Com constituir una comunitat de propietaris/es conforme a dret?

1. Introducció: l'existència d'elements de tipus comú i el règim de Propietat Horitzontal  precondicions per crear comunitats de propietaris/es

Una comunitat de propietaris (en endavant CP) només pot existir dins del règim de la Propietat Horitzontal (PH) perquè només aquest preveu la coexistència de diversos propietaris en un mateix edifici. A la PH cada propietari/a té la titularitat exclusiva dels elements privatius i, a la vegada, és cotitular dels comuns.

És en la gestió del que és comú arrela la lògica de crear una CP. 

En canvi dins el règim de Propietat Vertical (PV) constituir una CP acostuma a ser impossible.

Vegem-ne la raó: en una PV tots els productes immobiliaris d'un edifici són privatius, és a dir, tots són propietat d'una única persona -física o jurídica- evidentment, cap propietari/a pot constituir una comunitat amb ell/a mateix/a (en casos força excepcionals pot haver-hi més d'un propietari/a en un edifici de PV ).

Com a cloenda d'aquest primer apartat donem exemples d'elements privatius i comuns:

- Aquells privatius: habitatges, locals o annexos a l’edifici. 

- Aquells comuns: porteria, patis, terrats, jardins, piscines, estructures o façanes.

2. Quina és la legislació del règim de la propietat horitzontal a Catalunya? Quines són les condicions prèvies per constituir la comunitat de propietaris/es? 

El Codi civil de Catalunya (en endavant CCC) és la regulació exclusiva en aquesta matèria dins del territori català, mentre que, la "Ley de Propiedad Horizontal" ho és a la resta de l'Estat. Finques Feliu, en tenir les seves seus a Catalunya, avui es concentrarà en explicar la norma catalana.

El CCC estableix les bases per erigir una CP a l'article 553-1. En ell, distingeix entre tipus d'elements i precisa que tant quan parlem d'elements comuns com quan ho fem de privatius aquests són indivisibles i que:  

"El règim jurídic de la propietat horitzontal requereix l'atorgament del títol de constitució i suposa:

a) L'existència, present o futura, d'un o més titulars de la propietat d'almenys un immoble integrat per elements privatius i elements comuns

b) La determinació de la quota de participació en els elements comuns que correspon a cada element privatiu

c) La configuració d'una organització per a l'exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris."

Com es constitueix correctament una nova comunitat de propietaris/es?

Abans d'iniciar aquest punt cal aclarir que la facultat de crear la CP depèn del règim de tinença de l'immoble de cada persona -física o jurídica-. Així, només les persones propietàries poden crear una CP. Per contra, un/a llogater/a mai podrà perquè no té cap títol de propietat. 

Ara sí, pots prendre nota dels passos per crear una CP:

 a) Inscriure el títol constitutiu al Registre de la Propietat

El Títol constitutiu de la Propietat Horitzontal o escriptura de divisió horitzontal ha de constar al registre de la propietat. Per aconseguir el màxim de seguretat jurídica a Finques Feliu recomanem disposar del Títol Constitutiu des de bon començament. En aquest sentit, recordem que fins i tot, abans de la finalització de la construcció és possible inscriure el Títol Constitutiu al Registre de la Propietat.

b) Convocar i celebrar una junta de propietaris/es (JDP) conforme la legislació vigent

Explicàvem com fer-ho al nostre blog el dos de setembre de 2019 ho recordem a continuació:

La celebració de la JDP sempre s'ha de comunicar de forma demostrable davant un jutge/essa. En cas de celebrar una JDP "d'amagat" aquesta seria impugnable. Els legitimats per impugnar són: els propietaris/es que no van ser avisats i aquells que assistint-hi no han vist aprovades les seves peticions (això és improbable perquè estarien reconeixent que eren partícips d'una Il·legalitat i ho sabien).

En cas de demostrar-se aquesta conducta de mala fe la justícia declararà nul·les de ple dret totes les decisions adoptades durant la JDP "oculta".

La comunicació s'ha de fer per tots els mitjans possibles. Així, el lliurament en mà de la convocatòria al propietari es considera una prova fefaent. Cal afegir que la comunicació per correu electrònic també és legal "sempre que es garanteixi l'autenticitat de la comunicació i del seu contingut" (article 553 secció 21 del CCC). Tal com assenyala el mateix article: "Les convocatòries, citacions i notificacions han d'enviar-se, amb una antelació mínima de vuit dies naturals, a l'adreça comunicada pel propietari a la secretaria". De no poder-se lliurar en mà s'ha d'usar el tauler d'anuncis o un lloc molt visible per penjar la convocatòria.

