Otro propietario no respeta una servidumbre de paso. ¿Qué hago?

¿Te preguntas qué es una servidumbre de paso y cuál es su utilidad? Aquí tienes nuestra respuesta de 2019. En 2024 avanzamos contestando qué hacer cuando este tipo de obligación legal no es respetada por algún propietario. 

¡Preparados, listos, ya! 

 

Primera parte: La vulnerabilidad de los edificios es una realidad 

 

Conforme el Código Técnico de Edificación se va revisando los edificios de nueva construcción han de cumplir estándares más exigentes. Con todo, Finques Feliu tiene el deber de informarte de los principales supuestos que, pueden amenazar la seguridad del edificio donde vives.

 

1.1 "Vicios ocultos": concepto y amparo legal en España

 

Nuestro colaborador José Gaspar, profesor universitario de arquitectura, define vicios ocultos como: "deficiencias de una edificación que no podemos percibir en un análisis organoléptico, es decir, a simple vista". Estos pueden afectar a: 

• Cimentación.
• Estructura.
• Impermeabilización.
• Aislamiento térmico.
• Instalaciones básicas de la edificación. 

Habida cuenta que como comprador de vivienda nueva no eres en ningún caso responsable de los vicios ocultos, la ley te ampara ante los daños causados por ellos. Sin embargo, dicha protección no es indefinida.

¿En que se traduce esta salvaguarda legal? En el hecho que, mientras sea vigente el lapso de tiempo correspondiente al vicio oculto que has descubierto, en caso de presentar una denuncia ante el constructor -sin errores formales desde el punto de vista del Derecho- la ganarás.

 

Analicemos el diseño legal de dicho amparo:

• El vicio oculto debe ser demostrado de manera fehaciente: Es decir, no basta con que sea "intuido" tras, pongamos por caso, una grieta. Esto es así porque una grieta también puede originarse sin que concurran vicios ocultos.
• He "desvelado" un vicio oculto en mi propiedad. ¿Qué plazos de reclamación tengo? Dependiendo del supuesto ante el que nos encontremos hay cuatro:

a) En las ocasiones en que lo descubras de buen principio: Seis meses (desde el momento de la detección).

b) Cuando afecte a aspectos estéticos: Un año (desde el momento de la detección).

c) En caso de que amenace la habitabilidad: Tres años (desde el momento de la detección).

d) Aquel que pone en jaque la estructura: Diez años (desde el momento de la detección).

¿Te has quedado con ganas de saber más sobre estas deficiencias? Accede a nuestro blog.

 

1.2 En la definición de vicios ocultos se precisa que son "deficiencias en la edificación que no podemos percibir a simple vista". ¿Sin verlos qué puedo hacer para descubrirlos antes de estrenar mi producto inmobiliario?

 

El señor Gaspar de TriarqStudio, detalla las cinco precauciones para, en lo posible, desenmascarar vicios ocultos:  

• En el espacio de cada habitación alcanzable con la mano: Palpar con el tacto, a la vez que, ayudados por una linterna, en qué estado se encuentra la estancia hasta su último rincón. 

 

• En las paredes: Escudriña en busca filtraciones o capilaridades "camufladas" con una oportuna capa de pintura. 

 

• En paredes,  techo y suelo: Inspecciona a la caza de grietas estructurales deliberadamente enmasilladas.

 

• Abre los grifos para responder tres preguntas:

- a) ¿El agua fluye de modo normal?

- b) ¿Desagua correctamente por los sumideros?

- c) ¿Observas escapes?

 

• Activa los diferenciales eléctricos para comprobar que no se produce ningún cortocircuito.  

 

1.3 Las propiedades se degradan

 

  Más allá de la existencia de vicios ocultos las propiedades se degradan. Hay cinco factores que lo explican:

 

•  El paso del tiempo: Para mantener el edificio de tu comunidad en forma contrata nuestro servicio de Facility Management. 

 

• La existencia de patologías constructivas: Finques Feliu te tiende la mano ante la aluminosis. Es importante señalar, que cuando el constructor no nos avise de la existencia de la aluminosis esta será considerada un vicio oculto¹, por lo tanto, la ley nos amparará, por tiempo limitado, ante ella. El señor Gaspar concluye puntualizando: "unas vigas aluminosas muy mantenidas -sobre todo aisladas de la humedad- no suponen problemas".

 

• Que se emplacen ante el mar: En este enlace de 2016,  Finques Feliu explicó cómo la salinidad acelera la corrosión.

 

• Los fenómenos meteorológicos extremos.

 

• Que vivas en una zona con riesgo sísmico como Murcia o Granada: Aquí detallamos la normativa antisísmica

 

^{1: Al margen de la consideración a efectos legales del aluminosis como vicio oculto esta nunca dejará de ser una patología constructiva}

 

Segunda parte: ¿Cómo define el Código Civil el concepto general de servidumbre y el específico de servidumbre de paso?

 

2.1 El concepto general de servidumbre y el específico de servidumbre de paso

 

Según el artículo 530 del Código Civil servidumbre se define como: 

"(...) Gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor esté constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

En una comunidad de propietarios una servidumbre implica la: "pérdida temporal y limitada del derecho real de propiedad sobre un bien privativo.

