Contractar un lloguer amb Finques Feliu: requisits i dubtes freqüents

Avui, siguis llogater -arrendatari- o propietari -arrendador-,  els misteris del contracte de lloguer s'aniran esvaint davant teu.

Índex:

 

• Funció i efectes legals de la signatura del contracte de lloguer 
• Quins documents demanem per a llogar?  
• Deu preguntes freqüents sobre el lloguer 

1. Funció i efectes legals de la signatura del contracte de lloguer

La funció de la signatura del contracte de lloguer és doble:

•  Vincular legalment a propietari i inquilí
•  Legalitzar davant l'Administració la relació econòmica nascuda entre les parts arran del pagament del lloguer

Els efectes legals de rubricar el document també són dos:

• Consolidar el valor probatori davant els tribunals
• Desenvolupar clàusules del contracte principalment:

- Els drets i obligacions de les parts

- Dipòsit i fiança de lloguer

- La renda mensual

- Procediment de renovació i rescissió

1.1 El contracte de lloguer ha de renovar-se? Cada quant temps?

Sí, periòdicament. En funció de si ho signa una persona física o una jurídica el període màxim de l'acord variarà:

• El contracte de les persones físiques (de carn i ossos) serà de cinc (5) anys
• El contracte de les persones jurídiques (empreses) s'elevarà fins als set (7) anys

El Reial decret llei 7/2019 regula aquests terminis.

El vincle requereix una renovació anual. Arribat aquest moment poden donar-se dues situacions:

• Que el propietari no s'oposi a renovar: En aquest primer supòsit es renova tàcitament segons la llei que s'apliqui l'any de la signatura
• Que el propietari s'oposi a renovar. En aquesta situació pot rescindir l'acord. Per a fer-ho s'ha d'avisar  a l'inquilí amb una antelació de trenta (30) dies respecte a la data efectiva de finalització del contracte

1.2  Recomanem que els contractes siguin per escrit

Redactar un contracte té dos efectes beneficiosos:

• Queda constància fefaent 
• En l'acte de signatura les parts reben còpies del document

Per contra, els pactes verbals presenten dos problemes:

• Massa supòsits queden subjectes a la lliure interpretació de les parts
• Com que no hi ha suport documental, quan apareixen desacords no es pot demostrar quina part té raó

2 Quins documents demanem per a llogar?

Quan es tracti de persones físiques:

 

• Fotocòpia del DNI o NIE per davant i darrere
• Contracte laboral
• Les tres últimes nòmines de l'inquilí
• Certificat del compte corrent de la persona inquilina  
• Les quantitats econòmiques corresponents a la fiança i el dipòsit de lloguer. Atenció: en cas de no  consignar els conceptes anteriors, aturarem en sec la signatura.

Les persones físiques tenen l'opció de:

• Redactar una carta de presentació 

Quan el lloguer d'una persona física es concreti gràcies a un avalador aquest ha de facilitar:

• Les seves dades personals 
• Informació del seu compte bancari
• Activitat econòmica de la qual emanen les seves rendes

Com avalador, contrec alguna obligació amb el propietari? Sí: assumir el pagament de qualsevol deute sobrevingut -i impagat per la persona avalada- (normalment no hauràs d'intervenir).

Quan el lloguer d'una persona jurídica es concreti, els apoderats que la representen han de lliurar:

• Fotocòpia del NIF de l'empresa
• Dades econòmiques de la societat
• Dades de l'apoderat 

Una vegada hem facilitat tota la documentació requerida, val la pena aturar-se per respondre vuit preguntes sobre la lectura del contracte de lloguer: en aquest enllaç accedeix a elles. 

3. Deu preguntes freqüents sobre el lloguer

3.1 Qui assessora a Finques Feliu a l'hora d'elaborar el contracte de lloguer? On emmagatzemem el document?

Ens assessora el "Col·legi d’Administradors de Barcelona i Lleida". L'equip d'administradors de Finques Feliu redacta el document, quan aquest entra en vigor es puja a la nostra plataforma informàtica.

 

3.2 Qui s'encarrega del canvi de subministraments en el pis llogat?

Finques Feliu.