Una qüestió que cal tenir en compte. En el moment previ a la Constitució de la CP no hi ha ni President/a, ni Secretari/a, ni Vicepresident/a: qui està facultat/da per convocar la reunió constitutiva en absència d'aquests càrrecs electes?

Segons l'Article 553-21 del CCC: "la convocatòria en cas de vacant (...) la faran els propietaris que promoguin la reunió d'acord amb l'article 553-20 del mateix CCC".   

Les dades que han de constar en la convocatòria són:

  - Dia, lloc i hora de la JDP.

  - Ordre del dia de la JDP establert per qui presideix la reunió fundacional de la Comunitat.

  - Un advertiment sobre el valor del vot dels propietaris absents: computa a favor de la proposta votada ( CCC art. 553-24)

Un cop convocada la reunió i amb els/les propietaris presents cal:

- Escollir els càrrecs de la comunitat: president, administrador de finques, secretari, vocal.

- Signar l'acta constitutiva que s'ha d'inscriure al llibre d’actes perquè sigui legalment vinculant.

- Cal legalitzar el llibre d’actes al registre de la propietat corresponent i tot seguit tramitar el Número d'Identificació Fiscal (NIF) de la comunitat davant la Delegació d'Hisenda corresponent tal com explicarem al punt d) amb detall .

Al final de cada junta és obligatori:

-  Aixecar una acta en aquest document han de constar: les accions fetes i els acords tancats a la reunió. De no fer-ho així legalment serà com si la reunió no s'hagués celebrat.

c) Registrar la comunitat al Registre de la Propietat:

Per aconseguir-ho segellar el llibre d’actes (disponible a qualsevol llibreria). La tramitació es fa efectiva en 15 dies i  la documentació que cal adjuntar per fer el registre efectiu és la següent:

• Llibre d’actes en blanc
• Acta constitucional
• Fotocòpia del DNI del president/a
• Fotocòpia de l’escriptura de l’habitatge del president o d’un propietari/a
• Instància adreçada al registre de la propietat degudament signada indicant dades registrals de la finca matriu obra nova i propietat horitzontal

d)  Fer la sol·licitud del NIF de la comunitat a l’Agència Tributària.

• Imprès de  sol·licitud del NIF, amb el model 036, que us vendran a l’Agència Tributària.
• Llibre d’actes segellat al Registre de la Propietat amb l’acta constitucional.
• Fotocòpia del DNI del president/a i del Secretari/a Administrador - només en cas d'haver estat autoritzat/da a fer el tràmit-.

e) Obrir un compte destinat només a dipositar els ingressos procedents de les quotes ordinàries de la comunitat:

En aquest últim pas es posa de manifest que una CP sempre necessita tenir pressupost: per aprovar-lo ha de celebrar-se com a mínim una reunió anual de caràcter ordinari. Per altra part, el fons de reserva haurà de ser dipositat en compte bancari a part article 553-6 del codi civil) . El procediment de constitució de la Comunitat es recull als articles 553-6 a 553-9.

3. Per què és tan important constituir la CP?

Perquè "en cas de no constituir-la cada copropietari podria modificar unilateralment elements de l’immoble i afectar el conjunt dels copropietaris sense haver de consultar-los absolutament res a ningú" com ens explica Api.cat.

És evident que fer modificacions sense avisar dels perjudicis és egoista. Aquest escenari seria letal per la convivència dins la CP perquè els propietaris/es perjudicats/es en no veure la insolidaritat castigada es voldrien venjar. 

Amb tot, el cert és que la llei no fa obligatori constituir la CP. Des de Finques Feliu, atès el que hem explicat, defensem sempre que millor estar protegits/es pel Codi civil de Catalunya que no estar-ho i temptar la sort. 

Esperem haver-nos sabut explicar: sense crear la CP cap llei -ni el CCC a Catalunya ni la LPH a la resta de l'Estat- ens protegeix, per tant, no es pot fer res en contra de "modificacions unilaterals i perjudicials d'un/a propietari/a cap als altres.

Avui hem explicat el marc normatiu que avala crear la CP -el Codi civil de Catalunya- en quin règim fer-ho - el de propietat horitzontal-, qui no pot fer-ho -un/a llogater/a- i els passos per aconseguir-ho.  

Finques Feliu: a favor teu.

Atreveix-te a canviar de rol: de receptor/a passiu/va de contingut a difusor/a actiu/va!