De entre todas las servidumbres estudiaremos la de paso.

Servidumbre de paso: "derecho real mediante el cual se limita la propiedad de una finca (predio sirviente), para que, a partir de ella, se pueda salir o entrar a otra (predio dominante)".

 

2.2 ¿Qué motivo origina una servidumbre de paso?

 

Veámoslo con el desarrollo de una situación muy frecuente en las comunidades de propietarios.

• Supuesto:

1. Existe una avería en mi espacio privativo o se debe extender un equipamiento en beneficio de toda la comunidad, por ejemplo, la fibra óptica.
2. Para acceder a mi espacio privativo con el fin de llevar a cabo la actuación oportuna únicamente existe una alternativa: que los operarios transiten por el espacio privativo de otro propietario.

Es entonces cuando ese segundo propietario debe obedecer la servidumbre de paso correspondiente.

Las servidumbres de paso tienen dos restricciones a favor del propietario afectado:

 

•  Son temporales: Una servidumbre de paso supone la alteración de la naturaleza privativa de un espacio. Esta no puede resultar permanente y lesionar los derechos de la persona afectada. 

 

• Son finalistas: ¿Cómo se determina cuánto tiempo dura una servidumbre de paso? Lisa y llanamente: cuándo termina la causa objetiva que ha motivado la servidumbre debe cesar. Entonces la naturaleza privativa del espacio debe ser restituida.   

 

 

Tercera parte: ¿De qué opciones dispongo cuando una servidumbre de paso no es respetada?

 

La inmensa mayoría de las personas entienden que:

1. Actuar de buena fe establece no perjudicar a los demás a sabiendas: En este caso concreto este principio se traduce en dejar reparar la propiedad de otro titular y, por ende, no obstaculizar el paso por nuestro espacio privativo.
2. La ley establece que la servidumbre de paso debe acatarse: Tanto los otros propietarios como uno mismo debe hacerlo.

Nunca está de más dialogar con empatía y tratar de convencer al otro propietario: la posibilidad de llegar a un acuerdo sin la intervención de terceros es lo ideal. 

Con todo, hay propietarios que no respetan las servidumbres y nos perjudican.

Nuestro administrador Carles Subirà coge la palabra para guiar a nuestra comunidad lectora:  

De entrada el señor Subirà nos recuerda que entre las coberturas más frecuentes dentro de los seguros del hogar, hay la de "asistencia jurídica". Él recomienda seguir dos pasos preliminares:

1. Localiza tu póliza de seguro y revisa sus coberturas. 
2. Partiendo de la cobertura de asistencia jurídica, como propietario afectado, habla con tu seguro.  Muy frecuentemente estará cubierto que la compañía aseguradora efectúe la reclamación correspondiente al propietario que incumple la servidumbre.

Cuando tu aseguradora presenta la reclamación la situación puede evolucionar de dos formas:

• Que la persona, física o jurídica, acate la reclamación: En ese caso el problema termina en ese punto.

 

• Que no sea así: Entonces se le puede llegar a denunciar judicialmente.

¿La cobertura de asistencia jurídica sufraga la demanda ante el tribunal? Por supuesto,  como explicamos hace dos semanas, contratar un seguro te protege ante múltiples eventualidades y sufraga los costes derivados de las mismas. 

Nuestro administrador concluye, aunque he especificado qué pasos debes dar, siempre es bueno llamar a tu seguro para informarte. 

 

Epílogo: Otoño estación de lluvias torrenciales: cuatro actuaciones preventivas

 

¿Es casualidad que publiquemos este texto literalmente a cuatro días de que empiece el otoño 2024?

No, las casualidades en nuestro blog no existen.

En un otoño mediterráneo la lluvia es omnipresente. Esta, cuando la estación empieza con bochorno puede evaporarse antes de llegar al suelo, aunque lo más frecuente es que la precipitación caiga de tres maneras:

• Mansa.

 

• A rachas.

 

• Torrencial. 

Solo el tercer y último tipo de precipitación representa una amenaza para nuestro producto inmobiliario o para nuestra integridad física.

Te aconsejamos adoptar cuatro acciones preventivas:

 

• Revisar cómo te protege el seguro: Recuerda que la cobertura empieza a partir de los cuarenta litros por metro cuadrado en una hora  ¿No tienes? Ponte en contacto con Finques Feliu. 

 

• Debes conocer en qué tipo de suelo se asienta tu propiedad: En este enlace contamos por qué. .

 

• Ten siempre preparado un botiquín de emergencia con los siguientes elementos:

 

• Tu documentación personal 

 

• Medicamentos básicos u aquellos recetados -en caso de que tengas una patología crónica-

 

• Móvil cargado

 

• Un transistor

 

• Una linterna

 

• Ropa de abrigo

 

• Ropa de protección (impermeables, botas de agua, etc.) 

 

• ¿Eres una persona con problemas de movilidad y temes quedar atrás? Finques Feliu ha tenido en cuenta tu circunstancia específica: accede aquí a la guía que siempre has deseado.

 

Hoy has conocido cómo actuar ante servidumbres de paso no respetadas. Este artículo también es una oportunidad para que seas aún más corresponsable del buen estado de tu comunidad de propietarios.