¿Es legal vender un piso con inquilinos dentro?
Depende:
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Sí, se ajusta a derecho: Cuando el comprador tiene menos de diez viviendas.
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No es legal: La compra de productos inmobiliarios alquilados por parte de propietarios de más de diez viviendas.
Este es el impacto del Real Decreto 29/2026 en la venta de viviendas alquiladas, en vigor desde ayer 8 de octubre.
¿Ventajas de inscribir el alquiler en el Registro?
La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad implica elevar el arrendamiento a escritura pública ante notario. Ejecutar este trámite tiene grandes beneficios:
| Artículo | Efecto legal y descripción | Parte beneficiada |
| 7.2 LAU |
Eficacia erga omnes: Las cláusulas del contrato obligan a cualquier tercer adquirente desde la inscripción registral. |
Ambos: propietario e inquilino. |
| 14.1 LAU |
Garantía de permanencia: Protege el derecho a continuar en la vivienda ante la compraventa del piso. |
El inquilino. |
| 1.124 CC |
Facultad de resolución: Permite resolver el contrato con indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. |
Ambos: propietario e inquilino. |
| 13.1 LAU |
Protección ante la ejecución: Mantiene el alquiler durante el plazo legal (5 o 7 años). Desde el RDL 7/2019 la protección del inquilino ante la venta del inmueble ya no requiere inscripción previa. |
El inquilino. |
| 27.2 LAU |
Resolución por incumplimiento del inquilino: Autoriza a resolver el contrato por impago de la fianza de alquiler o la renta, subarriendo no autorizado del piso o de habitaciones, daños intencionados, actividades molestas o cambio de uso de vivienda habitual. |
El propietario. |
| 27.3 LAU | Permite resolver el contrato si no se cumplen las obligaciones del nuevo propietario del piso alquilado (reparaciones de habitabilidad o perturbación del uso), previa notificación fehaciente (burofax). | El inquilino. |
| 27.4 LAU | Agilización del desahucio por impago: Autoriza la resolución de pleno derecho si el inquilino no responde al requerimiento notarial o judicial en 10 días hábiles. | El propietario. |
Inscribir el alquiler en el Registro: ¿Es legalmente obligatorio? ¿Tiene coste?
No es legalmente obligatorio y tiene coste económico.
¿Quién asume el coste de la inscripción? De acuerdo con el articulo 1.255 del Código Civil y el Reglamento Hipotecario, los gastos recaen sobre la parte interesada que solicita la inscripción. Las partes pueden pactar libremente el reparto o la asunción total del coste por parte del propietario.
A continuación enumeramos los diferentes costes de “la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad”:
| Concepto | Intervalo de importe estimado | Obligatoriedad | Especificaciones legales |
| Honorarios del Notario | 150 € - 220 € | Imprescindible para elevar a escritura pública. | RD 1426/1989 (Arancel Notarial). Calculado sobre la renta acumulada del contrato; incluye papel timbrado. |
| Honorarios de Registro | 80 € - 150 € | Necesario para la inscripción final. | RD 1427/1989 (Arancel Registradores). Escala regresiva sobre el valor total computable del contrato. |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales | 0 € | Exento para vivienda habitual. | Art. 45.I.B.26 TR-ITP Hay que tramitar el Modelo 600 en la ATC para acreditar la exención. |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | 0 € | Exento | Sin cuota gradual porque no existe ninguna operación de transmisión patrimonial. |
| Honorarios de gestoría | 100 € - 130 € | Opcional | Honorarios por la tramitación del Modelo 600 ante la ATC y la gestión telemática Notario-Registro. |
| Coste Total Estimado | 230 € - 500 € |
Sin gestoría: 230 € - 370 €
Con gestoría: 370 € - 500 € |
Sin tributación en Cataluña. |
¿Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
El derecho de tanteo y retracto del inquilino es el núcleo del derecho del inquilino en la venta de la vivienda. La tabla siguiente describe su funcionamiento:
Artículo 25 LAU: ¿Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
| Subpunto | Concepto clave | Efecto legal y aplicación | Parte beneficiada |
| 25.1 | Adquisición preferente | Otorga preferencia legal al arrendatario para comprar la vivienda en caso de compraventa. | Inquilino |
| 25.2 | Derecho de tanteo | Permite comprar en 30 días naturales desde la notificación fehaciente del precio y condiciones de venta. | Inquilino |
| 25.3 | Derecho de retracto | Permite subrogarse en la compra en 30 días naturales si no ha habido notificación previa o se ha vendido por un precio menor. | Inquilino |
| 25.4 | Prioridad del derecho de adquisición | Prevalece sobre cualquier otro derecho de adquisición, excepto el de copropietarios o el retracto convencional registrado. | Inquilino |
| 25.7 | Excepción (Venta en bloque) | Inaplicable si el piso se vende conjuntamente con el resto de viviendas o locales del inmueble. | Propietario |
| 25.8 | Renuncia contractual al derecho de tanteo o retracto | Las partes pueden pactar expresamente la renuncia del arrendatario a este derecho en el contrato. | Propietario |
Para garantizar la máxima seguridad jurídica y proteger sus derechos ante cualquier futura venta, propietario e inquilino deben dejar constancia legal desde un principio del contrato de arrendamiento que firman.