Contratar un alquiler con Finques Feliu: requisitos y dudas frecuentes

Hoy, seas inquilino -arrendatario- o propietario -arrendador-,  los misterios del contrato de alquiler se irán desvaneciendo ante ti.

Índice:

• Función y efectos legales de la firma del contrato de alquiler 
• ¿Qué documentos pedimos para alquilar?  
• Díez preguntas frecuentes sobre el alquiler 

 

 

1. Función y efectos legales de la firma del contrato de alquiler

La función de la firma del contrato de alquiler es doble:

•  Vincular legalmente a propietario e inquilino
•  Legalizar ante la Administración la relación económica nacida entre las partes a raíz del pago del alquiler

Los efectos legales de rubricar el documento también son dos:

• Consolidar el valor probatorio ante los tribunales
• Desarrollar clausulas del contrato principalmente:

- Los Derechos y obligaciones de las partes

- Depósito y fianza de alquiler

- La renta mensual

- Procedimiento de renovación y rescisión

1.1 ¿El contrato de alquiler debe renovarse? ¿Cada cuánto tiempo?

Sí, periódicamente. En función de si lo firma una persona física o una jurídica el período máximo del acuerdo variará:

• El contrato de las personas físicas (de carne y huesos) será de cinco (5) años
• El contrato de les persones jurídicas (empresas) se elevará hasta los siete (7) años

El Real Decreto Ley 7/2019 regula estos plazos.

El vínculo requiere una renovación anual. Llegado este momento pueden darse dos situaciones:

• Que el propietario no se oponga a renovar: En este primer supuesto se renueva tácitamente según la ley que se aplique el año de la firma
• Que el propietario se oponga a renovar. En esta situación puede rescindir el acuerdo. Para  hacerlo se debe avisar al inquilino con una antelación de treinta (30) días respecto a la fecha efectiva de finalización del contrato

1.2  Recomendamos que los contratos sean por escrito

Redactar un contrato tiene dos efectos beneficios:

• Queda constancia fehaciente 
• En el acto de firma las partes reciben copias del documento

 

Por contra, los pactos verbales presentan dos problemas:

• Demasiados supuestos quedan sujetos a la libre interpretación de las partes
• Al no existir soporte documental, cuando hay desacuerdos no se puede demostrar qué parte lleva razón

 

2 ¿Qué documentos pedimos para alquilar?

Cuando se trate de personas físicas:

• Fotocopia del DNI o NIE por delante y detrás
• Contrato laboral
• Las tres últimas nóminas del inquilino
• Certificado de la cuenta corriente de la persona inquilina  
• Les cantidades económicas correspondientes a la fianza y el depósito de alquiler. Atención: en caso de no  consignar los conceptes anteriores, pararemos en seco la firma.

Les personas físicas tienen la opción de:

• Redactar con "duende" una carta de presentación 

Cuando el alquiler de una persona física se concrete gracias a un avalista este ha de facilitar:

• Los datos personales del avalista 
• Información de su cuenta bancaria
• Actividad económica de la que emanan sus rentas

Cómo avalador, ¿Contraigo alguna obligación con el propietario? Sí: asumir el pago de cualquier deuda sobrevenida -e impagada por la persona avalada- (normalmente no deberás intervenir).

Cuando el alquiler de una persona jurídica se concrete, los apoderados que la representan han d’entregar:

• Fotocopia del NIF de la empresa
• Datos económicos de la sociedad
• Datos del apoderado 

Una vez hemos facilitado toda la documentación requerida, vale la pena hacer un alto en el camino para responder ocho preguntas sobre la lectura del contrato de alquiler: en este enlace accede a ellas. 

 

3. Díez preguntas frecuentes sobre el alquiler

3.1 ¿Quién asesora a Finques Feliu para elaborar el contrato de alquiler? ¿Dónde almacenamos el documento?

Nos asesora el "Col·legi d’Administradors de Barcelona i Lleida". El equipo de administradores de  Finques Feliu redacta el documento, cuando este entra en vigor se sube a nuestra plataforma informática.

