Para aclarar quién paga una filtración de agua en el techo, hay que identificar el origen de la gotera. La responsabilidad será del vecino o de la comunidad según si la causa proviene de un elemento privativo o de un común.
La siguiente tabla profundiza en ambos conceptos:
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Elemento privativo |
Elemento común |
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Definición sintetizada (consulta el articulo 396 del Código Civil español): Espacios de propiedad exclusiva de cada titular, delimitados y de aprovechamiento independiente. Responsable del mantenimiento: Cada propietario individual. Cañerías privativas (posteriores a la llave de paso • Grifos mal cerrados o en mal estado • Fregaderos, lavabos y sanitarios • Electrodomésticos (lavadora, lavavajillas) • Juntas de silicona en la ducha o bañera |
Definición sintetizada (consulta el artículo 396 del Código Civil español): Elementos, servicios y estructuras necesarias para el uso y el disfrute del edificio. La titularidad de estos pertenece a todos los propietarios en copropiedad. Responsable del mantenimiento: La comunidad de propietarios. Cómo se pagan las reparaciones: Con cuotas ordinariaso derramas extraordinarias. Ejemplos habituales: • Tejados, cubiertas y terrazas comunitarias • Bajantes generales y cañerías de agua comunitarias • Fachadas y patios de luces • Canales de recogida y tubos de lluvia |
Filtración en el techo: responsabilidad del vecino o de la comunidad
Cuando cae agua del techo, quien paga depende de la causa. Un perito da seguros ha de inspeccionar su origen para determinar si la responsabilidad es del vecino o de la comunidad:
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Responsabilidad del vecino (propietario o inquilino con contrato en vigor) |
Responsabilidad de la comunidad |
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Cuando la filtración provenga de una instalación privativa del propietario. Cuando en el piso resida un arrendatario hay dos posibilidades:
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Cuan el agua cae del techo a causa de un elemento o servicio común del edificio (bajantes generales, cubiertas, azoteas o fachadas). |
Qué cubre el seguro ante agua en el techo
Hay que diferenciar entre la póliza privada para riesgos ordinarios y el Consorcio de Compensación de Seguros público. Éste sólo está disponible ante riesgos extraordinarios concretos: inundaciones catastróficas, terremotos, erupciones volcánicas, tormentas ciclónicas atípicas o daños por terrorismo.
Para los riesgos ordinarios, recomendamos que el seguro incluya la cobertura de los siguientes costes:
- Localización del punto exacto de origen de la fuga.
- Reparación de la avería en las conducciones o cañerías.
- Reparación de los daños materiales causados por el agua en el techo y pintura.
Tener un buen seguro es imprescindible; no obstante vale la pena prevenir o mitigar una humedad en casa.
Filtraciones de agua: Código Civil Catalán vs. Ley de Propiedad Horizontal
En Catalunya y en el resto de España ejecutar obras de conservación para evitar filtraciones en la comunidad es una obligación legal. A continuación, localizamos los artículos alusivos en el Código Civil Catalán y en la Ley de Propiedad Horizontal estatal:
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Código Civil Catalán artículo 553-44 |
Ley de Propiedad Horizontal artículo 10.1 |
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“La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente, y ha de mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias”. |
1. “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vienen impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancias de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes (…)”. |
Pasos para reclamar por una gotera procedente del piso superior
Cerramos este texto basado en la pregunta “Agua en el techo: ¿quién paga?” enumerando los pasos pera reclamar por una gotera procedente del piso superior:
- Informar del problema al vecino causante: Comunicarlo verbalmente o con un escrito conciso. Frecuentemente bastará con que cierre la llave de paso o cualquier grifo abierto.
- Comunicar el siniestro a la compañía de seguros: Si la filtración persiste, se aplica el artículo 16 de la Ley 50/1980, que establece un plazo máximo de siete días para notificar el siniestro a la aseguradora.
- Peritaje e identificación del origen: Un perito o lampista cualificado ha de determinar si el daño procede de un elemento privativo o común.
- Transmitir la situación a la presidencia y al Administrador de Fincas: Hay que notificarlo para activar al seguro comunitario y solicitar la mediación del administrador de fincas.
- Reclamación formal de arreglo de la filtración: Si el vecino no asume su responsabilidad o no deja pasar al perito o a quien haya de reparar la filtración, hay que enviar un burofax con certificado de texto y justificante de recepción detallando los daños y exigiendo su reparación inmediata.
- Vía judicial: Cuando el causante persiste en su negativa, se puede interponer una demanda civil para exigir la ejecución de las obras y la indemnización por los daños y perjuicios causados.
En Grupo Housfy te acompañamos en la gestión de tu inmueble para resolver cualquier siniestro con la máxima celeridad.