És legal que un propietari gravi la Junta de la comunitat 'motu proprio'?

26 | 03 | 24
| Consells per tu

Coneixes els requisits per realitzar enregistraments dins la Junta de Propietaris d'acord amb la llei? 

  • En el cas que la resposta sigui negativa, ho descobriràs
  • En el cas que ho sàpigues, els enllaços del text ampliaran els teus coneixements.

Et convidem a capbussar-te en la lectura!

Reglament Europeu d'"Intel·ligència Artificial": La conciliació entre tecnologia i protegir els Drets Humans 

El tretze de març de 2024 el Parlament Europeu va ser pioner al món en aprovar el "Reglament d'Intel·ligència Artificial". A Finques Feliu hem estudiat l'equilibri entre tecnologia i llibertats individuals en el passat:

  • El maig del 2018 vàrem adaptar-nos des del principi al Reglament Europeu de Protecció de Dades. Descobreix el text relacionat aquí 
  • El novembre de 2023 explicàvem la regulació que garanteix el correcte tractament de la informació derivada dels enregistraments de les càmeres de videovigilància a la via pública i a la comunitat de propietaris. Aquí pots clicar l'enllaç.

En aquest text tractem l'enregistrament durant les reunions de propietaris.

Set preguntes sobre les condicions legals per gravar la Junta de Propietaris (d'ara endavant JDP) 

 

1.1 És legal que un propietari gravi la JDP 'motu proprio'?

En absolut. En cas de fer-ho, infringiria el Reglament Europeu de Protecció de Dades. Cal assenyalar que en un judici, el magistrat desestimaria aquest enregistrament per la seva obtenció il·lícita.

Només hi ha un supòsit molt estrambòtic que ho permetria: que el copropietari es gravi només a si mateix i encara hauria de demostrar davant d'un jutge que efectivament s'ha gravat només a si mateix. 

En tot cas: a la JDP les accions unilaterals no són mai una bona idea.

1.2 Pot aprovar la JDP l'enregistrament abans de la celebració de la reunió?   

Si i, a diferència de la pregunta anterior, tindrem la legalitat i la majoria dels copropietaris a favor. Ara bé, en el moment de la votació cal seguir els següents requisits: 

Al codi civil català només hi ha primera convocatòria. En ella el quòrum necessari és de:

  • La majoria dels propietaris  
  • Aquests han de representar més de la meitat de les quotes de participació

 

    1.3 Qui s'encarrega de custodiar la gravació de la JDP?

    La persona que exerceixi de secretari-administrador.

    1.4 He votat en contra de la gravació -i he quedat en minoria-. Per oposar-me a l'enregistrament, puc al·legar la preservació del meu dret a la intimitat i a la pròpia imatge?

    No, donat que, la gravació no trascendirà fora de la reunió. D'aquí l'extrema importància que el secretari-administrador custodií com cal la gravació.

    En tot cas sempre t'assisteix el dret d'impugnació

    1.5 Si l'acta de la JDP té com a principal funció recollir els acords presos, per quina raó alguns propietaris sol·liciten enregistrar la reunió?

    Perquè no tothom es refia de l'exactitud aliena a l'hora de redactar l'acta. 

    Què estableix exactament el Codi Civil Català pel que fa a la redacció i signatura de l'acta?

    • La persona que ha de redactar aquest document és el Secretari
    • Aquestes accions atorguen validesa als acords presos a la JDP És obligatori signar l'acta per part de Secretari i President
    • L'acta ha de ser autoritzada en un termini de cinc (5) dies des de l'endemà de la JDP   

    Font: 553-27.1 del Codi Civil Català

    1.6 Pot l'enregistrament substituir a la redacció de l'acta?

    No: la redacció de l'acta és imprescindible (recorda que el legislador exigeix signar-la). Això sí, l'enregistrament -reiterem l'obligació d'aprovar-lo- pot complementar l'acta.

    1.7 Existeix un dret il·limitat a la informació a les persones propietaries?

    No il·limitat mai. La informació en una comunitat de propietaris no entra dins els supòsits de l'article 20 de la Constitució Espanyola -el del dret a la informació-. Tot i això, la transparència a la CP és imprescindible i a Finques Feliu li donem la importància cabdal que mereix.   

    Les sentències del 14 de febrer del 2004 i 20 de maig de 2004 refermen la impossibilitat legal i material de donar una informació il·limitada:

    La primera estableix dos punts:

    • "Ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios
    • No conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea"

    La segona incideix en la impossiblitat material de proporcionar informació en qualsevol moment:

    "La Ley de Propiedad Horizontal no concede en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad".

    2. Apèndix: la Comunitat de Propietaris (d'ara endavant CP) i la JDP: Aspectes clau 

    Quan parlem de la CP i de la JDP és útil repassar:

    • A partir de quants propietaris cal constituir-se en Comunitat de Propietaris (d'ara endavant CP)?
    • Les cinc funcions bàsiques de la Junta de Propietaris (en endavant JDP)?
    • La JDP és un fòrum on expressar-se 

    2.1 Quan neix legalment la CP?

    Des del moment que el Registre de la Propietat valida l'Acta Constitutiva. 

    2.2 A partir de quants propietaris cal constituir-se en Comunitat de Propietaris?

    A partir de cinc (CP de tipus horitzontal)  Així, de la lectura de l'article 13.8 de la Llei de Propietat Horitzontal és dedueix per exclusió. La disposició legal estableix:

    "Quan el nombre de propietaris d'habitatges o locals no excedeixi de quatre1  sempre que ho prevegin els Estatuts de la CP, podrem acollir-nos al régim d'administració previst a l'article 398 del Codi Civil Espanyol".

    1: Exclusió de la que inferim que el nombre màgic de propietaris per constituir una CP és cinc

    2.2.1 L'article 398 del Codi Civil Espanyol: solució quan no s'arriba a cinc copropietaris2

    El resumim a continuació: 

    Per adoptar un acord sobre un bé comú cal majoria. En cas de no existir (...) la decisió passarà al jutge (...) podent aquest nomenar un administrador. Quan part del bé sigui privativa i una altra comuna la resolució del magistrat només podrà afectar la part comuna.

    L'alternativa a constituir una CP tendirà a una judicialització nefasta:

    • Alentirà actuacions urgents
    • Perjudicarà la convivència

    Per tot el que hem exposat, sempre serà molt millor constituir-la.

    2: Quan la CP no arriba a cinc copropietaris és de tipus vertical.

    2.3 Les cinc funcions bàsiques de la JDP

    a) Nomenar: president, vicepresident i secretari (cal fer-ho a la primera JDP)

    b) Aprovar Estatuts i Reglaments de la CP (cal fer-ho a la primera JDP) 

    c) Donar llum verda als comptes de l'exercici anterior i el pressupost d'aquest

    d) En principi en base al pressupost, votar i aprovar totes les actuacions als espais comuns de la CP (obres, modificacions als Estatuts, individualitzar els consums d'aigua, llum i gas,etc.).

    e) El president o l'administrador de finques -recomanem contractar-lo per assistir al president en els dubtes jurídics- ha d'informar els copropietaris amb transparència. 

    f) Els càrrecs de la JDP han d'assegurar el dret dels copropietaris a:

    Esperem haver-vos ajudat per tenir una JDP on, per un costat, de tot quedi constància i, per l'altre, no es conculquin els drets de ningú.