 

3.2 ¿Quién se encarga del cambio de suministros en el piso alquilado?

Finques Feliu.

 

 

3.3 ¿En qué ocasiones el propietario es responsable de efectuar les reparaciones en un piso de alquiler? y ¿En cuáles el inquilino?

 

El propietario debe afrontar: obras fundamentales para la habitabilidad (tuberías, suelos, paredes, techo, bigas, etc.).
El inquilino debe reparar desperfectos menores: grifos, cisternas o pintura.

La caldera merece una explicación específica:

• El propietario afronta: el cambio total de la misma
• El inquilino ha de: substituir piezas concretas                                                           

¿Deseas ampliar la respuesta? Haz clic aquí.  

 

3.4 Como propietario: ¿Debería realizar un inventario de los objetos existentes en el piso antes de la llegada de cada inquilino?

Desde luego, cada vez que entre un nuevo inquilino como propietario debes inventariar para determinar en qué estado se encuentran de entrada los objetos del producto inmobiliario.

Hay que señalar que completar este trabajo exige también la implicación del inquilino él debe cerciorase del estado real del inmueble, y cuánto antes mejor comunicar al propietario los problemas que pudiera encontrar (es recomendable hacer fotografías).

 

3.5 ¿En qué estado debe el inquilino devolverme el producto inmobiliario según el articulo 1.563 del Código Civil?

En el mismo estado en el que se recibió. En caso que se deteriore a causa de la acción del inquilino este ha de contratar a un profesional que realice las reparaciones oportunas.

 

3.6 Como inquilino ¿Puedo efectuar pequeñas reformas? y ¿Cómo propietario?

Si el piso ha de ser devuelto al propietario  "en el mismo estado en el que se recibió" se deduce la prohibición al inquilino de hacer cualquier tipo de reforma.

Como propietario sí se pueden hacer pequeñas reformas. En Finques Feliu recomendamos siempre que la hagan profesionales del sector. En este enlace alertamos de los peligros de hacer una reforma por libre.

 

3.7 ¿Por qué el Derecho Inmobiliario presume la responsabilidad del inquilino en eventuales deterioros del producto inmobiliario?

Porqué desde que empieza el alquiler quien habita el inmueble es el inquilino.

Por ello, lo que debe probar el inquilino es que actuó con toda la diligencia exigible para evitar el daño.

Por último, en este sentido, cabe señalar que es crucial conocer el momento preciso en el cual se  produce una avería. Por ejemplo cuando ocurra al mes de entrar el nuevo inquilino, es difícil que se le pueda atribuir falta de mantenimiento.

 

3.8 ¿Por qué se presume, que como inquilino, debo abonar el impuesto municipal destinado a la recogida de basuras en la factura del agua?

Lo dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) en su artículo veinte punto uno:

"Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario." 

Eso sí como avisa la web abogados para todos para que el inquilino esté obligado a abonar la tasa: en el contrato debe aparecer que la tasa de basura del año de firma del contrato es de ….. euros, entonces la cláusula será válida y el inquilino estará obligado a pagar la tasa.

 

3.9 ¿Por qué como inquilino debo quedarme como mínimo medio año en el piso que he alquilado?

Lo dispone la LAU en su artículo once: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez  que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique  al arrendador con una antelación mínima de treinta días."

Últimamente, establecemos directamente 3 años de forma habitual.

 

3.10 ¿Un inquilino puede subarrendar la vivienda donde vive? 

Puede pero debe satisfacer tres requisitos:

• Que el propietario conozca la intención del inquilino (nunca puede subarrendarse a escondidas)
• Que el propietario de por escrito su consentimiento. Esto puede hacerlo en el contrato de alquiler inicial u en un escrito posterior que autorice explícitamente el subarriendo
•  El subarriendo siempre ha de ser parcial

Fuente: articulo 8.2 LAU

Finques Feliu te proporciona el poder que da tener información. En el siguiente articulo aconsejaremos como buscar tu producto inmobiliario de alquiler.