 

3.3 En quines ocasions el propietari és responsable d'efectuar les reparacions en un pis de lloguer? I en quines l'inquilí?

• El propietari ha d'afrontar: obres fonamentals per a l'habitabilitat (canonades, sòls, parets, sostre, bigues, etc.).
• L'inquilí ha de reparar desperfectes menors: aixetes, cisternes o pintura.

La caldera mereix una explicació específica:

• El propietari afronta: el canvi total de la mateixa
• L'inquilí ha de: substituir peces concretes                                                           

Desitges ampliar la resposta? Fes clic aquí.  

 

3.4 Com a propietari: Hauria de realitzar un inventari dels objectes existents en el pis abans de l'arribada de cada inquilí?

Per descomptat, cada vegada que entri un nou inquilí com a propietari has d'inventariar per a determinar en quin estat es troben d'entrada els objectes del producte immobiliari.

Cal assenyalar que completar aquest treball exigeix també la implicació de l'inquilí ell deu cerciorés de l'estat real de l'immoble, i com més aviat millor, comunicar al propietari els problemes que pogués trobar (és recomanable fer fotografies).

 

3.5 En quin estat deu l'inquilí retornar-me el producte immobiliari segons l'articulo 1.563 del Codi Civil?

En el mateix estat en el qual es va rebre. En cas que es deteriori a causa de l'acció de l'inquilí aquest ha de contractar un professional que faci les reparacions oportunes.

 

3.6 Com a inquilí: Puc efectuar petites reformes? I com a propietari?

Si el pis ha de ser retornat al propietari  "en el mateix estat en el qual es va rebre" es dedueix la prohibició a l'inquilí de fer qualsevol mena de reforma.

Com a propietari sí que es poden fer petites reformes. A Finques Feliu recomanem sempre que la facin professionals del sector. En aquest enllaç alertem dels perills de fer una reforma per lliure.

 

3.7 Per què el Dret Immobiliari presumeix la responsabilitat de l'inquilí en eventuals deterioracions del producte immobiliari?

Perquè des que comença el lloguer qui habita l'immoble és l'inquilí.

Per això, el que ha de provar l'inquilí és que va actuar amb tota la diligència exigible per a evitar el mal.

Finalment, en aquest sentit, cal assenyalar que és crucial conèixer el moment precís en el qual es produeix una avaria. Per exemple quan ocorri al mes d'entrar el nou inquilí, és difícil que se li pugui atribuir falta de manteniment.

 

3.8 Per què es presumeix, que com a inquilí, haig d'abonar l'impost municipal destinat a la recollida d'escombraries en la factura de l'aigua?

Ho disposa la Llei d'Arrendaments Urbans (d'ara endavant LAU) en el seu article vint punt un:

"Les parts podran pactar que les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització i que corresponguin a l'habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a càrrec de l'arrendatari." 

Això sí com avisa la web "abogados para todos" perquè l'inquilí estigui obligat a abonar la taxa: en el contracte ha d'aparèixer que la taxa d'escombraries de l'any de signatura del contracte és de ….. euros, llavors la clàusula serà vàlida i l'inquilí estarà obligat a pagar la taxa.

 

3.9 Per què com a inquilí haig de quedar-me com a mínim mig any en el pis que he llogat?

Ho disposa la LAU en el seu article onze: "L'arrendatari podrà desistir del contracte d'arrendament, una vegada  que hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que li ho comuniqui  a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies."

Últimament, establim directament 3 anys de manera habitual.

 

3.10 Un inquilí pot subarrendar l'habitatge on viu? 

Pot, però ha de satisfer tres requisits:

• Que el propietari conegui la intenció de l'inquilí (mai pot sotsarrendar-se d'amagat)
• Que el propietari atorgui per escrit el seu consentiment. Això pot fer-ho en el contracte de lloguer inicial o en un escrit posterior que autoritzi explícitament el sotsarrendament
• El sotsarrendament sempre ha de ser parcial

Font: article 8.2 LAU

Finques Feliu et proporciona el poder que dona tenir informació. En el següent text aconsellarem com cercar el teu producte immobiliari de lloguer.