¿Es legal que un propietario grabe la Junta de la comunidad 'motu proprio'?

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| Consejos para ti

¿Conoces los requisitos para realizar grabaciones dentro de la Junta de Propietarios de acuerdo con la ley? 

  • En el supuesto de que la respuesta sea negativa, lo descubrirás
  • En el supuesto de que lo sepas, los enlaces del texto ampliarán tus conocimientos.

¡Te invitamos a zambullirte en la lectura!

Reglamento Europeo de "Inteligencia Artificial": La conciliación entre tecnología y proteger los Derechos Humanos 

El trece de marzo de 2024 el Parlamento Europeo fue pionero a nivel mundial al aprobar el "Reglamento de Inteligencia Artificial". En Finques Feliu hemos estudiado el equilibrio entre tecnología y libertades individuales en el pasado:

  • En mayo de 2018 nos adaptamos desde el principio al Reglamento Europeo de Protección de Datos. Descubre el texto relacionado aquí 
  • En noviembre de 2023 explicábamos la regulación que garantiza el correcto tratamiento de la información derivada de las grabaciones de las cámaras de videovigilancia a la vía pública y en la comunidad de propietarios. Aquí puedes acceder el enlace.

En este texto tratamos la grabación durante las reuniones de propietarios.

Siete preguntas sobre las condiciones legales para grabar la Junta de Propietarios (de ahora en adelante JDP) 

1.1 ¿Es legal que un propietario grabe la JDP 'motu proprio'?

En absoluto. En caso de hacerlo, infringiría el Reglamento Europeo de Protección de Datos. Hay que señalar que en un juicio, el magistrado desestimaría esta grabación debido a su obtención ilícita.

Solo hay un supuesto muy estrambótico que lo permitiría: que el copropietario se grabe solo a sí mismo y todavía tendría que demostrar ante un juez que efectivamente se ha grabado solo a sí mismo. 

En la JDP las acciones unilaterales no son nunca una buena idea.

1.2 ¿Puede aprobar la JDP la grabación antes de la celebración de la reunión?

Si y, a diferencia de la pregunta anterior, tendremos la legalidad y la mayoría de los copropietarios a favor. Ahora bien, en el momento de la votación hay que seguir los siguientes requisitos: 

En el Codi Civil Català únicamente hay una primera convocatoria el cuórum necesario es de:

  • La mayoría de los propietarios  
  • Estos deben representar más de la mitad de las cuotas de participación

 

1.3 ¿Quién se encarga de custodiar la grabación de la JDP?

La persona que ejerza de Secretario-administrador.

1.4 He votado en contra de la grabación -y he quedado en minoría-. Para oponerme a la grabación, ¿Puedo alegar la preservación de mi derecho a la intimidad y a la propia imagen?

No, dado que, la grabación no debe trascender fuera de la reunión. De aquí la extrema importancia que el secretario-administrador custodié como es debido la grabación.

En todo caso siempre te asiste el derecho de impugnación.

1.5 Si el acta de la JDP tiene como principal función recoger los acuerdos tomados, ¿Por qué razón algunos propietarios solicitan grabar la reunión?

Porque no todo el mundo se fía de la exactitud al redactar el acta. 

¿Qué establece exactamente el Código Civil Catalán en cuanto a la redacción y firma del acta?

  • La persona que tiene que redactar este documento es el Secretario
  • Estas acciones otorgan validez a los acuerdos tomados en la JDP Es obligatorio que Secretario y Presidente firmen el acta
  • El acta tiene que ser autorizada en un plazo de cinco (5) días desde el día siguiente a la JDP   

Fuente: 553-27.1 del Código Civil Catalán

1.6 ¿Puede la grabación sustituir a la redacción del acta?

No: la redacción del acta es imprescindible (recuerda que el legislador exige firmarla). Eso sí, la grabación -reiteramos la obligación de aprobarlo- puede complementar el acta.

1.7 ¿Existe un derecho ilimitado a la información de las personas propietarias?

No ilimitado nunca. La información en una comunidad de propietarios no entra dentro de los supuestos del artículo 20 de la Constitución Española -el del derecho a la información-. Aun así, la transparencia a la CP es imprescindible y en Finques Feliu le damos la importancia capital que merece.   

Las sentencias del 14 de febrero del 2004 y 20 de mayo de 2004 arrecian la imposibilidad legal y material de dar una información ilimitada:

La primera establece dos puntos:

  • "Ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios
  • No conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea"

La segunda incide en la imposiblidad material de proporcionar información en cualquier momento:

La Ley de Propiedad Horizontal no concede en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad".

2. Apéndice: la Comunidad de Propietarios (de ahora en adelante CP) y la JDP: Aspectos clave 

Cuando hablamos de la CP y de la JDP es útil repasar:

  • A partir de cuántos propietarios hay que constituirse en Comunidad de Propietarios (de ahora adelante CP)?
  • Las cinco funciones básicas de la JDP?
  • La JDP es un foro donde expresarse 

2.1 ¿Cuándo nace legalmente la CP?

Desde el momento que el Registro de la Propiedad valida el Acta Constitutiva. 

2.2 ¿A partir de cuántos propietarios debe constituirse la Comunidad de Propietarios?


A partir de cinco propietarios en una CP de tipo horizontal.  Así, de la lectura del artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal es deduce por exclusión. La disposición legal establece:

"Cuando el número de propietarios de viviendas o locales no exceda de cuatro1  siempre que lo prevean los Estatutos de la CP, podremos acogernos al régimen de administración previsto en el artículo 398 del Código Civil Español".

1: Exclusión de la que inferimos que el número mágico de propietarios para constituir una CP es cinco

2.2.1 El artículo 398 del Código Civil Español: solución cuando no se llega a cinco copropietarios2

Lo resumimos a continuación: 

Para adoptar un acuerdo sobre un bien común hace falta mayoría. En caso de no existir (...) la decisión pasará al juez (...) pudiendo este nombrar un administrador. Cuando parte del bien sea privativa y otra común la resolución del magistrado solo podrá afectar la parte común.

La alternativa a constituir una CP tenderá a una judicialización nefasta:

  • Retardará actuaciones urgentes
  • Perjudicará la convivencia

Por todo el que hemos expuesto, siempre será mucho mejor constituirla.

2:Cuando la CP no llega a cinco copropietarios es de tipo vertical.

2.3 Las cinco funciones básicas de la JDP


a) Nombrar: Presidente, Vicepresidente y Secretario (hay que hacerlo a la primera *JDP)

b) Aprobar Estatutos y Reglamentos de la CP (hay que hacerlo a la primera *JDP) 

c) Dar luz verde a las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto de este

d) En principio en base al presupuesto, votar y aprobar todas las actuaciones en los espacios comunes de la CP (obras, modificaciones en los Estatutos, individualizar los consumos de agua, luz y gas,etc.).

e) El presidente o el administrador de fincas -recomendamos contratarlo para asistir al presidente en las dudas jurídicas- tiene que informar los copropietarios con transparencia. 

f) Los cargos de la JDP tienen que asegurar el derecho de los copropietarios a:

      
Esperamos haberos ayudado para tener una JDP donde, por un lado, quede constancia de todo y, por el otro, no se conculquen los derechos de nadie.