n

Font: enciclop\u00e8dia.cat<\/p>\n

c) Dret de fadiga<\/strong>: \u201cDret d’adquisici\u00f3 preferent que t\u00e9 el censatari i, si hi ha pacte, tamb\u00e9 el censalista, de la finca gravada amb un cens en cas d’alienaci\u00f3.\u201d <\/p>\n

Font: termcat<\/p>\n

d) Alienaci\u00f3 immobili\u00e0ria<\/strong>: \u201cConcepte que fa refer\u00e8ncia al fet que si l\u2019immoble canvia de propietari per alguna ra\u00f3 (venda, desnonament, transmissi\u00f3, etc.), el nou amo continuar\u00e0 sent el propietari del teu habitatge fins que el contracte compleixi cinc anys\u201d.<\/p>\n

Font: api.cat<\/p>\n

2. Context hist\u00f2ric de l’impost <\/strong><\/p>\n

\nEl cens emfit\u00e8utic s’origin\u00e0 al Dret Rom\u00e0. Malgrat aix\u00f2, arrib\u00e0 al seu zenit a l’Edat Mitjana quan no hi havia ciutadania (a Roma la ciutadania era molt redu\u00efda per\u00f2 existia). A la societat estamental nascuda quan els senyors feudals consoliden el seu poder en detriment del rei, al segle VIII, fins al XV dos estaments tenien la propietat de la terra -nobles i clergues-. Per contra, el tercer, el dels serfs camperols, nom\u00e9s la treballava <\/p>\n

Segona Part: Estudi t\u00e8cnic de l’impost i els quatre tipus de cens existents<\/strong><\/p>\n

3. Estudi t\u00e8cnic de l’impost<\/strong><\/p>\n

a) Les dues parts que prenen part al pagament del cens emfit\u00e8utic s\u00f3n:<\/p>\n

– Concedent, censalista o censualista: <\/strong>persona queostenta la propietat del terreny sobre el qual cobra el cens en virtut de la cessi\u00f3 d’aquest.<\/p>\n

– Cessionari o emfiteuta: <\/strong>persona que paga una pensi\u00f3 anual i diner\u00e0ria al concedent.<\/p>\n

b) Fet imposable i base imposable de l’impost:<\/p>\n

– Fet imposable del cens emfit\u00e8utic: <\/strong>el fet jur\u00eddic del qual neix l’obligaci\u00f3 tribut\u00e0ria de pagar el cens emfit\u00e8utic \u00e9s posseir una casa en un indret cedit per una persona amb t\u00edtol nobiliari i propiet\u00e0ria del terreny on s’al\u00e7a l’habitatge. En concordan\u00e7a amb aquesta cessi\u00f3, i, d’acord amb quin dels quatre tipus de cens estigui en vigor, rebr\u00e0 compensacions o obtindr\u00e0 poders sobre la propietat que ha cedit.<\/p>\n

– Base imposable del cens emfit\u00e8utic<\/strong>: la que la llei estableixi en el moment de constituci\u00f3 legal d’aquest.<\/p>\n

4. Quins s\u00f3n els quatre tipus de cens existents?<\/strong><\/p>\n

a) Amb domini<\/strong> <\/p>\n

Facultats legals de la persona f\u00edsica censualista: <\/p>\n

– Cobrar la pensi\u00f3 establerta quan es constitueix el cens<\/strong><\/p>\n

– P<\/strong>ercebre una participaci\u00f3 percentual per cada transmissi\u00f3 de la finca gravada amb el cens<\/strong><\/p>\n

– Ostentar el dret d’adquisici\u00f3 preferent per a recuperar per cada transmissi\u00f3 onerosa <\/strong><\/p>\n

– Se li atorga el dret a fer-se recon\u00e8ixer davant l’emfiteuta i de tercers<\/strong><\/p>\n

b) De nua percepci\u00f3<\/strong><\/p>\n

Facultats legals de la persona f\u00edsica censualista:<\/p>\n

– Cobrar la pensi\u00f3<\/strong> <\/p>\n

– Ostenta la fadiga<\/strong>, recordem que \u00e9s el dret d’adquisici\u00f3 preferent que t\u00e9 el censatari en cas d’alienaci\u00f3. <\/strong><\/p>\n

No ostenta el llu\u00efsme<\/strong>, recordem que implica no poder rebre una part del valor de la cosa emfit\u00e8utica o feudal que es transmet a tercera persona. <\/p>\n

c) Sense domini<\/strong><\/p>\n

Facultats legals de la persona f\u00edsica censualista:<\/p>\n

– Nom\u00e9s t\u00e9 dret a cobrar la pensi\u00f3<\/strong>.<\/p>\n

d) El revessejat<\/strong><\/p>\n

Facultats legals de la persona f\u00edsica censualista:<\/p>\n

– Se li reserva el \u00abdomini \u00fatil\u00bb per passar a ser censatari, i t\u00e9 la potestat a un tercer, nou censualista, el dret de cens en qualsevol de les modalitats anteriors<\/strong>.<\/p>\n

Tercera part: Evoluci\u00f3 del marc legal que possibilita \u00abredimir-lo\u00bb de forma legal<\/strong><\/p>\n

5. S\u00f3c propietari d’un habitatge, finca o terreny gravat pel cens emfit\u00e8utic. Vull liquidar definitivament l’impost. Puc fer-ho de forma legal?<\/strong><\/p>\n

S\u00ed, \u00abredimint\u00bb el cens. El primer pas \u00e9s el seu abonament al concedent.<\/p>\n

Aquest pagament ha de fer-se:<\/p>\n

a) Quan l’emfiteuta estigui al corrent de pagament de: pensions, llu\u00efsmes i altres conceptes inherents al cens<\/strong>.<\/p>\n

b) D’acord amb<\/strong> la legislaci\u00f3 que fos vigent en el moment de constituci\u00f3 del cens que volem redimir.<\/strong><\/p>\n

6. Analitzem la llei vigent: Quina \u00e9s l’Administraci\u00f3 competent per regular els censos emfit\u00e8utics l’estatal o l’auton\u00f2mica? Quins criteris estableix la llei vigent? Abarateix de manera significativa la redempci\u00f3 en relaci\u00f3 amb les regulacions precedents?<\/strong><\/p>\n

L’Administraci\u00f3 competent \u00e9s la Generalitat de Catalunya. A m\u00e9s existeix el Codi Civil Catal\u00e0 que \u00e9s propi en aquest enlla\u00e7 t’hi donem acc\u00e9s<\/a>.<\/p>\n

La llei vigent \u00e9s la 3\/2023 de 16 de mar\u00e7, de \u00abmesures fiscals, financeres, administratives i del sector p\u00fablic per al 2023\u00bb pots accedir a la legislaci\u00f3 actual aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n

Estableix tres criteris: <\/p>\n